Как купить загородный дом в ипотеку

Как купить в ипотеку дом: дом в ипотеку и ипотека на загородный дом, особенности ипотеки жилых домов и квартир, как взять ипотеку под строительство дома. Процесс получения ипотеки на частный дом ничем не отличается от любой другой ипотеки, но все же имеет свои нюансы которые мы и разберем в этой статье.

Как оформить ипотеку на коттедж

Процедура оформления ипотеки на коттедж состоит из ряда этапов:

1. Сбор документов для заявки
2. Оформление заявки в банке
3. Получение решения
4. Подбор коттеджа
5. В зависимости от типа земельного участка готовим документы на дом для банка и оплачиваем ПВ.
6. Получаем одобрение по сделке и назначаем дату оформления.
7. Подписываемся и сдаемся в юстицию.
8. Ждем 7-9 рабочих дней регистрации ипотеки.
9. Получаем отрегистрированные документы из юстиции.
10. Производим передачу денег продавцу.

Особенности ипотеки на дом

Как для банка, так и для заёмщика, ипотека жилого дома сложнее, чем приобретение квартиры. Особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны, прежде всего, с вопросом о земле. При покупке квартиры в ипотеку этот вопрос практически не встаёт. Земельный участок под многоквартирным жилым домом находится, в соответствии с Жилищным кодексом, в общей долевой собственности владельцев квартир этого дома. Всё ясно: купил квартиру – приобрёл право на участок.

Ипотека на покупку дома далеко не всегда устроена так просто. Собственником земли под домом может быть совсем не тот, кто собирается строить дом. Это может быть супруг, родители или, например, кооператив. Встречаются случаи, когда приобретаемый участок под жилым домом вообще не предоставлялся предыдущим владельцам в пожизненное наследуемое пользование, либо подтверждающие документы утеряны и восстановление их невозможно. В этом случае ипотека на частный дом весьма проблематична.

Случается, что люди, по незнанию, планируют строить недвижимость не на землях поселений, а на землях сельскохозяйственного назначения, где действует ряд ограничений. Кредит под такое строительство получить труднее. И совсем невозможно продажа дома в ипотеку, если он стоит на землях особо охраняемых природных территорий, землях обороны или специального назначения.

Итак, если вы хотите приобрести в кредит частный дом и нашли уже нужный объект, то вам следует прежде всего две вещи:

1. Проверить юридическую силу и чистоту документов по земле, дому, собственнику. Если самостоятельно сделать это не по силам, то используйте нашего бесплатного онлайн-юриста (просто заполните специальную форму в правом нижнем углу).
2. Определить категорию земли и цель землепользования. От этого будет зависеть итоговая программа кредитования банка.

В зависимости от типа земли и разрешённого вида землепользования условия кредитования будут значительно отличаться. Просьба обязательно прочитать наши посты: «Особенности ипотеки земельных участков«, «Ипотека и дача«, «Таунхаус в ипотеку«, «Коттедж ипотека«, чтобы различать нюансы и понять по какому варианту вам пойти.

Кто может получить ипотеку

Главным требованием к кандидату на получение ипотеки под загородный дом является его платежеспособность. А поскольку сумма выдается очень немалая, то зарплата в данном случае должна быть достаточно высокая. Рассматривая возможность выдачи кредита, банки учитывают не только официальный доход, но и перспективы заемщика на его месте работы, а также репутацию самого работодателя.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Самым удачным возрастом для оформления ипотеки считается промежуток с 35 до 45 лет. В этом возрасте у человека уже появляется некая стабильность, он добивается определенных успехов в работе, проявляет себя как специалист, который даже в случае потери одного рабочего места сможет без проблем найти другое. Да и до пенсии еще далеко.

Если собственных доходов оказывается недостаточно, можно привлечь созаемщиков, чьи доходы также будут учитываться банком при принятии решения о выдаче кредита. Напомним, что супруги по закону становятся созаемщиками и совладельцами купленной недвижимости автоматически (если об ином не свидетельствует брачный договор). Созаемщиками могут выступать не только родственники и физические лица, но и любые другие граждане, а также организации (например, работодатель).

