Как взять кредит на покупку земли

Где можно взять кредит на покупку участка и строительство дома, что выгоднее потребительский займ или же ипотека, и в какие банки стоит обратиться за ссудой на приобретение земли — советы кредитного эксперта. Кредит на покупку земельного участка — возможность обустроить дачное хозяйство или возвести собственный дом. Как оформить кредит, список документов, нюансы

Процедура оформления

Для получения кредита нужно пройти ряд простых шагов. Самое сложное в этой процедуре – найти банк, который согласен будет выдать кредит именно на покупку участка с домом либо уложиться в ту сумму кредита, который можно получить под залог уже имеющейся недвижимости.

Для оформления кредита необходимо:

1. Предоставить в банк заявление-анкету заемщика и пакет документов.
2. Получить положительное решение банка.
3. Принести в банк второй пакет документов по объекту недвижимости.
4. Оформить кредитный договор и купить землю и дом или только участок.
5. Зарегистрировать свои права собственника в Росреестре.

Если покупается готовый дом с участком, то потом его еще нужно застраховать в одной из аккредитованных в банке страховых компаний. Расчеты с продавцом производятся после того как на договоре купли-продажи появляется отметка регистратора.

С чего начать?

Начать оформление кредита стоит с изучения ситуации на рынке земли и выяснения какой именно размер денежной суммы требуется для сделки. После этого будущему заемщику нужно собрать пакет документов и приготовить сумму для первоначального взноса (по тем кредитным программам, по которым он требуется).

Какие документы следует предоставить?

Будущему заемщику нужно заполнить анкету-заявку, в которой указываются все контакты и сведения о покупаемой земле с домом или без. Дополнительно предоставляется пакет документов для идентификации личности и подтверждения дохода.

На заметку. Ответ банка на поданное заявление обычно поступает в течение 2 – 5 дней.

Для оформления кредита потребуется:

• копия паспорта (все страницы);
• заявление-анкета;
• документы, подтверждающие доход (справка по форме 2-НДФЛ или справка по форме банка;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы), для военнослужащих — справка по установленной форме.

При кредитовании ИЖС с одновременным приобретением земельного участка необходимо также получение нотариально удостоверенного согласие супруги заемщика на передачу построенного объекта недвижимости в залог и на его возможное последующее отчуждение.

Что делать после положительного решения?

Если банк одобрил заявку на получение кредита, то предстоит оценить участок (с домом или без него) и собрать еще один комплект документов. Если берет кредит под залог уже имеющейся недвижимости, то оценивать придется именно его, а не участок.

По объекту кредитования понадобится:

• правоустанавливающие документы;
• расширенная выписка ЕГРН;
• техническая документация;
• договор-основание строительства объекта недвижимости (договор о проведении строительных работ и работ по подведению коммуникаций на земельном участке);
• разрешение на строительство;
• выписка из домовой книги (если покупается участок с домом);
• копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов и другие документы.

Справка. Банк проверит юридическую чистоту сделки и все права продавца на недвижимость. После этого можно будет передать задаток и заключить предварительный договор купли-продажи.

Заключение кредитного договора

Далее предстоит подписать с банком кредитный договор. Перед тем как это сделать желательно внимательно изучить его текст, так как от этого зависит размер итоговой переплаты.

Стоит обратить внимание на пункты:

• о досрочном погашении кредита без комиссий и других ограничений;
• о кредитной ставке и графике платежей;
• права и обязанности заемщика;
• о размере неустойки в случае просрочки займа.

При оформлении договора важно заранее выяснить сможет ли банк менять процентную ставку в период кредитования, а также когда он вправе требовать досрочного возврата кредита.

В договоре должна быть обязательно указана дата перевода кредита на счет заемщика, а также право на досрочное погашение любой части задолженности. Стоит обратить внимание и на сроки снятия обременения после того как кредит будет полностью выплачен.

