Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ

Зачем продавать, когда можно сдавать?

На первый взгляд, идея со сдачей квартиры в аренду кажется логичной и правильной. Платежи от арендаторов постепенно закрывают кредит и на выходе мы получаем закрытую ипотеку и квартиру в собственности

На практике аренда сможет покрыть максимум 2/3 ипотечного платежа. И то если повезёт. А может не повезти и съёмщики что-нибудь сломают. Это что-нибудь нужно будет починить, иначе стоимость аренды придётся снизить. Хорошо, если съёмщики оплатят работы, а ведь могут и сбежать. Такие расходы на пустом месте мало кому понравятся.

К тому же стоит учитывать всё то, что я уже ранее писал о районе. Дорого тут квартиру не сдашь. За счет большого количества предложений цена никогда не поднимется выше нижней границы рынка. А если кто-то хочет сдать быстрее, то он начинает демпинговать, потому что других способов заинтересовать арендаторов тут нет.

Да и банки против аренды ипотечных квартир. В кредитном договоре ВТБ есть отдельный пункт на эту тему, который явным образом запрещает подобную практику.

Вот такой пэрсик продавали. Не бит, не крашен. Сам бы жили, да дела

Причины продажи

Желание продать квартиру которая находится в ипотеке может возникнуть по разным причинам:

Это может быть потеря работы — в таком случае пропадает возможность платить кредит и заемщик не может продолжать производить выплаты по кредиту, продажа недвижимости покроет долг перед банком, и скорее всего оставит часть средств от продажи на время пока будет производится поиск работы.
Новый ребёнок в семье, требуется больше квадратных метров — дети это всегда радость, когда они растут им нужна своя комната, что бы родителям никто не мешал, да и ребенок чувствует себя лучше. Квартира которая казалась отличным вариантом, после изменения условий уже будет едва терпимым вариантом, либо вовсе не приемлемым.
Покупка новой квартиры с целью переезда — взять второй заём и выплачивать одновременно — это зачастую непосильный вариант, а средства вырученные могут пойти на первоначальный взнос на новую квартиру, или на личные нужды.
Личные обстоятельства.

Ниже подробно рассматривается как правильно продать квартиру в ипотеке ВТБ.

Агенты, риелторы и прочие посредники

Обычно к агентам при продаже обращаются, чтобы не бегать с бумажками и самим квартиру не показывать. В нашем случае все наши бумажки либо заполнялись в банке, либо уже были готовы, и эта часть функционала агентов была бы бесполезна.

А вот на счет общения с покупателями всё не так просто, как кажется. Да, общаться по телефону с покупателями и ездить на просмотры с Парка Победы в Девяткино – то еще удовольствие. Но кроме владельцев никто не сможет нормально рассказать о квартире, доме и квартале. Большая часть агентов, с которыми нам пришлось общаться, про Девяткино знает либо очень поверхностно, либо вообще ничего.

Предыдущий наш опыт взаимодействия с агентами по недвижимости чаще был негативным. Они или не приезжали в назначенное время, или не выполняли обещаний, или предоставляли недостоверную информацию. Так было и в астраханских делах, и в питерских. Один раз из-за косяков агентов дело даже дошло до суда, который агенты проиграли.

И вот после всего этого, платить агентам 50 000 – 100 000 рублей (минимум) как-то не хотелось. Но, как выяснилось позже, многие покупатели предпочитали обращаться к агентам и в итоге в нашей сделке агент со стороны покупателя всё же присутствовал. Могу сразу успокоить дорогих читателей, проблем с этим у нас не возникло. Были даже плюсы.

Зелёный развивающийся район. Под окнами парк. Во дворе детский сад. Конфетка, а не квартира!

Как инициировать процесс продажи квартиры

Учитывая, что самостоятельно продать квартиру заемщик не может, он должен подвигнуть к этому банк-залогодержатель. В подавляющем большинстве случаев банку не выгодно продавать залоговое имущество по ряду причин:

потребуются определенные затраты, связанные с поиском посредников;
оплаты услуг посредников;
затраты на переоформление права собственности.

По сравнению с тем, что банк теряет в стоимости квартиры – это малый процент.