Какие потребуются документы?

В отличие от потребительского кредита, который могут выдать по предъявлению всего лишь одного паспорта, здесь пакет документов несколько внушительней. Он сочетает в себе информацию по заемщику и недвижимости. Потребуется подготовить:

• паспорт;
• выписка со счета о наличии средств, достаточных для первого взноса;
• справка из бухгалтерии о собственных доходах;
• копия трудовой книжки;
• индивидуальный номер налогоплательщика;
• СНИЛС;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт, план недвижимости;
• отчет с оценкой эксперта о стоимости жилья;
• документ, подтверждающий право собственности.

Как оформить

1. Прежде всего, надо определиться с объектом и ресурсами. Где конкретно и что именно вы хотите построить или купить. От этого будет зависеть вид банковской программы.
2. Обратиться в банк за получением предварительного решения о возможности кредитования.
3. Если решение положительное, то нужно подготовить документы на дом с участком, убедиться, что сведения достоверны.
4. После проверки документов назначается сделка и происходит подписание всех документов.
5. Регистрация ипотеки в росреестре.
6. Выдача кредита.

Как взять ипотеку на строительство дома? Процедуры немного отличаются у разных банков, но общая схема действий, для получения кредита на возведение дома, такова:

1. Оформление заявки на ипотеку на строительство дома.
2. Разговор с менеджером банка. Уточнение деталей.
3. Принятие решения о выборе банка-кредитора.
4. Подготовка пакета документов.
5. Оформление кредитного договора.
6. Получение денег первого транша.
7. Первый этап строительства.
8. Отчёт перед банком по первому этапу строительства. Подтверждение целевого расходования средств – не на ремонт дома, а именно на строительство. Положительный ответ на вопрос — можно ли начинать второй этап.
9. Получение денег второго транша.
10. Второй этап строительства.
11. Отчёт перед банком по второму этапу и т.д.

Рассчитать ипотеку на дом по договору можно использовав наш ипотечный калькулятор.

Условия в других банках

Помимо Сбербанка, ипотеку на коттедж можно получить еще в ряде кредитных организаций. Мы подобрали основных игроков на этом рынке в эту таблицу, чтобы вы могли сравнить их условия.

В целом, остальные банки более требовательны к коттеджу. Он должен быть подключен ко всем коммуникациям, готов к круглогодичному проживанию, обеспечен доступ транспорта в любое время, находиться на определенном расстоянии от города.

Ипотека коттеджный поселок в Райффайзенбанке, вообще, требует единообразие застройки поселка и завершённость этапа от 50%. Коттеджные поселки должны иметь собственные коммунальные службы и, как минимум, 10% из общего планового количества домов должны быть сданы и заселены.

Условия банков

Ниже приведены условия банков на разные типы домов, в зависимости от назначения земельного участка:

Ипотека на коттедж

Ипотека на загородный дом

Ипотека на таунхаус

Ипотека на строительство

Данная ипотека есть в чисто виде только в Сбербанке. Выдается по ставке от 12,25 на срок до 30 лет. Минимальная сумма 300 тыс. руб. Максимальная будет зависеть от размера дохода. Обязательно 25% ПВ. На период стройки требуется залог другого жилья или поручительство.

Основные условия

Средние процентные ставки на рынке такового вида кредитования 12-15%. Есть банки, которые дают ипотеку и под 20%. В крупных компания, как ВТБ 24 или Сбербанк, разработаны программы для военных и молодых семей.

Также преимуществами пользуются владельцы зарплатных проектов ВТБ 24 и любого другого банка, т. е. люди, которые получают заработную плату на карту того банка, где планируют брать ипотеку. Возраст заемщика должен быть в пределах 21-65 лет. Максимальный срок рассчитывается до 30 лет.

При этом минимальный ежемесячный платеж должен быть не меньше 40% от совокупного заработка заемщиков. В качестве поручителей для молодых семей можно приглашать родителей. Не стоит забывать и о первоначальном взносе порядка 20%.