Получение средств

Кредит можно получить в оговоренные договором сроки. Деньги поступают на счет заемщика в отделениях банка по месту регистрации клиента или месту нахождения недвижимости.

Поиск подходящего надела

Проще всего обратиться за помощью в выборе участка к профессиональным риэлторам. Необходимо будет заключить агентский договор и обговорить все нюансы от проведения маркетинговой кампании и до размера комиссионных.

Искать участок или дом с землей можно и самостоятельно регулярно просматривая объявления в Сети или специализированных изданиях. После того как будет найдено интересное предложения можно договариваться о встрече и просмотре участка.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи на землю оформляется после того как уже подписаны все бумаги с банком. Купчую можно составить в простой письменной форме и без нотариального удостоверения (кроме некоторых случаев).

Для оформления договора купли-продажи потребуется:

• паспорт покупателя и продавца;
• все правоустанавливающие документы на участок и дом;
• техпаспорт БТИ;
• предварительный договор купли-продажи;
• согласие супруга (и) продавца (подробнее о том, как оформить согласие супруга на покупку или продажу земельного участка и всегда ли это нужно, узнайте тут).

На заметку. На подписание договора уходит обычно 1-2 часа. Заверять его у нотариуса необязательно.

В качестве задатка передают не более 5-10% стоимости участка со строением или без него. Сделка возможна только с участком, который уже находится на кадастровом учете.

Регистрация сделки

Договор купли-продажи земли и дома с участком нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого покупатель и продавец заполняют каждый свое заявление. Необходимо также оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Как происходит расчет с продавцом?

Расчет с продавцом может быть произведен сразу после регистрации сделки. Можно выбрать любой из популярных способов оплаты: передачу денег через банковскую ячейку, аккредитив, переводом на счет или через счета эскроу. Расходы на организацию оплаты ложатся на покупателя либо делятся пополам.

Сроки процедуры

На регистрацию договора купли-продажи уходит меньше недели. В среднем на всю процедуру получения кредита уйдет не менее 1-1,5 месяцев.

Плюсы и минусы при приобретении землю с домом и без

Более высокая процентная ставка и большой первоначальный взнос это скорее минус кредитов на покупку земли. Еще один минус – высокие требования банков к объекту кредитования. Участок должен иметь нормальный подъезд, а целевое назначение земли должно быть пригодным для застройки. Но зато заемщик может выстроить любой по площади и дизайну дом на своем участке. В этом банк никак не вправе его ограничить.

Плюсы кредита на покупку земли:

• возможность купить землю под застройку;
• право использования материнского (семейного) капитала для ИЖС;
• долгий срок выплаты кредита (такой же как и для кредитов на покупку квартир в городе).

Недостатки кредита:

• более высокие процентные ставки и первоначальный взнос;
• запрет на покупку только одного земельного участка по программам военной ипотеки;
• трудности с выбором банка (не все готовы кредитовать).

Если заемщик покупает земельный участок с готовым загородным домом, то банк обязательно попросит оценить его стоимость у профессионального оценщика. Потребуется также страхование недвижимости клиента от риска потери прав собственности, обрушения или дефектов конструкции. Это требование не распространяется в том случае, когда покупается один участок земли.

Все эти расходы ложатся на плечи заемщика и могут весьма большими, поскольку объект кредитования находится за городом.

Важно! Если заемщик решит купить в кредит только участок (без дома), то ему придется искать другую недвижимость, которую можно передать в залог банку (например, свою квартиру). Такая возможность есть далеко не у всех заемщиков.

Нецелевой ипотечный кредит

При обращении в банковское учреждение потенциальный заемщик должен располагать информацией об объекте предполагаемой покупки. Финансисты проводят предварительную оценку земельного участка на предмет его ликвидности. В случае, если надел расположен далеко от крупных населенных пунктов, не имеет развитой инфраструктуры и коммуникаций, то принять его в качестве банковского залога проблематично.

