Сколько квартир покупается в ипотеку

Как нашла риелтора, подобрать стоимость под ежемесячный платеж, на что влияет ставка. Как нашла квартиру и сбила цену. Что получилось в итоге. Ипотека сегодня остается единственным драйвером спроса на жилье. Аналитики говорят о рекордных показателях выдачи кредитов на жилье в 2019 году. Сколько еще ипотека будет бить рекорды?

Возврат процентов и вычет налоговый

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Величина вычета — 13%, максимум — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Начальные условия

Весной 2013 года я снимала убитую однушку на окраине Москвы за 20 000 рублей, еще примерно 7000 рублей платила за коммунальные услуги, свет и интернет. При этом я получала 60 000 рублей. Иногда случались премии (от 5000 до 30 000 рублей), раз в год давали «тринадцатую зарплату».

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

У родителей была квартира в Пятигорске: пустая и без отделки. Денег на ремонт не было, а коммуналку приходилось платить каждый месяц. Так продолжалось несколько лет, пока у меня не родился план: если продать эту квартиру, можно купить недвижимость в ближайшем Подмосковье. Друзья посмеялись над моей идеей.

Я изучила рынок недвижимости и выяснила, что с продажи квартиры в Пятигорске получу миллион рублей. Моя зарплата ­— 60 000 рублей чистыми. Зарплату мне повысили как раз незадолго до этого, поэтому еще на одно повышение я не рассчитывала. Вот как выглядела структура моих расходов.

У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы

У меня всегда очень четко рассчитан бюджет: все траты я веду ровно так как закладывала и не отхожу от них. Но если у вас не так, то обязательно закладывайте деньги на непредвиденные расходы.

Обязательные траты в месяц — 51 280 Р

Аренда квартиры20 000 РКоммунальные платежи5500 РСвет500 РИнтернет500 РСотовая связь580 РПроезд2200 РЕда22 000 Р

От зарплаты у меня оставалось 8720 рублей.

Я проанализировала свои траты и пришла к выводу: 50% зарплаты можно тратить на ипотеку. Остальное — еда, транспорт, коммунальные платежи — обязательные траты. Оставшиеся деньги можно тратить на одежду или отложить на путешествия. Но вместо этого я решила, что лучше буду гасить ими ипотеку.

Расчет бюджета при ипотеке

Ежемесячный платеж30 000 РЕда22 000 РПроезд2500 РЖКХ и интернет5500 Р

Я могла купить только вторичное жилье, чтобы сразу переехать и не тратить деньги на аренду квартиры. Значит, нужно было искать квартиру c максимально приемлемым ремонтом и хотя бы какой-то мебелью, в идеале — с нормальной кухней.

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Покупка ипотечной квартиры содержит определенный риски, чтобы их учесть рекомендуем нашу прошлую статью об этом.

Подбор стоимости под ежемесячный платеж

Чтобы понимать, на какую сумму ориентироваться, можно подать документы в банк. Подавать лучше не в любое отделение банка, а именно в отделение ипотечного кредитования.

Почему важно время. Иногда банки дают две кредитные ставки: первая — твоя обычная ставка (у меня была 11,75%). Вторая — ставка, если ты купишь квартиру в первые 40 дней после расчета ипотеки, она на 0,25% меньше. В итоге это снизило бы мой ежемесячный платеж на 500 Р, а общую переплату по кредиту на 120 000 Р.

Я совершила ошибку: подала документы сразу в несколько банков задолго до того, как начала искать квартиру, и в результате не успела получить пониженную ставку.

Мои вводные для ипотечного консультанта. Первоначальный взнос — 1 000 000 Р. Месячный платеж не более 30 000 Р. Срок ипотеки не очень важен. Идеально — 15 лет, но можно рассмотреть и 20, и 25.

Как выбрать срок ипотеки

Чем меньше период ипотеки, тем меньше процентов вы отдадите банку, но ежемесячный платеж будет выше.

Например, если взять в ипотеку 2 000 000 Р на 15 лет, то переплата будет минимальной. Но месячный платеж будет чуть выше, чем если бы вы взяли ипотеку на 20 лет. Между 20 и 25 годами разница в платеже очень несущественная. Чем выше срок, тем больше переплата.

Многие мои знакомые переживают именно из-за переплаты, поэтому боятся брать ипотеку. Их логика следующая: «Я возьму в кредит 3 миллиона, а отдам банку 7 миллионов. Я так не хочу!»

Как погасить все кредиты

Моя логика была другой: «Я могу 20 лет платить за съемную квартиру 25 000 Р в месяц, но эта квартира никогда не станет моей. Я заплачу 6 000 000 Р в воздух. Если я буду платить 25 000 Р за ипотеку, то для меня ничего не изменится, но через 20 лет эта квартира станет моей». Поэтому мне не было важно, сколько я переплачу по кредиту. Мне было важно, чтобы в месяц я платила не более 30 000 Р.

