Кто должен делать межевание многоквартирного дома

Как происходит межевание земельного участка под многоквартирным домом? Для чего оно делается? Последствия отсутствия межевания. Кто должен проводить работы? Сколько стоит межевание? Как долго делаются работы? Права на сформированный участок. Межевание придомовой территории многоквартирного дома является важной процедурой, не только позволяющей четко обозначить границы участка, но и закрепить права жильцов на него. Обо всех нюансах ее проведения рассказано в данной статье.

Можно ли устанавливать ограждение?

Оформив свои права на участок под домом, многие жильцы начинают благоустраивать территорию по своему желанию.

Очень часто предпринимаются меры к ограждению собственной территории, установлению шлагбаумов, ограничивающих проезд и проход посторонних лиц. Запрета на их установление в законе нет, но следует учитывать некоторые важные моменты.

Во избежание лишних проблем желательно согласовать установление заборов с местными градостроительными (архитектурными) комитетами, пожарными и иными специальными службами. Решать этот вопрос нужно в каждом случае отдельно.

Межевание участка новостройки

Придомовой участок новостройки является особенным случаем при межевании.

Участок, где расположено новое жилое строение, может быть муниципальным владением или входить во владение частника.

Нужно осуществлять действия, основываясь на нижеперечисленные принципы:

1. На время постройки нового дома на земле, что принадлежит государству, застройщик должен заключить с городскими властями контракт. Собственником здания может быть инвестор или застройщик, что будет указано в документе. Земля под домом и возле него будет передана в аренду на 49 лет.
2. Если со стороны застройщика вовремя не было использовано законное право, и он не совершил подачу заявки на межевание в Роснедвижимость или иные органы, рассматриваемый участок будут считать несформированным. Если после этого ТСЖ будет настаивать на выделении участка, он будет оформлен в минимальном размере (10 метров по периметру дома).
3. Если дом находится на частной территории, с ней будет меньше проблем. К примеру, она раньше принадлежала определенной организации, а затем была отдана на выкуп с последующей приватизацией. Основной задачей является убедить владельца территории передать ее на внутренний баланс ТСЖ.

Как происходит межевание земельного участка многоквартирного дома?

Начало работ по землеустройству вокруг жилого дома развивается по двум сценариям:

• Жильцы решили выступить инициатором защиты своего придомового участка от посягательств со стороны. На этом этапе ваша задача – найти единомышленников в кругу соседей и обеспечить кворум собственников на общем собрании. Правильно оформить согласие простого большинства.
• Чиновники включили ваш МКД в программу проведения землеустроительных работ. Они готовят соответствующее постановление и все работы проводят за счёт бюджетных ассигнований.

Дальнейший порядок межевания земель происходит в зависимости от того, кто инициировал проведение работ по установке границ ЗУ. Мы рассмотрим случаи, когда инициаторами становятся сами жильцы дома – это наиболее распространённый способ узаконивания границ.

Алгоритм действий инициативных жильцов

1. Решение собрания оформляется протоколом, где указывается ответственное за выполнение работ лицо. Оно в дальнейшем уполномочено вести всю подготовительную часть землеустройства.
2. Заявление об установке границ направляется в отдел по распоряжению земельными участками местной администрации. К нему прикладываются необходимые документы, перечень которых уполномоченному предоставят в органах местного самоуправления.
3. Чиновники анализируют пакет документов и дают согласие на проведение землеустроительных работ вокруг конкретного дома.
4. Определяются границы придомового владения с учётом этажности МКД, количества квартир, земельного регламента, действующего в каждом конкретном населённом пункте.
5. Администрация поселения может рекомендовать жильцам обратиться в муниципальное землеустроительное предприятие, где расценки регулируются и несколько ниже, чем в коммерческих фирмах. Но выбор всегда остаётся за заказчиком работ.

Где заказать межевание?

Собственники квартир в МКД имеют право заказать межевание территории в любой организации, занимающейся проведением землеустроительных работ. Если инициатором проведения межевания является муниципалитет, работы выполняет муниципальное предприятие. Если на территории поселения нет соответствующего МУПа, проект разграничения земель проводит лицензированная коммерческая организация. Что такое проект планировки территории и проект межевания территории подробнее здесь.