Основная прибыль банка складывается из процентов, взимаемых за пользование заемными средствами. В течение 10-15-20 лет банк гарантированно получает небольшую прибыль, позволяющую не обесцениваться тем деньгам, которые он дал в долг заемщику. Ссудный ипотечный процент никогда не бывает меньше уровня инфляции. Причем, не официальной, а реальной.к содержанию ↑

Ценообразование и срок продажи

Продажей квартиры мы занялись в тот момент, когда ремонт в двушке на Парке Победы уже подходил к концу. Платить две ипотеки, снимать однушку в городе и платить за платный летний детский сад – очень разорительно. Поэтому вопрос продажи старой квартиры и въезда в новую решался параллельно.

Платный сад в Девяткино оказался дешевле, поэтому до продажи квартиры мы решили из Девяткино не съезжать, чтобы сэкономить. По этой причине на всех фотографиях в объявлениях квартира выглядит жилой.

Имея на руках две ипотеки мы были крайне не заинтересованы продавать квартиру долго. Тут даже имело смысл немного демпинговать, потому что 3 месяца продажи уменьшали наши средства на 100 000 рублей. И это без учета стоимости поездок туда-сюда через весь город. Учитывая конкуренцию – 3 месяца это еще оптимистичный прогноз. Некоторые объявления висят на сайтах больше года.

В нашем девяткинском доме одновременно на продажу было выставлено 15 таких же, как у нас однокомнатных квартир. С учетом соседних домов в квартале их было больше сотни. А если еще посмотреть на ЖК под окнами за речкой, то количество конкурентов переваливало за несколько сотен.

Средняя цена в объявлениях была около трёх миллионов рублей. Всё, что стоило дороже, висело уже очень давно и явно продавалось неспешно. На такие объявления мы не ориентировались.

Помимо самой бетонной коробки с отделкой от застройщика мы оставляли еще кухню со всей техникой, но без нашего любимого холодильника. Шкаф в комнате тоже оставался покупателям, потому что в новую квартиру он никак не вписывался. Ну и всякие полочки с вешалками не было смысла откручивать. Неизвестно было: пригодятся ли они на новом месте, или нет. Правда, на цене продажи все эти «богатства» сказались очень несущественно, скорее они немного нивелировали минусы от облупившейся краски в ванной комнате и треснувшего порога на балконе.

Стартовав на отметке в 3 000 000 рублей за время продажи мы опустились до ранее неприемлемой суммы в 2 700 000 рублей. Это и стало окончательной ценой продажи. Причем даже на шаге в 2 800 000 у нас еще оставалось полно конкурентов и спрос был не то чтобы огромным (бывало, что неделю никто не звонил), но об этом позже.

До ремонта в ванной у нас руки так и не дошли. Огромный привет отделочникам «Русской сказки», покрасившим стены неводостойкой краской.

Это всё в глазах покупателей стоит примерно нисколько

Основные трудности

Приняв решение продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, заёмщик должен понимать, что такая сделка сопряжена со многими сложностями. Назовём лишь основные из них:

В распоряжении финансовых организаций есть много способов, ограничивающих действия заёмщика. В частности, одним из условий осуществления подобной сделки может быть полное досрочное погашение долга по кредитному соглашению.
Бытует мнение, что банки заинтересованы в скорейшем погашении займов. Но ведь чем дольше действует договор ипотеки, тем большую прибыль они получат. Поэтому заёмщик должен максимально обосновать необходимость в досрочном погашении ссуды, желательно документально.
Трудности, связанные с поиском покупателя. Желающий приобрести недвижимость, находящуюся под обременением, должен быть готов к внесению аванса, равного остатку задолженности по подписанному продавцом ипотечному кредиту.
Немаловажен вопрос, как долго будет продаваться квартира по ипотеке в ВТБ24. Обычно процедура купли-продажи залоговой недвижимости занимает больше времени, чем проведение такой операции с «чистой» квартирой. Поэтому покупатель, зная это, может потребовать уменьшить цену за жилье.
Многие кредитные организации практикуют выдачу разрешения на продажу ипотечной квартиры только после внесения 1 процента от объёма займа на проведение, как они сами называют, операции подготовки к совершению крупной сделки.
Чисто технический момент: после получения согласия банка на продажу залогового жилья для ускорения этой процедуры необходимо будет выписать из квартиры всех членов семьи.

