Зачастую подписанию договора об отчуждении недвижимого имущества предшествует составление предварительного договора купли-продажи квартиры или иного объекта. Рассмотрим все существенные, значимые и обязательные условия такого договора, правила его заключе. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры – один из обязательных этапов сделки, который позволяет покупателю получить гарантии того, что определенная квартира останется за ним.
Содержание
- Аванс и задаток, есть ли разница
- Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?
- Документы для заключения сделки
- Порядок оформления сделки
- Что такое предварительный договор?
- Основные ошибки при заключении предварительного договора
- Правоустанавливающие документы
- Где можно оформить договор
- Вопросы и ответы
Аванс и задаток, есть ли разница
Аванс и задаток
Важное условие предварительного договора на покупку квартиры – это передача задатка. В документе обязательно должно быть указано слово «задаток», а не аванс, залог или как-то по-другому.
Иначе аванс расценивается как предоплата и если сделка не состоится, продавец просто возвращает эти деньги, а если покупатель откажется от покупки, продавец обязан вернуть ему аванс.
Задаток же – это гарантия того, что после срыва сделки по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю эту сумму в двойном размере.
Если же от сделки откажется покупатель – потеряет переданные средства. В тоже время помните, что договор задатка без основного договора – автоматически признается авансом.
ИнфоПоэтому и необходимо заключить предшествующий договор на покупку квартиры с пунктом о задатке. Это будет самый правильный выход с точки зрения закона и безопасности для сторон.
Где и как оформляют сделку продажи квартиры предварительно?
Выразить своё намерение приобрести (продать) ту или иную квартиру стороны сделки могут в виде предварительного договора. Предопределяются условия итоговой сделки. Законом такая возможность предусмотрена в ст. 429 п. 1 ГК РФ.
Предварительный договор купли-продажи оформляется и подписывается у:
- нотариуса,
- юриста,
- агента по недвижимости,
- сторонами вне учреждений.
Какие гарантии даёт такое соглашение? Покупатель может быть уверен, что закон гарантирует ему право купить оговоренное жильё по стоимости, указанной в договоре. А продавец сможет реализовать свою недвижимость в установленный срок. Документ должен быть составлен письменно. Государственной регистрации не требуется.
По ст. 429 п. 5 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от заключения окончательного договора вторая может потребовать этого через суд. Иск предъявляется в полугодовой срок с момента отказа выполнять обязательства. Решение суда в пользу подателя заявления обычно является аналогом основного соглашения, но не предоставляет права собственности.
Как составляется предварительный договор?
По закону (пункты 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ) договор должен составляться с учётом следующих моментов:
- Необходимо обусловить порядок проведения итоговой сделки по расчётам, цене.
- Определённым образом установить продаваемый объект.
- Указать срок, в который по обязательствам необходимо составить и заключить основной договор.
- Перечислить его условия, относительно которых стороны прибегли к предварительному соглашению.
Государственная регистрация предварительного договора не требуется.
При купле и продаже жилья на вторичном рынке не наблюдается особенных рисков по факту заключения подобного соглашения. Если в условленный срок ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, его действие прекращается (по ст. 429 п. 6 ГК РФ).
Но неблагоприятные последствия могут возникнуть у покупателя, если пришлось заключать предварительный договор на покупку квартиры в строящемся доме и, он внёс денежные суммы. Застройщик может отказаться брать на себя дополнительные обязательства.
У покупателя отсутствует защита от следующих рисков:
- Нет гарантии получения квартиры, указанной в предварительном договоре. Ведь в нём отражается лишь намерение.
- Договор могут признать незаключённым. Например, не указаны параметры квартиры, как требует закон.
- Двойная продажа. Застройщик может договориться письменно с другими лицами.
- Утрата вложенных денежных средств. В суде покупатель, предварительно оплативший часть стоимости квартиры или полную сумму, может потребовать возврата в виде уплаты неустойки по минимуму.
Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан читайте в отдельной статье.
Передача задатка
При составлении предварительного договора купли-продажи, который рекомендуется в рамках основного соглашения, чтобы не ждать очереди на совершение сделки, зачастую передают задаток. Эти процедуры практикуются в агентствах по недвижимости. Ведь вероятность того, что сделка всё-таки состоится, стремится к нулю в случае отсутствия предварительных актов. А также цены могут измениться в сторону повышения.
При оформлении задатка стороны должны знать, что:
- Покупатель потеряет эту сумму в случае отказа от сделки по предварительному договору.
- Если продавцу придётся его возвращать, так как он передумал продавать жильё, размер удваивается.
- Иначе вопрос решается через суд и удовлетворяется, если платёж был оформлен правильно.
А вот аванс подлежит возврату в любом случае.
Передача денег происходит при подписании предварительного договора для соответствия значимости. Форма платежа — наличные или другие законные способы. Обязательно нужно оформлять расписку о получении средств.