Процесс межевания не такой уж простой, как это может показаться несведущему человеку. Советуем жильцам взвешенно подойти к выбору исполнителя. Кадастровый инженер должен иметь соответствующий аттестат и быть включён в государственные единый реестр специалистов по межеванию.

Ошибки в проведении геодезических работ грозят не только потерей денежных средств и времени, вам могут отказать в регистрации прав на участок под МКД.

Проект межевания территории под многоквартирным жилым домом относится к разряду сложных. Корректно и с гарантией его выполнит государственная компания – с заявкой обращайтесь в БТИ. Если работа срочная, а в госкомпании вам обещают заняться ею лишь в следующем квартале, ищите частные организации.

Обращайте внимание не только на цены проведения работ, но и отзывы. Обязательным условием для допуска к проведению межевания должна быть аттестация кадастровых сотрудников, а основный вид работ фирмы – геодезические.

С кем нужно согласовывать границы придомовой территории?

Начавшим приватизацию земли под МКД необходимо знать, что площадь земельного участка, его конфигурация устанавливаются органами местного самоуправления, исходя из градостроительного плана и регламента.

При этом учитываются:

• площадь земли, занятая самим домом;
• размер детской, спортивной площадок:
• границы зоны отдыха и парковок;
• красные линии и природные линии границ.

А вот границы отмежёванного участка необходимо согласовать с пользователями смежных участков, владельцами соседних домов и арендаторов, если таковые имеются на придомовой территории.

Поэтапная инструкция межевания земли под МКД

После того, как у вас окажется на руках постановление местной администрации о разрешении межевания и план землеустройства обратитесь в геодезическую компанию.

1. Предоставляется пакет правоустанавливающих и информационных документов на ЗУ под МКД.
2. Составляется и утверждается проект межевания ЗУ, техническое задание.
3. Проводятся измерения площади участка.
4. Отмечаются границы придомовой территории и согласовываются с заинтересованными сторонами.
5. Изготавливается итоговый документ по межеванию ЗУ с описательной частью и чертежами.
6. Уполномоченный от жильцов получает акт межевания и относит его в Росреестр для оформления права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом.

После уплаты пошлины и экспертизы документов жильцы получают в своё безраздельное пользование придомовую территорию с индивидуальным номером и кадастровыми координатами. Кадастровая палата определяет стоимость земли под МКД, которая пригодится жильцам при сносе аварийного дома.

Сроки и стоимость

Межевание ЗУ под МКД носит затратный и затяжной характер. Это обусловлено тем, что первоначальные документы об установке границ готовит местная администрация.

Усложнить процесс может перенос красных линий, изменения, внесённые в зональную планировку. В этом случае ГК предписывает проводить публичные слушания по проекту межевания территории. Участники общественного мероприятия вырабатывают рекомендации для местного законодательного органа. Подобные проволочки могут занять три и более месяца, так как зависят от расторопности чиновников и депутатов.

Стоимость реализации проекта межевания земли под МКД зависит от следующих факторов:

• места нахождения дома (мегаполисы, областные, районные центры, посёлки);
• этажности жилья;
• конфигурации ЗУ;
• площади.

Парадоксально: расценки на проведение работ могут быть ниже у частных компаний, хотя государственные обязаны придерживаться регулируемых тарифов. При выборе геодезистов руководствуйтесь качеством проведения работ. Оценку кадастровых инженеров найдёте в отзывах и в Реестре.

Что это такое?

Межеванием называется комплекс мероприятий, осуществление которых направлено на определение и фиксирование границ примыкающих к зданиям участков земли. Только после выполнения этих процедур участок фактически может считаться выделенным из остальной территории и обретает статус отдельного объекта.

Результат реализованных работ вносится в проект межевания, который необходим для того, чтобы новообразованный участок был внесен в кадастровый реестр. Без этого собственники жилья в многоквартирном доме не могут зарегистрировать свои права на него. Лишь после того, как проведена процедура регистрации, у жильцов МКД появляется законное право распоряжаться землей возле здания.