Документы для получения ипотечного кредита

До того как купить дом вы должны подготовить документы. Требования кредитных учреждений различаются от банка к банку, но не слишком сильно. Два крупнейших банка, осуществляющих кредитование на покупку дома, Сбербанк и Россельхозбанк, предъявляют близкие требования к документам.

Во-первых, необходимы документы, подтверждающие личность и платёжеспособность заёмщика:

• паспорт гражданина Российской федерации;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• трудовая книжка.
• Свидетельства о браке и рождении детей (при необходимости)

Банк может затребовать второй документ удостоверяющий личность (СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет).

Во-вторых, необходимо подготовить пакет документов по объекту залога:

• Документы о собственности – договор купли-продажи или дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Кадастровый план участка и технический паспорт на дом.

В отдельных случаях представляется оценка независимого сертифицированного эксперта об объекте залога, нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение совместной собственностью и некоторые другие — по согласованию сторон.

Требования к дому и к заёмщику

При принятии решения о выдаче кредита банк имеет обыкновение оценивать:

• юридическую чистоту;
• техническое состояние;
• коммерческую ликвидность объекта.

Юридическая чистота предусматривает наличие надлежащих разрешений на строительство, полноту прав заёмщика, надлежащую регистрацию права собственности на оцениваемый объект, отсутствие обременений. Нельзя взять частный дом, если у него аварийный статус.

Техническая оценка рассматривает конструкцию и техническое состояние объекта. Банки положительно оценивают наличие капитального фундамента. В качестве материала стен и перекрытий они предпочитают кирпич и железобетон. Ипотека на деревянный дом обойдётся дороже, чем на каменный. Обязательно подключение к электросети достаточной мощности, очень желательно наличие центрального газа и канализации. Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.

Требования к заёмщику, как правило, таковы: банк требует удостоверение его личности и подтверждение постоянного дохода. Вероятность положительного решения повышается, если вы собираетесь купить дом по военной ипотеке или готовы застраховать себя и купленный объект.

Процесс оформления

Для начала следует ознакомиться с предложениями банков. Желательно выбирать надежные и зарекомендовавшие себя на рынке организации. После проработки различных вариантов следует обратиться в выбранный банк и оформить заявление на ипотеку частного дома. При себе необходимо будет иметь документы, подтверждающие личность и доходы.

Статья в тему: как правильно оформить ипотечный кредит в Сбербанке

Затем стоит ожидать решения банковской компании о возможности выдачи кредита. Такое решение может занять до 10 рабочих дней. В случае отсутствия ответа можно повторно обратиться в банк.

Но если решение отрицательное, не стоит ожидать аргументированного ответа. Чаще всего это связано с кредитной историей. Тогда лучше обратиться в Бюро кредитных историй и уточнить у них информацию. Как это делаться читайте в статье «Как узнать кредитную историю онлайн?«.

Если же решение положительное, и предварительно одобрена определенная сумма кредита, то следует в этих пределах подбирать себе необходимое жилье. На это отведен срок в полгода. После подбора приглянувшегося варианта, следует заказать оценщика и постепенно предоставлять требуемый пакет документов в банк.

После чего банк вынесет окончательное решение о доступной сумме по ипотеке и предложит варианты по страхованию рисков. Стоит учитывать, что страхование недвижимости является обязательным условием, договоры жизни и здоровья, а также титульного страхования не обязательны. Но благодаря им можно сэкономить на процентной ставке.

В итоге будет назначена дата оформления договора. Произойдет финансирование сделки. И вступят в силу права и обязанности сторон. С этого момента можно будет начинать погашать задолженность и пользоваться своим новым имуществом.

Земля и ипотека

Загородный дом стоит на земле, следовательно, вместе с правами на дом должны передаваться и права на землю. Поскольку в данном случае фактически присутствуют два объекта недвижимости, то и процедура проверки документов и оформления перехода прав удлиняется и усложняется. Как мы уже говорили, оформление земли сегодня еще не стало беспроблемным процессом. Относительно недавно вступивший в силу закон «О государственном кадастре недвижимости» (ФЗ № 221 от г.) пока не дал возможность выработать четкий механизм действий в данной области правоотношений: бумажная волокита и бюрократические проволочки делают процесс регистрации земельного участка долгой процедурой с массой трудностей и неожиданностей.