Документы для заключения сделки
Документы для сделки
Чтобы подписать предварительное соглашение, покупатель и продавец подают такие документы:
- предъявляются оригиналы паспортов, а к договору прилагаются копии паспортов;
- перед его заключением продавец должен показать покупателю Свидетельство о государственной регистрации, где указано, что он законный владелец жилья. Если же собственников квартиры несколько, потребуется указать в договоре их данные, кроме того, все эти лица должны поставить подпись под предварительным договором. В противном случае, договор признают недействительным;
- каждому участнику сделки передается по экземпляру предварительного договора.
Внимание!Предварительный договор купли продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации. Копия соглашения хранится у покупателя и продавца до заключения главного договора.
Порядок оформления сделки
Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:
- Подписание предварительного договора.
- Заключение основного договора.
- Денежный взаиморасчет.
- Подписание акта приемки.
- Регистрация права собственности.
В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.
Перечень документов
Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).
Здесь можно скачать образец согласия супруга на покупку квартиры.
Для покупки жилья в ипотеку потребуются:
- справки о доходах;
- оценочный сертификат;
- еще один документ для удостоверения личности.
В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.
Со стороны продавца должны быть предоставлены:
- правоустанавливающие документы;
- паспорт;
- сертификат о праве собственности на квартиру;
- выписки из домовой книги и ЕГРП.
Также могут потребоваться:
- доверенность;
- разрешение супруга на продажу квартиры;
- согласие органов опеки.
Тут можно скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.
Что такое предварительный договор?
Определение предварительного договора
После того, как стороны решили заключить сделку по купле-продаже, они обычно оформляют передачу задатка.
Однако расписка свидетельствует лишь о передаче денег, но такой документ не обязывает владельца жилья продать квартиру именно этому гражданину и за ту цену, за которую они договорились.
Чтобы избежать рисков срыва сделки, а также изменения ее условий, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи.
В ст. 429 ГК указано, что под предварительным соглашением понимается документ, в котором указывается обязанность сторон в будущем заключить контракт, на условиях, которые определены ими в предварительном соглашении.
Покупка квартиры – это недешевое удовольствие и, как правило, покупателю нужно время для того, чтобы собрать все необходимые деньги для покупки, а продавцу — выехать с квартиры.
То есть предшествующий договор – это гарантия того, что за это время никто из сторон не передумает заключать сделку и не выставит новые условия – повышенная цена, более позднее заключения договора и т.д.
В правилах ГК установлено, что предварительный договор нужно заключать в письменной форме, иначе он не будет юридически значимым. Основные принципы такого документа:
- определяется предмет договора и другие важные условия соглашения;
- устанавливается срок заключения основного соглашения. Если же срок указан не будет, стороны обязаны оформить покупку на протяжении 1 года после подписания предварительного соглашения;
- обязательство заключить основной договор прекратится после того, как срок для совершения покупки закончится и ни одна из сторон не потребует его заключения.
Если же покупатель или продавец начнет уклоняться от составления основного контракта, на него можно подать в суд и потребовать заключения договора.
Основные ошибки при заключении предварительного договора
Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.
Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.
И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.
В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc
Порядок и формула расчета стоимости доли в квартиреОбразец договора аренды земельного участкаСроки уплаты и период земельного налогаПридомовая территория многоквартирного дома, особенности управленияВажные нюансы для покупателя при выборе квартиры со свободной планировкойЭксклюзивный договор на продажу недвижимости
Правоустанавливающие документы
Следующим пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры нужно прописать кому и на основании каких правоустанавливающих документов (с указанием серии, номера, даты и организации выдачи) принадлежит недвижимость, планируемая к отчуждению. Обязательно наличие Свидетельства о гос. регистрации. Без предоставления этих документов заключать даже предварительный договор не стоит. Стоит также попросить собственников представить оригиналы правоустанавливающих документов, а не их копии.
Где можно оформить договор
Где оформить договор
За помощью в оформлении предварительного договора можно обратиться в риэлтерскую компанию, где представляют услуги по составлению договора, предшествующего договору купли-продажи.
Также при желании (но это не обязательно) такая сделка может заверяться у нотариуса.
Нотариус проверит все поданные документы – паспорта граждан и документы на жилье, после чего будет заключен предварительный договор по последующую покупку жилья.
Предупреждение!При нотариусе вносится задаток, а стороны договора получают по экземпляру соглашения. Все процессуальные действия, таким образом, выполнены, теперь продавец и покупатель могут готовиться к заключению основной сделки на покупку квартиры.
Источники
Использованные источники информации.
- https://sudovnet.ru/zhilishhnoe-pravo/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/
- https://napravah.com/kvartira/prodazha/gde-oformit-dogovor.html
- http://77metrov.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html
- https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html
- https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_sostavit_predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_kvartiry/