В подобных ситуациях заемщику предлагается нецелевой ипотечный заем, где обеспечением будет выступать недвижимое имущество, которым располагает клиент. Плюсом такого кредита является более низкая ставка (от 14,5% в год) и продолжительный срок заимствования – до 20 лет.

Нецелевой ипотечный кредит

Для оформления нецелевой ипотеки на покупку участка не потребуется экспертная оценка земельного надела и соответствие его характеристик установленным требованиям. После получения положительного решения на выдачу ипотеки у заемщика будет 3 месяца на представление пакета документов по предмету залогового имущества.

Потребительское кредитование при покупке земли

Наиболее простой способ получить недостающую сумму для покупки участка земли – оформление классической потребительской ссуды. Если размер кредита не исчисляется в миллионах рублей, то получение займа потребует от ссудополучателя минимальных усилий. Многие финансовые учреждения ограничивают список необходимых для кредита документов только паспортом и справкой по форме 2-НДФЛ, а одобрение и составление договора занимает не более 1-2 дней.

Потребительское кредитование при покупке земли

Существенным недостатком потребительского кредитования при покупке земельного надела выступает сравнительно небольшой срок – в большинстве случаев он не превышает 60 месяцев. При этом кредитная ставка стартует от 20 процентов, что делает невыгодным оформление такого кредита, если сумма займа составляет более 200-300 тысяч рублей. Ежемесячные выплаты банку могут значительно подорвать бюджет заемщика.

Среди беззалоговых потребительских займов выделяется кредит Садовод, который предлагается Россельхозбанком. Заемщик, намеревающийся купить земельный участок, может получить до 1,5 миллиона рублей под 22,50% в год. В качестве обеспечения возврата полученных денег банк принимает как поручительство, так и залог третьих лиц. Продолжительность кредитования составляет от 1 до 5 лет, при этом банк не взимает никаких сборов и комиссий за преждевременное погашение займа.

Требования закона и ограничения в покупке земли

Регулирование соответствия выбранного к покупке на условиях кредитования надела производится в соответствии с требованиями статьи 63 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому документу, не допускается оформление ипотечного займа в отношении следующих участков:

• обладающих площадью, не достигающей предписанной муниципальными законодательными органами минимальной величины (как правило, не менее 0,06 га);
• находящихся в собственности государства или территориальных организаций самоуправления.

Покупаемый земельный участок должен состоять на кадастровом учете и иметь соответствующие документы, в котором четко зафиксированы его границы.

Получение денег на покупку земельного участка под строительство

Если надел находится в зоне действия природоохранных, резервных или водоохранных территорий, сделки по его купле-продаже не допускаются.

Чем такой заем отличается от ипотеки?

Отличие кредитов на покупку земли от обычной ипотеки в том, что их предоставляет ограниченное количество банков (например, из числа лидеров – Сбербанк, Дельтакредит, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк и Россельхозбанк). О том, как купить дом с земельным участком по ипотеке и потребительскому кредиту в Сбербанке, Россельхозбанке и других банках, узнайте здесь.

Земельный участок – не самый ликвидный залог и многие банки согласны выдать кредит только наложив обременение на приобретаемый дом (если он есть на участке) либо другое имущество (городскую квартиру или другую недвижимость).

Еще одно отличие: у кредитов на покупку земли всегда высокий первоначальный взнос – от 25-30% стоимости участка и более высокие ставки – от 9,5 до 14% годовых. Но срок кредитования может быть очень длительным – до 30 лет.

Для таких сделок предусмотрен большой пакет документов, так как банк будет тщательно проверять законность прав продавца на землю.

Виды банковских заемных инструментов на покупку земельного участка

При сложившемся разнообразии кредитных продуктов для населения займы на приобретение земельных наделов предлагают далеко не все финансовые организации. Причиной этому служит распространенность мошеннических манипуляций с землей и высокий уровень банковских рисков при выдаче подобных кредитов.

