Как рассчитывается кадастровая стоимость участка

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется не реже чем один раз в 5 лет и не чаще, чем раз в 3 года. Она определяет расчётную величину земельного ресурса на определённой территории. О том как рассчитать кадастровую стоимость ЗУ мы рассказываем в статье.  Кадастровая стоимость земельного участка— условная денежная расценка земельной недвижимости, применяемая в основном для исчисления налога. Как вычислить кадастровую стоимость земельного

Расчет кадастровой стоимости земельного участка: калькулятор и примеры из практики

Пример 1

Предположим имеется участок размером 100 кв. м., инфраструктура объекта оценивается в 500 р. на кв. м.. Специфический фактор оценивается в 300 р. на кв. м., переходной коэффициент равен 3-ём.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка? Читайте нашу новую публикацию по ссылке.

Тогда кадастровая стоимость участка по калькулятору составит:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп;

где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент;

будет равна:

100 * (500 + 300) * 3 = 240 000 р.

Формула и примеры расчета кадастровой стоимости земли.

Пример 2

Пусть имеется участок «А» площадью в 200 кв. м.. Инфраструктура участка оценивается в 400 р. на кв. м., специфический фактор равен 200-ам р. на кв. м.. Переходной коэффициент равен 2.5.л

Тогда кадастровая стоимость участка «А» по указанной выше формуле будет равна:

200 * (400 + 200) * 2.5 = 300 000 р.

Обычно кадастровую стоимость земли составляют госорганы. У них имеется стандартная процедура для этого процесса.

Если необходимо узнать кадастровую стоимость земли, то лучше обратиться к специалистам, поскольку это сложный и трудоемкий процесс. Однако существует специальный сервис для расчета кадастровой стоимости земельного участка онлайн (калькулятор расчета).

Что такое обременение земельного участка и каких видов оно может быть — читайте в этой статье.

Основания для проведения оценки ЗУ

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Основанием проведения оценки в данном случае являются:

• соблюдение установленных сроков;
• издание специального регионального акта;
• утверждение акта на федеральном правительственном уровне.

В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие:

1. кадастровые и технические ошибки;
2. не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
3. уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
4. повреждение плодородного слоя почвы;
5. заболачивание почв;
6. разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
7. изменение русла реки и т.п.

Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.

Удельный показатель

Это – важная составляющая величин, входящих в понятие кадастровой оценки и переоценки. Она включена в данные кадастрового паспорта на ЗУ наряду с общей кадастровой стоимостью участка и определяется стоимостью 1 м 2 земли в вашем кадастровом квартале.

Для того чтобы её обнаружить в кадастровом паспорте, нужно раскрыть раздел В 1 и посмотреть сведения, указанные в пункте 13.

По правилам, именно из удельных показателей кадастровой стоимости исходит её общая стоимость при переоценке или перепроверке данных. Если вы обнаружили, что стоимость вашего земельного участка резко возросла – в первую очередь проверьте её удельный показатель.

Если именно он непомерно высок, значит – ошибка произошла в контексте разрешённого использования ЗУ. Если он не отличается от предыдущего показателя принципиально, но общая стоимость завышена, значит – ошибка кроется в определении общей площади участка.

В обоих случаях вам придётся обращаться в специализированную комиссию с заявлением об исправлении ошибки. Но определив её по удельному показателю, значительно проще будет разыскать нюансы, которые её спровоцировали.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, формула расчета

Указанная цена участка — величина не постоянная, пересматривать ее следует по происшествии 5 лет

 Как рассчитывается кадастровая стоимость земли? Исчисление кадастровой цены территории надела производят специалисты оценщики.

В соответствии с законом пересматривать кадастровую цену нужно каждые пять лет.

С этой целью предпринимаются следующие действия:

• выносится решение об оценке земли;
• оформляется список подлежащих оценке участков;
• нанимается компания оценщик, с которой заключается сделка на выполнение соответствующих работ;
• происходит процедура оценки на основании договора, далее готовится отчёт о проделанной работе;
• производится экспертиза поданной отчётной документации;
• утверждение стоимости;
• информация заносится в специальный реестр и обнародуется.

Чтобы рассчитать эту стоимость оценщиками используются специальные методички. Они утверждаются законодательно.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка? Рассмотрим подробно, как  посчитать кадастровую стоимость земельного участка, формула:

S x (F1+F2) x K, где:

• S– квадратура территории, обозначается в кв. метрах;
• F1 – линейный показатель качественных характеристик благоустройства населенного пункта, обозначается в руб. за метр кв.;
• F2 – функция формата сделки, тоже обозначена в рублёвом эквиваленте;
• K – переходной коэффициент.