Кроме того, участок не всегда находится в собственности продавца дома — он может и арендовать его, а это повлечет за собой переоформление договора аренды на нового собственника дома. Однако нет гарантий, что такое переоформление состоится.

Земля вообще может быть общей собственностью: в некоторых поселениях все объекты возводятся на едином участке, а разделение для каждого домика не делается. Однако банки крайне отрицательно относятся к ситуации общей собственности на землю. Причина – все те же многочисленные сложности при реализации объекта в случае невозврата ипотечного кредита.

Условия и требования

Условия на коттедж на землях населенного пункта под ИЖС

Если вы решили купить коттедж в категории земель населенных пунктов, и в свидетельстве на право собственности прописано, что они предназначены для целей ИЖС, то у вас будут наиболее выгодные условия по ипотеке.

На текущий момент ипотеку на коттедж в Сбербанке можно получить на следующих условиях:

1. Ставка от 11% годовых (если молодая семья и зарплатный проект).
2. Срок до 30 лет на момент погашения ипотеки не должен превышать 75 лет.
3. ПВ от 20%
4. Без комиссий за выдачу, перевод и ведение счета.
5. Максимальная сумма не должна превышать 80% от стоимости дома с землей. Минимальная от 300 тыс. руб.
6. Обязательно оформляется залог на коттедж и на землю.
7. Страховка дома обязательна на весь срок ипотеки. Жизнь можно не страховать, но тогда +1% к ставке.

Как вы видите, условия достаточно хорошие и если у вас все в порядке с документами на коттедж и землю, то можно смело собирать документы и оформляться. Данная программа называется «Приобретение готового жилья».

Условия на коттедж на землях с/з назначения

Если вы решили взять дом в садовом товариществе, построить дачу или другие постройки, приобрести землю, то следует рассмотреть программу Сбербанка «Загородная недвижимость».

На текущий момент условия по данной ипотеке следующие:

1. Ставка от 12%
2. ПВ от 25%
3. Сумма от 300 000 до 80% от стоимости
4. Без дополнительных комиссий.
5. Ипотека на срок до 30 лет.
6. Страховка приобретаемого объекта недвижимости. Жизнь можно не страховать, но будет стандартная надбавка к ставке (1%).
7. Обеспечение – залог недвижимости и поручительство.

Важный момент по данной программе можно взять не только готовую дачу, но и вложиться в строительство. На этот период будет обязательно требование банка ввести поручителя. Ипотека на строительство коттеджа и дома для ИЖС под эти условия не подходит. Для них есть отдельная программа.

Условия на строительство коттеджа

Если вы решили самостоятельно или с помощью специализированной организации построить коттедж, то в Сбербанке существует для этого специальная программа «Строительство жилого дома». Обязательным условием для неё будет требование к земле. Она должна быть в собственности или аренде больше срока кредитования, принадлежать к землям поселений и иметь целевое назначение – ИЖС, а также может относиться к землям сельскохозяйственного назначения с целевым назначением разрешающим строительство жилья.

Условия:

1. ПВ – 25% от сметной стоимости с землей.
2. Ставка от 12,5%
3. Сумма от 300 тыс.
4. Срок до 360 мес.
5. Обеспечение на период строительства либо залог другого жилья, либо поручительство. Обязательный залог земли.
6. Страхование имущества. Жизнь необязательно (увеличение ставки).
7. Нет дополнительных комиссий.

Ипотека на строительство дома достаточно большая тема, поэтому мы её отдельно разберем в другом посте.

Ипотека на строительство дома

Суть данной ипотеки: можно самостоятельно построить жилой дом на земле своими силами или с привлечением подрядной организации. Земля должна быть в собственности или в аренде на срок превышающий срок действия кредита. Требования к земле достаточно жесткие – она должна соответствовать законодательству в рамках возможности строить жилой дом для постоянного проживания. Ипотечный кредит выдается траншами в зависимости от этапов строительства.