Нужно ли разрешение банка, чтобы продать жилье

Согласие банка в принципе не требуется, так как первоначально погашается задолженность перед банком (за собственный счет заемщика или за счет аванса покупателя), а уже потом снимается обременение, и недвижимость можно продавать. Такие сделки на практике заключаются без уведомления ВТБ.

Порядок проведения сделки

Стандартная схема продажи обремененной ипотекой ВТБ 24 недвижимости путем погашения долга средствами, полученными от покупателя:

Поиск покупателя, согласного на покупку жилплощади, находящейся на момент заключения сделки в ипотеке ВТБ.
Получение от банка справки на фирменном бланке о состоянии ссудной задолженности по ипотеке (предъявление такого документа покупателю вызовет у него больше доверия и лояльности).
Заключение ДКП между продавцом и покупателем (в нем подробно прописываются условия продажи, снятия обременения, порядок и сроки расчета между сторонами).
Перевод покупателем продавцу аванса, величина которого равна остатку долга по ипотечному кредиту в ВТБ 24.
Заемщик (продавец) погашает задолженность перед банком.
Стороны выбирают удобный для всех день для снятия обременения с недвижимого имущества. Жилье можно продать.
Покупатель вносит оставшуюся часть денег.
Недвижимость переоформляется на нового владельца.

Данная схема работает и с привлечением ипотеки. Когда снято обременение по квартире купленной по ипотеке ВТБ, покупатель может приобрести её и за счет заемных средств. Деньги, что были потрачены на гашение задолженности продавца перед ВТБ будут учтены как первый взнос по ипотеке покупателя. Для этого нужно обязательно предоставить в банк расписку.

Причины продажи недвижимости

Теоретически, для расторжения договора займа (ипотечного кредитования) заемщик не обязан указывать причины, по которым он принял решение досрочно расторгнуть договор. Другое дело, что банк, не заинтересованный в досрочном расторжении или погашении кредита, может на стадии заключения договора выдвинут условия, ставящие заемщика в крайне невыгодные условия. Если причины будут не уважительными, заемщик понесет существенные финансовые траты, и даже в случае успешной продажи квартиры, останется должен банку некоторую сумму денег.

Поэтому, следует апеллировать к причинам, являющимся весомыми:

резкое ухудшение финансового положения (банкротство, потеря работы в связи с ликвидацией градообразующего предприятия);
стойкая утрата трудоспособности (заболевание, инвалидность, несчастный случай);
форс-мажорное обстоятельство.

Менее значимыми для банка являются:

временная потеря работы (например, увольнение по собственному желанию или в связи с сокращением штатов);
изменение семейного положения (обычно связанное с рождением ребенка);
неудовлетворенность заемщика жилищными устройствами (малая площадь, неудобный район, удаленность от центров социального обеспечения, дошкольных или досуговых организаций).

Заемщик, выдвигающий требования по расторжению договора ипотечного кредитования должен быть настроен на то, чтобы доказать весомость приводимых аргументов в суде, подтвердив их не только на словах, но и документально.

к содержанию ↑

Единственный ипотечный центр ВТБ

Оформить ипотеку в ВТБ можно в любом отделении. А вот внести какие-либо изменения или закрыть договор в Санкт-Петербурге обязательно нужно в офисе у станции метро Лесная на лесном проспекте. В других отделениях этого делать нельзя (я пробовал).

Это довольно бредовое ограничение дополнительно усугубляется отсутствием электронной регистрации в отделении (талончиков, которые теперь даже на почте есть). С утра люди стоят в очереди, хвост которой заканчивается на улице. Естественно, настроение у всех так себе.

Дополнительных проблем доставляет тот факт, что сюда приходят клиенты с агентами и родственниками с обеих сторон сделки. В итоге по одному договору в очереди стоит от трёх до семи человек. Атмосфера на входе в отделение – так себе.

Менеджер сделки

Общение с менеджером из банка можно вести только по электронной почте, потому что публичных добавочных телефонных номеров у сотрудников нет, а дождаться переключения у диспетчера с общей линии нереально.