После внимательного изучения формулы становится понятно, что только человек со специальным образованием способен её рассчитать этим образом. Простому заинтересованному лицу это будет не под силу.

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?

На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье Закона.

Прочитайте также текст постановления о кадастровой стоимости земельного участка, это очень важная информация!

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2008 г. N 52

О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

В целях реализации положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Формула для самостоятельного расчета

Вычислить кадастровую стоимость земли можно, сделав простой расчет:

Кс = ОП * (Ки + Кл) * Кп, где

• Кс – кадастровая стоимость;
• ОП – общая площадь надела;
• Ки – инфраструктурный модификатор (исчисляется в руб./кв. м.);
• Кл – параметр специфичности (исчисляется в руб./кв. м.)
• Кп – переходной модификатор.

Параметр специфичности зависит от месторасположения земельного участка, а также от окружения надела. Переходной модификатор основывается на классификации в государственном перечне земель.

Пример 1

Наша фазенда занимает 1000 м2. Здания, сооружения и прочие облагораживающие и инфраструктурные объекты на его территории оценены в 700 руб./м2. Параметр специфичности установлен в 400 руб./м2, переходной модификатор равен 2,5 (двум с половиной).

Подставляем:

1000*(700+400)*2,5 = 2 750 000 рублей.

Пример 2

Зарегистрированная площадь – 800 м2. Независимая экспертиза оценила постройки и прочие сооружения в 450 руб. на м2, параметр специфичности принят за 150 руб. на м2, а переходной модификатор – 4.

В таком случае:

800 * (400 + 150) * 4 = 1 760 000 рублей.

Помочь вам в ваших расчетах может специальный онлайн калькулятор. Найти одну из разновидностей такого калькулятора в Интернете не составляет труда.

Понятие и функции кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка — это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования суммы арендных платежей, сделок по купле-продажи земли.

Что касается сделок купли-продажи, то тут необходимо сделать одно уточнение: кадастровая стоимость редко используется для таких целей, поскольку в основном она используется для расчета налогов. По этой причине чиновники имеют склонность к завышению кадастровой стоимости, что создает ситуацию, когда реальная цена земли сильно отличается от величины, указанной в кадастре.

Для того, чтобы рассчитать кадастровую надо знать ее специфику функций. Государство классифицирует все земли согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Факторами, влияющими на кадастровую стоимость земли являются:

• Цель использования
• Наличие инфраструктуры
• Специфические, локальные факторы
• Площадь земельного участка

Как перевести землю из одной категории в другую и какие документы для этого необходимы, вы можете узнать в статье по ссылке.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка и как ее правильно рассчитать?

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: 2 комментария Post navigation ← Как перевести землю из одной категории в другую: 3 ключевых этапа 2 основных способа определения кадастровой стоимости земельного участка →

Оценка ЗУ для оспаривания

Проводится во всех случаях, которые требуют обращения в суд, а так же в некоторых случаях при обращении в комиссию ГКН.

Профессиональный оценщик имеет право:

1. По своему усмотрению использовать подходящую для конкретного случая методику расчёта. Она может оказаться альтернативной в сравнении с той методикой, которая использовалась при ГКО земель.
2. Требовать разъяснения по применению используемых в порядке ГКО методик.
3. Запросить любую необходимую информацию от организаций или третьих лиц, имеющую отношение к исполнению заказа.
4. Требовать оплаты расходов за проведение экспертизы со стороны заказчика.
5. Требовать вознаграждение за исполнение заказа.
6. Отказаться от исполнения заказа при условии нарушения условий договора со стороны заказчика.

Экспертное заключение, выданное профессиональным оценщиком играет роль доказательной базы. Оно может стать убедительным аргументом для комиссии ГКН и способствовать исправлению ошибки допущенной при проведении расчётов. Кроме этого, оно сыграет решающую роль при рассмотрении вопроса в суде.

Как оспорить кадастровую стоимость. Досудебный порядок

Для снижения кадастровой стоимости земельного участка может использоваться два варианта:

• заявление руководителю комиссии, работающей при Росреестре;
• иск в суд для отстаивания интересов и обжалования решения предыдущей инстанции.