Среди ссудных инструментов, связанных с кредитованием приобретения земли, физическим лицам предлагаются следующие:

• стандартный потребительский кредит;
• нецелевая ипотека;
• заем под залог приобретенного участка.

Каждый из банковских продуктов имеет свои особенности оформления и необходимые требования к пакету предоставляемых документов.

Возможно ли оформить без первоначального взноса?

Кредит на покупку земли можно взять и без первоначального взноса если оформлять обычный кредит под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае можно получить до 50-75% стоимости залога.

Залоговые кредиты выдают почти все лидеры кредитования (Сбербанк, Промсвязьбанк, ВТБ24 и др.). Средний размер ставок 9,5-13,29% годовых в рублях, а возвращать кредит можно в срок до 20-25 лет.

Банк «Возрождение» и Альфабанк также предлагают клиентам крупные необеспеченные кредиты наличными. Правда, лимит кредитования ограничен 1,5-3 млн. рублей, а срок кредитования – 5-7 годами, но зато первоначальный взнос не требуется. Ставки по таким кредитам могут быть довольно высокими – от 11,4 до 19% годовых.

Условия для получения ссуды

Для получения кредита нужно убедиться в том, что земля имеет кадастровый номер, а продавец все правоустанавливающие документы. Если земельный участок бесхозный, то для начала нужно пройти процедуру межевания и постановки его на кадастровый учет (можно ли продать землю без процедуры межевания?).

При оформлении кредита с первоначальным взносом нужно предоставить банку подтверждение наличия нужной суммы на счету. Кстати, материнский (семейный) капитал можно использовать для оплаты кредита на ИЖС, но банку нужно предоставить копию сертификата.

Требования к объектам и заемщикам

Банк выдвигает серьезные требования к самому заемщику и к участку (с домом или без него), которые он решил приобрести. Нужно быть в возрасте от 21 года, иметь гражданство РФ и регистрацию в стране. Заемщик должен обладать хорошей кредитной историей и иметь приличный размер доходов,а также стаж не менее года. Приобрести в кредит можно:

• жилой дом с земельным участком;
• земельный участок для ИЖС;
• таунхаус с земельным участком;
• часть дома с земельным участком.

Земельный участок, на котором располагается дом, может быть как в собственности, так и в долгосрочной аренде. Кредит предоставляется под залог приобретаемой либо имеющейся недвижимости.

Покупаемый дом на участке должен быть жилым и не иметь незарегистрированных пристроек, в результате которых изменились внешние границы. Стены будущего или уже готового дома должны быть каменные, кирпичные или панельные.

Земельный участок должен иметь целевое назначение:

1. земли поселений (населенных пунктов);
2. разрешенное использование: для ИЖС, ЛПХ, постройки дачи.

Дом не должен находиться на землях особо охраняемых природных территорий.

Справка. Загородный дом, покупаемый в кредит, должен быть пригоден для круглогодичного проживания и со всеми необходимыми коммуникациями. Желательно наличие подъездной дороги, электроснабжения, центральной канализации.

Ипотечный заем на покупку земли

Ипотека на участок земли – банковская ссуда, где заемщик получает деньги под залог приобретаемого надела. Такая разновидность кредитования теоретически является наиболее выгодной для покупателя, однако потребует от него немало усилий для того, чтобы собрать необходимые бумаги и выполнить все требования финансового учреждения. Для банка важно, чтобы залоговая территория отвечала следующим критериям:

• не отдаленность от населенных пунктов;
• наличие коммуникаций либо возможность быстрого подключения к инженерным сетям;
• приближенность к транспортным узлам;
• развитость социальной инфраструктуры;
• природные особенности – наличие водоемов, естественное озеленение;
• категория земель, к которым относится выбранный заемщиком участок;
• отсутствие зарегистрированных арестов и обременений, в том числе сервитута;
• удаленность от зон сброса отходов промпредприятий;
• расположение участка неподалеку от банка обращения.