Ипотека на покупку частного дома отличается от ипотеки на строительство дома по ряду параметров:

1. По кредиту на постройку дома первоначально в залог идет только земля. Трудно купить в ипотеку дом, которого ещё нет. Стройка может затянуться, и банк получит недострой, который с выгодой продать трудно. Это более рискованная сделка для банка.
2. Купить дом по ипотеке будет дешевле (по процентам) чем его строить. Также первоначальный взнос на стройку будет на порядок выше (более подробно узнаете из специального раздела ниже).
3. Ипотечный кредит на покупку дома выдается разово, а на строительство, как правило, траншами в соответствии с графиком строительства.
4. Выбор банка по ипотеке на строительство частного дома небольшой.

Более подробна ипотека на строительство частного дома разобрана в другом нашем посте.

Требования к заемщику

1. Возраст от 21 до 75 лет.
2. Стаж полгода на последнем месте. Не забывайте про общий стаж по трудовой не менее 1 года за срок в последние 5 лет. Только официальное трудоустройство.
3. Супруга заемщика – обязательный созаемщик. Если не хватает дохода, то можно еще привлечь двоих (родители, родственники, знакомые).

Требования к объекту и земле

1. Без обременения
2. Земля в собственности или в аренде сроком больше, чем ипотечный кредит.
3. Дом должен подходить под условия страхования (год постройки, материал).
4. Не должно приобретаться у близких родственников.
5. Не может находиться в пользовании других лиц по договору аренды.
6. Категория земли – населенные пункты или сельхозназначения, но с разрешенным правом на возведение жилого строения.

Различия между «квартирной» ипотекой и «загородной»

Квартира, как и индивидуальный жилой дом, является объектом недвижимости. Так почему же банки кредитуют покупку квартиры с удовольствием, а ссуду для приобретения дома даже сегодня дают не всегда и не все?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо разобраться и понять: что для банка является целью? Конечно же, получение прибыли. Для банка очень важно, чтобы клиент исправно платил. А вот если заемщик не может вернуть деньги, тогда кредитор прибегает к обеспечению исполнения обязательства — забирает себе залог. И чем выше ликвидность залога, тем быстрее банк вернет себе деньги. В итоге большое влияние на привлекательность того или иноговида кредитования недвижимости является ликвидность залога, в роли которого, в большинстве случаев, выступает объект ипотеки.

Сложившиеся на сегодня условия на рынке недвижимости позволяют продать квартиру в черте города намного быстрее, чем загородный дом. Это обусловлено не только ее «городским» месторасположением, но еще и особенностямииндивидуальных характеристик, присущих частному дому: квартира «универсальна», а дом имеет свои архитектурные и инженерные особенности, созданные по желанию хозяина.

Вполне естественно — то, что нравится одному человеку, не всегда по вкусу другому. Поэтому в случае, если банку придется объект продавать, может потребоваться довольно много времени, пока найдется новый хозяин дома – тот, кому он приглянется. А банк не только не сможет быстро вернуть деньги, но еще и понесет расходы на содержание этого актива.

Еще одним отличием дома от квартиры является наличие земли, на которой он построен. В большинстве случаев, покупая дом, покупатель еще и приобретает земельный участок, являющийся отдельным объектом недвижимости. Покупка земли регулируется своими законодательными актами, а сама процедура до сих пор довольно длительна и имеет целый ряд сложностей.

Проблемой получения ипотеки под загородный дом являются и трудности, связанные с проведением его оценки: в данном случае анализируется не только стоимость самого строения, но и земельного участка. Во внимание принимаются: удаленность от города, направление, престижность места, наличие коммуникаций и подъездных путей, водоемов и инфраструктуры и многие-многие другие характеристики.