У собственника есть право самостоятельно выбрать, куда обращаться для отстаивания своих интересов. Гражданин не обязан предварительно обращаться в специальную комиссию. Допускается возможность написать жалобу в судебный орган. Обязательный досудебный порядок действует только для предприятий, зарегистрированных в качестве юридического лица.

Региональная комиссия по рассмотрению споров

При управлениях Росреестра по всем регионам России работают комиссии, принимающие решения по жалобам в отношении установленной стоимости. Здесь действует упрощенная процедура по сравнению с судебным разбирательством. Необходимо подать запрос с документами и ждать ответа в течение месяца. Не устанавливается государственная пошлина.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, его допускается обжаловать в судебном порядке.

Документы, которые должны быть представлены в комиссию

Если собственник подает запрос на изменение информации в реестре, он должен доказать, что есть правовые основания для перерасчета. Предоставляются такие документы:

• заявление установленной формы;
• кадастровая справка;
• правоустанавливающий документ, такой как договор купли-продажи или дарения;
• свидетельство о собственности, если оно имеется;
• документальный результат независимой экспертизы, подтверждающий превышение стоимости;
• экспертный отчет о размере рыночной цены;
• подтверждение технических или кадастровых ошибок.

Вам может пригодиться статья «Кадастровая ошибка в границах земельного участка: причины, последствия и методы исправления».

Срок рассмотрения заявления

На проверку отводится 1 месяц после сдачи документов с заявлением. Собранная комиссия в течение 7 дней сообщает результаты заявителю и в муниципалитет. Решение может быть принято только в присутствии не меньше половины участников комиссии.

Результаты рассмотрения

Заявление отклоняется, если сведения признаются соответствующими действительности. В остальных ситуациях пересматриваются результаты сведений, внесенных в реестр.

У заявителя есть право оспаривать установленную стоимость в судебных органах, если заявление будет отклонено. Предметом судебного разбирательства будет кадастровая оценка, а не результат работы соответствующей комиссии.

Нормативная, рыночная и кадастровая стоимости, какая связь между ними существует

Перед оформлением земельного надела потребуется разобраться с тем, сколько он стоит. Этот учёт регламентирован ФЗ 221 от 24 июля 2007 г.

Чтобы их выяснить достаточно обратиться Рос реестр по месту прописки. На основании заявления эта организации выдаст акт с указанием цены на земельный участок.

Следует понимать, что все три вида институтов имеют разный характер. Тем не менее правовая основа у них схожа.

Одна из главных задач всех трех видов состоит в том, чтобы привлечь участки в оборот. Важно знать, без определения той или иной стоимости ни одна территория в оборот не пойдёт.

Конечно, здесь есть и некоторые исключения. К примеру: безвозмездная передача участка, продажа муниципальных земель и тому подобное. Здесь не будет играть роли ни один вид цены.

Кроме того, всеми тремя институтами уничтожена государственная монополия на территории земли. Страна перешла к различным формам собственности и безвозмездной передачи участков людям. Различительными чертами будут именно определения понятий.

Определяет она именно норму на тот или иной надел в целом. Установление такой стоимости производится  федеральной властью, а утверждается уже местной.

В основном она используется для исчисления налогов за недвижимость. Что касается рыночной цены, здесь, скорее всего, вопросов ни у кого не возникает.

Это стоимость, установившаяся в том или ином регионе на данном рынке. Рыночная стоимость имеет самое ходовое использование.

Оценку недвижимости по рыночной стоимости можно произвести в любом профильном агентстве, заказав процедуру оценки.

Она всегда будет меньше, чем цена недвижимости на рынке.

Теперь давайте разберёмся, для чего требуется знать кадастровую цену земельного участка:

1. Для урегулирования отношений и совершения различных юридических сделок, когда земля находится во владении.
2. При оплате налога.
3. Цена, как правило, устанавливается в процентном отношении.
4. При выставлении земли на аукцион.
5. Для увеличения показателя рыночной цены на землю. Чем выше кадастровая цена, тем больше рыночная.

Если рассматривать связь между рыночной и нормативной ценой, вторая не должна превышать первую на 75 %.