Для получения ипотечной ссуды под залог земли особенно важно, чтобы приобретаемый надел обладал высокой степенью ликвидности.

Кредитование

Участки в благоустроенных коттеджных поселках, например, хоть и имеют более высокую стоимость, но являются более предпочтительными – по таким землям банки могут предоставить более лояльные условия кредитования.

Ипотечный кредит на земельный участок

При потребности в крупной сумме или желании получить займ под низкий процент, оформите целевой кредит. Особенности такого финансирования:

1. Обязательное обеспечение. На весь срок кредита приобретаемый земельный участок будет у банка в качестве залога. Финансовая организация сможет его продать при неисполнении заемщиком обязательств по договору.
2. Ограничение действий. В течение действия кредитного соглашения без согласия от банка нельзя продать, подарить или оставить в наследство заложенную землю.
3. Обязательное страхование. Если банк потребует, то заемщик будет обязан оформить защиту на объект ипотеки. При этом решение вопроса о необходимости личного страхования остается за клиентом — при отказе от финансовой защиты кредитор может лишь увеличить процентную ставку.
4. Необходима стартовая сумма. Около 10-20% от стоимости участка должен внести сам заемщик, без первоначального взноса одобрить кредит на землю многие банки не готовы.

Для получения ипотечного финансирования банку нужно будет предоставить документы на землю под участок на согласование. Если выбранный объект с юридической или другой стороны не удовлетворит кредитора, то деньги выданы не будут. Такое может случиться, например, если участок оформлен на несовершеннолетнего или на землю уже наложено обременение.

Наличные в рамках такого кредитования не выдается. Сумма полностью переводится на счет продавца земли.

Потребительский кредит на покупку земли

Если выбранный участок земли стоит менее 1 млн рублей, то можно оформить на его приобретение классический потребительский займ.

Преимущества такого решения следующие:

• отсутствие обременения — дом с участком или сама земля не будут залогом по предоставленному кредиту;
• меньший пакет документов — например, не нужно нотариальное согласие супруга на сделку;
• отсутствие страхования — банк не имеет права требовать от заемщика оформить полис;
• сниженные расходы — не нужно тратиться на оценку, нотариальное оформление документов и т.д.;
• быстрое рассмотрение — деньги на руках будут в течение 1-3 дней.

Недостаток потребительского кредитования в этом случае в повышенной процентной ставке. Займы наличными сейчас выдаются под 14-20%, целевое финансирование доступно под 10-14%.

Специфичность ипотечного договора на землю

По большей части, договор покупки надела на условиях ипотеки аналогичен подобным соглашениям в отношении иных объектов недвижимости. Существенная разница заключается лишь в том, что залоговые земельные территории, должны относиться к соответствующей категории – быть пригодными для строительства индивидуального жилья, обустройства собственного подсобного хозяйства или дачного отдыха.

Оформление кредита на участок

Если покупаемый надел имеет сельскохозяйственное назначение, то оформить ипотеку на этот земельный участок физическому лицу практически невозможно. Кредиты на сельхозземли выдаются преимущественно для организаций и ИП, ведущих коммерческую деятельность.

Кредитование под заклад участка предусматривает следующие особенности:

• заемщик вправе не уведомлять банковскую организацию о проведении строительных работ на купленной земле;
• финансовое учреждение, выступающее залогодержателем, может самостоятельно возводить постройки на территории, находящейся в обеспечении кредита – согласие заемщика при этом не требуется;
• при покупке надела с уже возведенными сооружениями права на все строения переходят к банку – заемщик не сможет отчуждать дом или хозяйственные постройки без договоренности с кредитной организацией-залогодержателем;
• если ипотека оформляется на надел, находящийся в долевой собственности, то для договора требуется письменное согласие всех совладельцев земли. Кредитование под залог отдельных долей невозможно.