Трудность оценки состоит еще и в том, что каждый дом индивидуален, а потому «правильных» аналогов на такие объекты найти невозможно. В случае если оцениваемый объект расположен в коттеджном поселке, то установить его рыночную стоимость проще. А вот небольшой домик, находящийся где-нибудь в глуши, вызовет массу затруднений у оценщика. Трудности с оценкой и ее субъективностью в свою очередь не понравятся банку, поскольку появятся сомнения в достоверности стоимости объекта. Есть сомнения у банка — сложнее оформить ипотеку.

Еще одной проблемой ипотеки загородных домов являются немалые дополнительные расходы по их страхованию: ведь если приобретаемый дом является залогом, его нужно застраховать, а это удорожает и без того немалую стоимость приобретения загородного владения. Кстати говоря, отказ заемщика от страхования недвижимости может и не являться препятствием к получению кредита, но однозначно увеличит для банка риск сделки, а потому повлечетза собой повышение процентной ставки по нему – она будет порядка 16-20%. Кроме страховки дома банк, скорее всего, потребует застраховать жизнь заемщика и потерю им трудоспособности. К этому необходимо быть готовым.

Дома, на которые дают ипотеку

Банк дает согласие на кредитование покупки далеко не каждого жилого дома:

• Огромное значение имеют материалы, из которых этот дом построен, и это не удивительно – свойства материала того или иного строения напрямую отражается на долговечности дома. Предпочтение отдается кирпичным и каменным домам с залитым фундаментом, а вот деревянные дома практически не вызывают у кредиторов доверия.
• Учитывается состояние дома: необходим ли ему капитальный ремонт или небольшие косметические доработки. Понятно, что в ветхий, давно заброшенный дом никто сразу не переедет, в него для начала понадобится вложить дополнительные средства.
• Строения, расположенные в коттеджных поселках, кредитуются легче, чем домики в отдаленных деревнях. И значение тут имеют не только подъездные дороги, но и престижность района: никто не даст гарантию, что в случае вынужденной реализации банком этого объекта быстро найдется еще один желающий уединиться за сотни километров от цивилизации, куда добраться можно только на везде проходящем внедорожнике.
• Учитывается наличие централизованных коммуникаций или хотя бы возможность подключения к ним. Людей, в основной массе, все-таки прельщают блага цивилизации: мало кто захочет носить воду ведрами из общего колодца и смотреть на мигающую лампочку, подключенную к генератору. Если же воду, электричество и газ подвести к дому пока нельзя, то желательно наличие современной замены централизованного подключения.

Вот почему не стоит давать аванс за дом до тех пор, пока вами не будет получено согласие банка на его приобретение. И, даже если вам кажется, что все условия идеально подходят обеим сторонам, нет стопроцентной гарантии, что банк даст согласие на покупку именно этого дома. Вполне возможно, что ваша кандидатура как заемщика банк устроит, а вот дом придется поискать другой.

Требования от банков к заемщику

Здесь особой оригинальности кредитно-финансовые учреждения не проявляют. Отличным преимуществом будет, если вы ранее уже брали кредит, а лучше ипотеку, и успешно ее погасили. В остальном условия достаточно стандартизированы:

• возраст минимальный – от 21 года на момент подписания договора. И не более 65 лет на момент планируемого погашения задолженности;
• трудовой стаж должен превышать 1 год. На последнем месте работы необходимо находиться не менее чем половину года;
• потребуется подтвердить свои доходы справкой из бухгалтерии или по установленной банком форме за определенный срок. Чаще за полгода;
• понадобится выписка о состоянии счета, где размещена достаточная сумма для внесения первоначального взноса;
• заемщик должен быть гражданином Российской Федерации. А также, возможно, иметь прописку по местоположению приобретаемой недвижимости.

Еще один немаловажный фактор – это наличие движимого и недвижимого имущества, которое могло бы быть использовано в качестве залога.

Отличительные особенности ипотеки на частный дом

Не каждая банковская организация готова предоставить кредитные средства на покупку частного дома. Это связано с большими рисками такой сделки. Риски обусловлены тем, что частные и загородные дома обладают низкой ликвидностью.