В любом случае все три стоимости могут оказаться необходимыми для тех или иных целей.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

• качество земли;
• размер, возраст участка;
• наличие, количество, качество построек;
• месторасположение, удалённость, окружение надела;
• социально-экономическое развитие;
• наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

• общая площадь;
• целевое назначение земель;
• удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
• документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

• градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
• указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости. Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются. Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
2. Подготовка перечня участков Росреестром.
3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
4. Расчёты по земельным участкам.
5. Составление отчёта по проведённой работе.
6. Утверждение отчёта комиссией.
7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
8. Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

• средняя стоимость земельных массивов;
• площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:

P = S * (Pп + Pс) * K, где

S – площадь надела (м2);

Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);

Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);

К – переходной коэффициент.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру. В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка. Здесь же расположены калькуляторы расчёта кадастровой стоимости и суммы взимаемого государственного налога.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.
Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?

После проведения ревизии происходит обработка полученных сведений для составления отчётных сведений. Эта работа длится 6 месяцев, в течение которых земельный массив, где проводилась ревизия, разбивается на кадастровые кварталы. В каждом кадастровом квартале выявляются специфические нюансы, которые влияют на установление кадастровой стоимости. Они увеличивают или уменьшают базовую кадастровую цену земель в массиве, которая устанавливается муниципалитетом региона или администрацией районного центра, на основании статьи 66 ЗК РФ.

Данная работа проводится административной комиссией, члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.

По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр, установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Разрешение спорных вопросов

Далеко не всегда внесенные в Реестр данные отличаются исключительной точностью. Соответственно, фискальные обязательства, которыми облагаются владельцы земли, необоснованно увеличиваются. В этом случае хозяева земельных наделов организовывают повторное проведение процедуры оценки (переоценку) своих участков, естественно, за свой счет. Цель таких мероприятий – внесение корректных данных в Кадастр с соблюдением необходимых административных и судебных формальностей.

В своих претензиях землевладельцы ссылаются на такие законодательные акты:

• Земельный кодекс РФ (статья 66).
• Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (утв. постановлением Правительства РФ от № 316).
• Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Минэкономразвития России от № 39).

Землевладельцы часто считают произведенную независимой организацией оценку завышенной и вычисленной ошибочно. В этом случае можно самостоятельно провести все расчеты, используя выше приведенные формы, и если подозрения о завышенной стоимости оправдываются, можно в судебном порядке обжаловать с целью снижения налога на имущество. Получите ответ юриста за 5 минут

Комиссия по оценке

В течение 6 месяцев со дня опубликования результатов ГКО принимает претензии землевладельцев. Обнаружив ошибку, вам надлежит обратиться в уполномоченную комиссию с запросом о рассмотрении неправомерно назначенной общей кадастровой стоимости или её удельного показателя.

Для того чтобы обратиться в комиссию, напишите заявление на имя председателя комиссии и представьте документы, которые подтверждают ваш статус правообладателя участка. Обращение в комиссию недопустимо со стороны третьих лиц, обращаться с запросом необходимо лично. В заявлении необходимо обосновать, на каком основании вы считаете, что выданные вам сведения являются ошибочными.

Если в решении вашего вопроса вам будет отказано, на основании отказа вы можете предъявить иск в суд. В таком случае председатель комиссии выступит в качестве ответчика в суде. При подаче иска в суд возьмите в Росреестре выписку об оценке вашего участка.

В других случаях приходится прибегать к услугам профессиональных независимых экспертов и предоставлять выданное ими заключение.

В некоторых случаях, когда возникают обстоятельства, нанёсшие урон плодородию почв или аналогичные им, появляется необходимость изменения кадастровой стоимости в связи с произошедшими изменениями в структуре почвы, утратившей некоторые полезные свойства и позитивные характеристики.

Такие случаи допускают изменения кадастровой стоимости в течение 5 лет, но до начала назначения новой стоимости.

Основные положения, определяющие понятие кадастровой стоимости ЗУ

Кадастровая стоимость земли – это расчётная величина, которая обусловлена порядком совокупности качеств и свойств, определяющих степень её полезности, ценности и эффективности в применении. Она назначается в порядке Государственной кадастровой оценки (ГКО) земель, вычленяя из установленных унифицированных величин частную стоимость каждого ЗУ.

Её установление производится не реже раза в пятилетку, что говорит о том, насколько важен контроль хозяйствующего субъекта за этой сферой экономики. Это не удивительно, так как земельный ресурс самым непосредственным образом отражается на благополучии региона и федерации в целом.

На основании установленной кадастровой стоимости устанавливается сумма земельного налога, который поступает в региональный или федеральный бюджет. На этом же основании представляются суммы выплат, которые определяют для граждан возможность выкупа земельного участка с целью его оформления в собственность.