Если они будут против строительства какого-то магазина или паркинга рядом со своим домом, то против их воли уполномоченные лица, выдающие разрешения, пойти уже не смогут.

Жильцы смогут в полной мере реализовать свои права на благоустройство данной территории. По коллективному решению они смогут устанавливать на ней объекты благоустройства или сдавать площадь в аренду, получая от этого прибыль.

Как избежать ошибок при межевании?

Если при межевании участка незаконно была урезана площадь его территории, можно подать в суд. До разбирательства в суде нужно будет в таком случае взять в «Росреестре» справку с указанием правильных размеров участка.

При утере документов или наличии в них ошибок, следует сделать перерасчет участка через кадастрового инженера.

Осуществление правильного повторного межевания дает возможность обратиться в суд, чтобы выдали другой кадастровый план.

Сколько стоит межевание?

При решении вопроса о проведении межевания для многих жильцов важным является цена данных работ. Она определяется организациями, предлагающими соответствующие услуги.

Стоимость будет зависеть от объема работы, удаленности участка, его площади, наличия каких-либо исходных документов и других моментов.

Кроме того, она может различаться в различных регионах, также в организациях в пределах одного региона, города. В любом случае рассчитывать на сумму менее пяти тысяч рублей не стоит. Как правило, она колеблется в пределах от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Однако, если учесть, что цена делится между всеми собственниками дома, она не так уж и велика. А преимущества, предоставляемые получением участка под МКД в собственность, очевидны.

Кто становится владельцем участка после сноса дома?

Когда речь идет о жилом здании, которое признали аварийным и собираются сносить, выкупная цена помещения для изъятия будет определена при учете стоимости доли в праве собственности на общедомовой актив.

Единого подхода для расчета этой суммы на сегодняшний день нет. При наличии права общедолевой собственности, проживающие в МКД люди могут владеть долей общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), однако не каждый суд примет во внимание данный факт.

Кроме того, 16 статья ФЗ свидетельствует о возможности хозяев помещений владеть земельным участком, находящимся на кадастровом учете.

Почему возникают земельные споры?

Часто случается, что посторонними людьми на участке у МКД еще до его межевания были расположены другие строения. В представленной ситуации нужно уладить проблемы их сноса. Обычно возводят такие строения при отсутствии правильного оформления, но их хозяева могут заключить контракт по аренде участка с муниципалитетами.

В представленной ситуации жителям МКД требуется оспорить право администрации брать плату за аренду с находящегося на их местности участка.

На заметку: Межевание дает возможность требовать снос незаконно построенного здания.

Есть и более сложные ситуации, когда часть участка у МКД уже оформлена на постороннюю организацию или лицо, и имеются все разрешительные бумагами. Без строительной экспертизы в представленной ситуации не обойтись. На ее основании можно обратиться в суд. Если решение приняли не в пользу жителей МКД, есть возможность установки на участок сервитута, который будет базироваться на необходимость обслуживать дом или организовывать движение ТС. В приведенной ситуации владельцы квартир должны будут платить за аренду.

Кто осуществляет определение границ?

Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным.

Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.

По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.

Что даёт межевание жителям многоквартирного дома?

Главное, что получают граждане от определения точных границ придомовой территории – право свободного распоряжения теперь уже своей землёй. В границах вашей территории ни муниципалитет, ни представители бизнеса не имеют права начинать новое строительство – так называемую уплотнённую постройку. Пожалуй, это одно из значимых «завоеваний» жильцов многоэтажек.

В судах годами слушаются дела о «самовольной» застройке придомовой территории – сложно доказать незаконность возведения объектов капитального строительства или «времянки» на неразграниченных землях. Если жильцы вовремя «застолбили» территорию – суд признает незаконность постройки в короткое время.