Если квартира, в частности новостройка, достаточно быстро и хорошо продается по меркам недвижимости, то реализовать частный дом банку будет несколько затруднительней. В связи с этим есть особые условия для оформления таких сделок. Ну, и процентные ставки, соответственно, выше. Но взять ипотеку на частные дома все-таки можно. Если есть такая потребность, то и банки формируют свои предложения.

Стоит сразу отметить, что формируют такие предложения далеко не все банки. Какие именно банки дают ипотеку на частный дом, рассмотрим немного позже. Сейчас важно определиться с основными условиями. А одним из главных требований является наличие недвижимости в залог.

Банки очень неохотно оформляют в качестве залога землю. Гораздо выгодней для банковской компании, если клиенты предоставляют под залог квартиру, соизмеримую стоимости кредитного договора. Конечно, это не является обязательным условием, возможно в качестве залога оформить и приобретаемую недвижимость. Но процент одобряемости кредитов, где в качестве залога городская квартира, намного выше.

Вторая отличительная особенность заключается в том, что можно приобрести землю в ипотечный кредит на строительство дома или частный готовый дом в ипотеку. И в том, и в другом случае земля должна находиться в собственности заемщика. А также к дому может прилагаться земельный участок. Все эти нюансы отражаются на условиях договора. Рассмотрим эти случаи в отдельности.

Земля или готовый дом?

В плане процентов по кредитному договору готовый дом – более привлекательный вариант. Кроме того, часто действуют условия социальных льгот, например ипотека молодой семье, военнослужащим и другие виды скидок.

Дают ли ипотеку на земельный участок без дома? Да, можно взять и сам участок для постройки недвижимости. Ограничением является, что возводимая недвижимость должна быть жилой и не использоваться в коммерческих целях. Условия по процентной ставке здесь будут несколько жестче, но таким образом можно сэкономить на себестоимости жилья, так как весь процесс постройки можно самостоятельно контролировать.

Реконструкция своего дома

Дадут ипотеку и под реконструкцию недвижимости, находящейся в собственности. Такой вид финансирования оправдан, если дом частично изношен и требует замены изношенной конструкции. Также данный вид договора подразумевает под собой дополнительные постройки или надстройки и полную перепланировку.

Оформить кредит можно под залог частного дома и даже земельного участка. Большим преимуществом является, если объект находится в черте или недалеко от города. Но как можно дальше от различных предприятий, способных загрязнять окружающую среду.

Обеспечение кредита

Ипотека под загородный дом невозможна без залога, к которому банк выдвигает главное условие: его оценочная стоимость должна быть чуть больше (процентов на 10-15) суммы получаемых кредитных средств. Очень часто ипотеку рассчитывают взять под залог того объекта, который с помощью нее приобретается. Однако банк может на это и не согласиться, если дом ему покажется низколиквидным. В таких случаях заемщику можно заложить другую собственность — например, квартиру в черте города.

Передаваемое в залог имущество должно быть без каких-либо «проблем» и обременений. Согласно закону«О регистрации прав на недвижимое имущество» (ФЗ № 122 от г.) любые изменения в правах на недвижимость, информация о сделках с ним вносятся в специальный Единый госреестр. Из него можно узнать обо всех правообладателях на дом, а также о возможном наличии ограничений. Процедура оформления ипотеки может затянуться из-за дотошной проверки всех правоустанавливающих документов в том случае, если продающийся дом имел несколько предыдущих собственников.

В качестве дополнительных мер обеспечения исполнения кредитных обязательств к заемщику со стороны банка может быть выставлено требование о привлечении поручителя. Для чего? В случае утраты платежеспособности заемщиком оставшуюся часть кредита будет выплачивать вместо него поручитель. Правда в дальнейшем поручитель может предъявить регрессное требование о возмещении своих расходов к заемщику. Но если у последнего нет денег для того чтобы вернуть долг банку, то вряд ли онивдруг появятся, чтобы рассчитаться с поручителем. Если размер ипотечной суммы велик, то можно привлечь нескольких поручителей и разделить между ними ответственность солидарно.