Спрос на жилье

Между тем число сделок по приобретению жилья в новостройках хорошо растет в Москве. По данным АИЖК, рост составил 43% по сравнению с 2019 годом. А вот доля сделок на новостройки с ипотекой в целом по России сохранилась на уровне в 50%. То есть роста не наблюдается.

В этом ключе Косарева не видит предпосылок для роста ипотеки. «У меня большие сомнения, что это выразится в больших положительных результатах», — заявила она. Рост цены на квартиры, по ее словам, может составить до 10% к концу года.

«Для того чтобы не росла цена, должно увеличиться предложение. А факторов для увеличения предложения я не вижу ни одного», — сказала Косарева, назвав российский рынок жилищного строительства неконкурентным и неэластичным.

«Поэтому если жилье нужно сейчас, для проживания, а не в инвестиционных целях, то сейчас самое подходящее время его купить на фоне сочетания низких ставок по ипотеке и хороших стабильных цен на жилье», — считает эксперт.

Ранее газета «Ведомости» со ссылкой на нескольких экспертов сообщала, что базовые ипотечные ставки продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. В этой связи для заемщиков выгоднее будет взять ипотеку по ставке в 8%. По мнению руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, она может снизиться до этого уровня уже к концу 2019 года. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ожидает снижения ставки до 6% к 2022 году. Президент аналитического агентства Rway Александр Крапин, которого цитирует издание, задается вопросом: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

Контраргумент приводит представитель АИЖК Михаил Гольдберг: если ставки по ипотеке упадут так же, как они упали с 2015 по 2017 год, то кредит всегда можно рефинансировать.

«Мы видим, что сейчас изменяется и позиция Банка России на эту тему, я думаю, что будет облегчена возможность банкам рефинансировать кредит на своем балансе, то есть эта процедура для заемщиков упростится», — уверен он.

В целом прогноз большинства экспертов позитивный. Они не верят в «пузырь» на рынке ипотеки в силу высокого качества кредитного портфеля. Доля просроченной ипотечной задолженности составляет 2,3% и постепенно снижается (2,83% в 2019 году). Для сравнения: доля просроченной задолженности по неипотечным кредитам составляет 12%.

«Такой рост в условиях стабильности цен на жилье означает увеличение площади приобретаемого жилья», — поясняют в АИЖК.

Как я искала квартиру

Какие-то варианты мне присылал риелтор, еще я самостоятельно изучала «Циан». Около двух недель я просто смотрела объявления. Выбрала три квартиры в разных районах северо-западного направления: две в разных частях Красногорска и одну в районе Павшинской поймы. На их примере я еще раз проверила транспортную доступность района.

Красногорск мне не понравился. Квартира около железнодорожной станции в старом доме, вокруг много бездомных, постоянный шум электрички. А вот район Павшинской поймы мне понравился. Хотя он и застроен многоэтажными домами «окно в окно», но транспортная доступность лучше, а дома новые. К сожалению, квартиры в этом районе, подходящие под условия моей ипотеки, стоили от 4 800 000 Р.

В середине августа 2013 года на «Циане» я нашла квартиру в Павшинской пойме за 4 650 000 Р. Это была самая дешевая квартира в районе. Я отправила ссылку риелтору и в ответ узнала, что, скорее всего, в наш бюджет мы эту квартиру не уложим. Но мы все равно договорились о встрече с продавцом, который, как оказалось, и сам был риелтором.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки. Сначала она нашла все недочеты в квартире и указала на них хозяину. Я же старалась изображать не очень радостное лицо, чтобы хозяин не понял, что квартира понравилась.

От работы риелтора зависит половина успеха сделки

После осмотра мы с риелтором сели в кафе и посчитали деньги. У меня был миллион, еще 110 000 Р сбережений, плюс 2 800 000 Р возможной ипотеки — это размер займа, который я могла себе позволить, исходя из ежемесячного платежа. Итого 3 910 000 Р. Еще я могла добавить 30 000 Р, потому что как раз получила премию на работе. Пришло время принимать решение об увеличении бюджета, так как квартира стоила 4 650 000 Р.

Я решила, что могу увеличить первоначальный взнос до 1 160 000 Р и готова платить за ипотеку до 32 000 Р в месяц. С новыми вводными выходило, что максимальная стоимость моей квартиры — 4 100 000 Р. Это мой потолок.

После сделки мне еще нужно было рассчитаться с риелтором. Мы уже понимали, что сделка будет простой, поэтому оплата риелтору составит 80 000 Р. Я договорилась с коллегой о том, что она даст мне в долг 80 000 Р, и нашла вечернюю подработку до конца года, чтобы отдать долг за 2,5 месяца.