Суть ДДУ. Защита дольщика. Подводные камни договора участия в долевом строительстве. Заключение ДДУ. Проверка ДДУ. Договор долевого участия – серьезный документ, требующий внимания и аккуратности в оформлении. Перед тем, как поставить подписи, стоит изучить все нюансы и тщательно проверить всю указанную информацию.
Содержание
Суть ДДУ
Суть ДДУ
Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название. Начните изучать предложенный застройщиком ДДУ с основной части — предмета договора. Эта часть должна буквально соответствовать формулировке закона:
Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строитель.
Отличительная особенность ДДУ — это договор между застройщиком и участником долевого строительства. Эти термины договора установлены законом. Из формулировки предмета договора с очевидностью видны цели участия в договоре обеих сторон.
Цель участия дольщика в долевом строительстве – получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д. ).
Целям участия дольщика соответствуют основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства ( дольщику ).
Соответственно, основные обязанности дольщика (их две): 1) Оплатить обусловленную договором цену; 2) Принять объект долевого строительства.
Отсутствие указанных обязанностей сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора делают спорным отнесение такого договора к договорам долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ. Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.
С чего начать
Будущие новоселы с увлечением изучают поэтажные планы предполагаемых приобретений, изучают район расположения, транспортную доступность и еще множество важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке.
Но вот выбран вариант, соответствующий всем требованиям и пожеланиям. Можно заключать договор долевого участия.
Однако, прежде чем становиться участником в долевом строительстве, необходимо проявить элементарную бдительность. Прежде чем отдавать свои деньги, рекомендуется уточнить информацию о компании-застройщике.
Она не имеет права собирать денежные средства, если:
- находится в состоянии ликвидации юрлица;
- в его отношении проводится процедура банкротства;
- арбитражным судом приостановлена деятельность в порядке административного наказания;
- существуют иные дела, рассматриваемые арбитражным судом в отношении застройщика.
Вся эта информация находится в свободном доступе на официальном сайте арбитражного суда. Изучив ее можно приступать к изучению документации застройщика, которую он обязан размещать на своем сайте или предоставлять по первому требованию (ст. 3 ФЗ №214).
Ознакомиться необходимо со следующими документами, дающими застройщику право привлекать денежные средства дольщиков:
- Разрешение на строительство, выдаваемое администрацией, где расположен участок застройки. Оно подтверждает, что проектная документация прошла проверку на соответствие. Акцентируйте внимание на:
- Сроках действия разрешения на строительство. Если время истекает, а здание далеко от завершения – стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с таким застройщиком.
- Для возведения какого объекта оно выдано – нулевого цикла или многоквартирного дома.
- Договор аренды или документы о праве собственности на застраиваемый участок. Убедиться в его действительности можно запросив платную справку в МФЦ. Здесь стоит обратить внимание на назначении земельного участка – должна быть запись «земли поселений (населенных пунктов)».
- Документ органов местного самоуправления о выделении участка под застройку. Это может быть протокол по результатам аукциона на право проведения строительства стандартного жилья.
- Проектная декларация. Должна размещаться на официальном сайте строителей, в СМИ. В неё входят ведения о финансовой отчетности за предшествующий период, информация о реализованных проектах с фактическими датами их ввода, поэтажные экспликации строящегося объекта, разрешительные документы, сведения о наличии кредиторской задолженности.
- Наличие у представителя застройщика права на подписание ДДУ. Обычно правом подписи договор обладает руководитель организации. Иные представители обязаны иметь нотариально заверенную доверенность.
Подводные камни договора участия в долевом строительстве
Пункты договора важны. Застройщик будет стремиться оставить договор в первозданном виде (собственном варианте) и не будет стремиться к внесению в него корректив, целесообразных, по мнению дольщика. Аргументов застройщик имеет достаточное количество до тех пор, пока ДДУ не получит регистрацию в Росреестре.
В ходе строительства ситуация меняется:
- застройщик занят строительством;
- от дольщика требуются периодические платежи;
- отказ от ДДУ возможен с обеих сторон, но затруднителен и чреват последствиями;
- нарушение сроков платежей от дольщика застройщику, от застройщика компенсационному фонду – недопустимо;
- информация о ходе строительства недоступна дольщику (по логике застройщика);
- в ходе строительства могут быть нарушены требования ДДУ, но об этом может стать известно только при осмотре построенного жилья перед подписанием акта приёмки-передачи.
Из сказанного вытекает, на что обратить внимание при подписании договора долевого участия. Время сдачи жилья оговаривается точной датой, а не примерной. Желаемая квартира должна быть изготовлена в том виде и из того материала (стены, окна, двери, пол и пр.), которые согласованы сторонами.
Рекомендуем ознакомиться:Можно ли расторгнуть договор долевого участия с ипотекой и вернуть деньги Другие важные детали:
- Размер периодических платежей дольщика.
- Размеры периметра и площади квартиры.
- Варианты отделки, разводка проводки, сантехника, инженерные конструкции.
- Прочие важные элементы жилого помещения.
Стоимость строительства меняться не может. Размер периодических выплат должен быть фиксированным.
Важная поправка: дольщик участвует в долевом строительстве по договору с застройщиком: ДДУ. Иные договора к строительству не имеют никакого отношения. Договор только один, Федеральный законодатель обеспечивает защиту именно ДДУ. Заключать иные договора с застройщиком дольщик может как участник (сторона договора) только на свой страх и риск, но они никогда не будут иметь отношения к строительству квартиры.
Источники
Использованные источники информации.
- http://gordon-adv.ru/articles/dogovor-dolevogo-stroitelstva/
- https://metr.guru/dolevoe-uchastie/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora
- https://zhiloepravo.com/ddu/obratit-vnimanie-v-stroitelstve.html