Требования от банков к частному дому

Для банковской организации самое важное – оценить, насколько быстро можно будет продать дом в случае, если заемщик перестанет платить кредит. Если бы банки брали любые дома в залог, то это бы сильно отразилось на их финансовой устойчивости. Поэтому кредитно-финансовые организации очень требовательны к этому вопросу. Основные условия следующие:

1. Недвижимость должна иметь бетонный фундамент, и несущие стены необходимо, чтобы были выполнены из кирпича или бетонных блоков. При этом жилье может быть из дерева или пенобетонного типа. Но преимущество отдают бетонным или кирпичным постройкам.
2. Необходимо, чтобы до недвижимости можно было легко добраться. В идеале дорога до объекта должна быть асфальтирована. Редко, когда банки соглашаются на договор по объекту, расположенному за пределами 100 км от крупного населенного пункта.
3. Постройка не должна находиться в обременение и иметь запрет на регистрационные действия.
4. Необходимо, чтобы общий износ дома не превышал 60%.
5. Нет возможности оформить ипотеку на памятники архитектуры.
6. Часто встречается, что банковская организация готова рассмотреть предложение, если в регионе, где расположен предмет договора, есть функционирующее отделение банка. А также сам заемщик прописан в этом же регионе.

Клиенту придется самостоятельно подготовить отчет независимого оценщика. На основании этого отчета банк вынесет окончательное решение о возможности выдачи кредита и самого кредитного лимита. После чего сделку можно будет оформить. Но теперь рассмотрим требования банковской компании к потенциальному клиенту.

Суть программы

Прежде всего, необходимо определиться с термином «коттедж». В строительном мире существует несколько понятий довольно-таки размытых. Мы же будем рассматривать его с банковской точки зрения. Итак…

Коттедж – готовый дом отдельно стоящий или в составе коттеджного поселка с землей. Как правило, состоит из 1-2-х этажей. Материал стен (кирпич, сибит, дерево и т.д.)

Ипотека на собственный коттедж выдается банком под залог приобретаемой недвижимости или другого жилья. Размер ипотеки не должен превышать 80% от стоимости коттеджа с землей.

Очень важно понимать тип земли под коттеджем. Допустимы следующие виды:

1. Земли сельхоз назначения.
2. Земли населенных пунктов.

А также целевое использование земли:

1. ИЖС (индивидуальное жилое строительство).
2. Дачное строительство и садовый дом.
3. Для ведения ЛПХ.

В зависимости от категории земли и разрешенного целевого использования значительно меняются условия ипотечного кредитования.

Категорию земли и вид разрешенного использования можно посмотреть в свидетельстве на право собственности коттеджа и земли.

Если вы решили купить коттедж на земле населенных пунктов с правом целевого использования – ИЖС, то условия по ипотеке будут максимально выгодными. Если это земли сельхоз назначения, то условия будут хуже.

Если вам сложно разобраться самостоятельно в этом вопросе, запишитесь на бесплатную консультацию у нашего юриста-онлайн в правом нижнем углу экрана.

Давайте более детально разберем весь процесс ипотеки на коттедж на примере Сбербанка. Это самый крупный банк, который достаточно лояльно относится к заемщикам по ипотеке на коттедж.

Плюсы и минусы приобретения коттеджа в ипотеку

Давайте обозначим плюсы ипотеки на коттедж и минусы

Плюсы:

• Возможность приобрести жилье принципиально иного качества (собственная земля, чистый воздух, свобода, большая площадь).

Минусы:

• Более высокая ставка по ипотеке.
• В большинстве случаев высокий первоначальный взнос.
• Большое количество заморочек с документами.
• Более низкое одобрение заявок.

В итоге ипотека на собственный дом получается более дорогой, чем обычная ипотека, её сложнее получить и оформить. Если вы готовы переплачивать и идти на дополнительные телодвижения ради большей свободы и комфорта, то данная ипотека вполне вам подойдет.

Также не стоит забывать про программу «Молодая семья». Она действует в Сбербанке и Россельхозбанке. С её помощью вы сможете снизить размер первоначального взноса до 10% и значительно снизить ставку.