С менеджером нам повезло. Девушка попалась спокойная, аккуратная и грамотная. На все наши переносы дат из-за косяков МФЦ она реагировала стрессоустойчиво и ни разу не предложила пойти лесом (об этом будет ниже)

Частные случаи продажи ипотечных квартир

Валентина

Недавно попала в ловушку при продаже ипотечного жилья. При разводе с мужем оказалось, что жилплощадь больше никому не нужна. Было принято решение продать имущество и разделить вырученные средства. Займ осталось выплачивать всего 8 месяцев, поэтому покупатель нашелся достаточно быстро. Однако существующие условия ипотеки его не устраивали. В итоге, обратились в банк, чтобы он пересмотрел условия ипотеки. ВТБ пошел нам на встречу, поэтому долговые обязательства удалось передать.

Евгений

Продавать ипотечное жилье в Москве мне пришлось удаленно. Перед сделкой я уехал в другой город по работе. В силу некоторых причин не мог вернуться в столицу. Из ситуации вышел следующим образом: с разрешения банка ВТБ передал распорядительное право (условное) на сестру. Она уже сама нашла покупателя и провела сделку.

Мария

На собственном опыте убедилась, что выгодно и быстро продать жилплощадь, которая в залоге у ВТБ, самостоятельно очень сложно. Поэтому я обратилась к профессиональному риелтору. Реализацию квартиры провела за один день. Утром с покупателем приехали в банк. Там он внес оставшуюся по ипотеке сумму, а мне банк выдал справку о том, что задолженности больше нет. После этого я написала расписку на сумму, которая была внесена. Далее поехали в юстицию, где подписали все остальные бумаги.

Итак, если выплачивать ипотечный кредит больше нет возможности, то лучше всего реализовать жилплощадь, находящуюся в залоге у банка ВТБ 24. Процедура осложняется тем, что найти покупателей на ипотечное жилье довольно сложно. Многие видят в такой сделке неоправданные риски и предпочитают приобретать недвижимость без обязательств. Однако сегодня существует несколько надежных способов продать ипотечную квартиру ВТБ с большой выгодой для всех сторон сделки.

Комиссия за погашение

ВТБ берёт комиссию в 25 000 рублей в тех случаях, когда ипотека погашается не за счет личных средств заёмщика, а в результате продажи. Единственный способ не платить эту комиссию — уговорить покупателя перевести деньги на свой счет до окончания сделки. Но это глупость и не один вменяемый покупатель на такое не пойдёт. Потому что, получив деньги, продавец может сразу испариться без обязательств.

Второй этап – нотариальная сделка

При продаже квартиры с несколькими собственниками обязательно оформлять сделку у нотариуса. Это как раз наш случай. Об этой процедуре рассказать особенно нечего. Подождали, почитали, исправили ошибки, подписали.

Четвёртый этап – ожидание регистрации документов в Росреестре

Это был самый волнительный и нервный момент во всей сделке.

При подаче документов мы получили код, по которому можно было отследить статус сделки. И если в сбербанке в электронном виде у нас вся регистрация заняла три дня, то тут в назначенный день ни по коду, ни по телефону ничего уточнить было невозможно.

Хуже всего было то, что как раз к моменту предполагаемой даты готовности наших документов Всеволожский МФЦ решил устроить переезд в новое здание. Как обычно это бывает – в момент переезда что-то узнать и получить было нереально.

Ситуацию усугублял тот факт, что у нашего покупателя заканчивалось общежитие и нужно было срочно перевозить вещи в почти уже купленную квартиру. Нам же, в свою очередь, очень не хотелось заселять людей в почти проданную квартиру, пока Росреестр не подтвердит что всё нормально. Иначе мы бы могли столкнуться с неприятной ситуацией отсутствия денег и необходимости выселения только что заехавших покупателей.

Очень удачно получилось, что агент покупателя проживала в этом самом Всеволожске и имела возможность лично потеребить МФЦ. Нам из Санкт-Петербурга это делать было бы не с руки.В итоге мы таки подписали акт сдачи квартиры еще до получения документов из МФЦ. Но в этот момент мы уже знали, что всё готово – осталось только чтобы курьер агента привёз все бумажки в банк.

Пятый этап – раскрытие аккредитива и получение денег

Но с курьером как-то не сложилось. Покупательница сама съездила за бумажками во Всеволожск, привезла их к моей работе. И я уже с этими бумажками поехал в банк показывать, что сделка состоялась и аккредитив можно раскрывать.

На этом этапе моя рефинансированная ипотека была закрыта, а разница средств между остатком долга и суммой продажи была переведена на расчётный счет.

Потом была покупка машины, но это уже другая история, о ней я напишу в следующей записи.