Другие плюсы

Если вы на законных основаниях закрепили своё право на распоряжение придомовой территории, получаете следующие преимущества:

• Ограничить доступ на свою территорию в помощью установленного шлагбаума. Этот процесс регулируется законодателем, требующим соблюдения прав третьих лиц.
• Совместно планировать благоустройство двора: где разместить зону отдыха, разбить цветники, посадить деревья, обустроить парковку для автомобилей.
• Требовать от управляющей компании комплексной уборки территории, установки малых архитектурных форм.
• Если вы начнёте продавать свою квартиру в доме, под которым приватизирована земля, начальная цена будет выше, нежели в том доме, где жильцы не размежевали ЗУ.
• При расселении аварийного дома с приватизированным участкам земли собственники вправе рассчитывать на дополнительную плату к цене жилого помещения.
• Сдавать в наём коммерческим структурам неиспользуемые жильцами дома участков земли. Арендная плата поступает на общий счёт дома или распределяется среди собственников пропорционально их долей. Но, земельная доля собственников жилья не может продаваться или передаваться по договору третьему лицу. Она учитывается лишь для оплаты работ по уборке и благоустройству, либо для распределения средств, полученных в результате предпринимательской деятельности ТСЖ.

Законодатель определил, что капитальный ремонт многоквартирных домов за счёт взносов в соответствующий Фонд не производится, если не произведено межевание земли под домом, не установлены точные границы участка с присвоением ему кадастрового номера.

Трудности и минусы

Межевание территории — это процесс, в котором жильцам необходимо выступать «единым фронтом». Законом определено, что не менее половины собственников жилья должны принять решение о межевании земельного участка на общем собрании. Как показывает практика, добиться такого решения ещё сложнее, чем созвать на общий сбор всех соседей по дому.

Вторая трудность – получить финансирование из местного бюджета на проведение работ по разграничиваю территории. Обязанность проведения таких работ возлагается на органы местного самоуправления, но в казне, как обычно, не хватает средств на бесплатное межевание земельного участка под многоэтажками муниципального образования.

Очевидные минусы лежат в финансовой плоскости:

• Управляющая компания увеличит стоимость работ по уборке и обслуживанию новой территории, принадлежащей жильцам после межевания и постановки на кадастровый учёт.
• Остаточный принцип финансирования местных программ по землеустройству облегчит кошелёк жильцов в среднем на 15-35 тысяч рублей. Примириться с затратами вам поможет то, что чем больше квартир в доме, тем меньшую сумму заплатит каждый собственник.

На какие законы опирается процесс?

Информация о том, как должно проводиться межевание участка под МКД есть в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости». Земельный кодекс регулярно подвергается поправкам. К примеру, были изменения в виде прекращения действия статьи 26. После этого межевание участка МКД проводят по статье 11.9 ЗК и по градостроительному законодательству.

Рассмотрим новые требования к тем участкам, которые были образованы или изменились:

1. Общая максимальная или минимальная территория возле дома определяется по регламенту Градостроительного кодекса.
2. Если регламент ГК не распространяется на определенный участок, его величина будет определена по Земельному кодексу, или иным законодательным актам.
3. Определяя размеры территории у МКД нельзя, чтобы межевая черта пересекала границы площадей, на которых располагаются государственные объекты.
4. Земля не будет выделена в случае, если создание участка помешает применению объектов недвижимости, находящихся на нем законно.
5. Невозможно выделение территории или изменение ее границ при наличии по отношению к ней действующих ограничений, которые запрещают дозволенную эксплуатацию.
6. Площадь у здания должна быть сформирована рационально без препятствий охране территорий и противоречий ЗК и прочим законам. Межевание участка должно быть проведено без огрехов (вклинивание, вкрапление, изломанность границ, чересполосица), что может стать причиной отсутствия возможности размещать на территории недвижимость.
7. Участок не будет выделен, когда его границы имеют пересечение с территориальными зонами, лесничеством, лесопарками, кроме формирования площади для геологического исследования недр и добычи ПИ. При этом разрешается выделять участок, если на нем размещены линейные объекты, плотины, электростанции, водохранилища и прочие водоемы, созданные человеком (п. 7, ФЗ № 171 от ).