Необходимость переоценки кадастровой стоимости обусловлена и тем, что в течение 5 лет могут произойти изменения, повлиявшие на общий контекст массива земель. Например, он может подлежать в течение этого периода обработке, что приведёт его к качественному изменению, а соответственно – к изменению стоимости.

Возможно развитие инфраструктуры поблизости от земель, выделенных ранее по низкой цене, что также отразится на их стоимости в настоящем. Отдельные ЗУ могут подлежать изменению их целевого назначения или разрешённого использования, что также повлияет на кадастровую стоимость.

Если проведение оценки продиктовано необходимостью, связанной с развитием инфраструктуры или иными преимуществами земель, стоимость которых может быть пересмотрена в сторону её увеличения – ревизию можно провести через 3 года. Раньше чем через 3 года и позднее чем через 5 лет ревизию и переоценку земель проводить недопустимо.

Как видно, на установление кадастровой стоимости ЗУ влияют многочисленные факторы. Все они тщательно анализируются и учитываются при проведении оценки. Тем не менее, практически каждый собственник или землевладелец имеет возможность перепроверить или проконтролировать адекватность установленной стоимости.

Ниже вы можете увидеть государственное постановление о кадастровой стоимости земельного участка:

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 февраля 2008 г. N 52

О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ

В целях реализации положений «пункта 14 статьи 396» Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со «статьей 388» Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном «статьей 14» Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном «статьей 22» Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Председатель Правительства Российской Федерации В.ЗУБКОВ.

Какими законами устанавливается кадастровая стоимость земельной недвижимости

Госкадастр недвижимости является приведенным в систему собранием сведений об объектах недвижимого имущества. Собранные данные о каждом объекте в общем реестре позволяют индивидуализировать недвижимое имущество и дать ему качественную и экономическую расценку.

Кадастровой переписью и ведением госкадастра имущественной недвижимости занимается Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Основными нормативными актами, регламентирующими кадастровый учет в России, являются законы «О кадастровой деятельности» от № 221-ФЗ, который одним из учитываемых знаний об объекте недвижимости называет кадастровую стоимость земельного участка (или другой недвижимости), и «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 66 п. 2 Земельного кодекса РФ кадастровый мониторинг земель ведется на основании норм правовых актов об оценочной деятельности в России. К этим нормативным документам относятся закон «Об оценочной деятельности в РФ» от № 135-ФЗ и постановление Правительства РФ от года № 316, утвердившее Правила проведения кадастровой оценки земель.

Данные кадастрового учета находятся в открытом доступе. Если необходимо выяснить лишь кадастровую стоимость земельного участка, следует обратиться в отделение Росреестра по месту жительства. По кадастровому номеру или адресу участка по запросу будет сформирован и выдан справочный акт с сообщением о кадастровой стоимости земельного участка.

Пошаговая инструкция

Определение кадастровой стоимости

Рыночная оценка земли в регионе устанавливается в результате проведения кадастровых работ. Их проведение инициировано со стороны Федеральной или муниципальной власти. Кто определяет и устанавливает стоимость в регионе?

После осуществления ревизии земель, областной исполком в лице губернатора области изучает и анализирует ситуацию с земельным ресурсом, а затем устанавливает среднюю кадастровую стоимость в регионе.

На основании установленной базовой (средней) стоимости, производится дифференцированный подсчёт, который определяет остальные ценовые варианты в соответствии с зонированием. Каждая установленная зона имеет свои дефиниции, которые определены:

• целевым назначением ЗУ;
• разрешённым использованием;
• наличием обременений.

Кроме этого значимую роль играет близость (отдалённость) ЗУ:

• от инфраструктуры;
• от коммуникационных сетей;
• от транспортных сообщений.

Вышеприведённые показатели играют роль коэффициента, который определяет увеличение или уменьшение среднестатистической стоимости земель по региону и закрепляет сведения по оценке за кадастровыми кварталами.

В зависимости от целевого назначения земель, на определение стоимости окажут влияние различные показатели.

Например, для земель, предоставленных под ЛПХ, наиболее значимую роль будут играть показатели плодородия почв, а для ЗУ предоставленных под ИЖС влияние окажет развитие инфраструктуры, приближенность к центру и статус поселения. Больше о заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

Необходимые документы

Для того чтобы рассчитать кадастровую стоимость ЗУ, понадобятся следующие документы:

1. Технические документы ЗУ, в частности межевое дело, где указана общая площадь участка, целевое назначение земель.
2. Кадастровый паспорт, в котором указан удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ.
3. Межевой проект с указанием зон застройки в указанном кадастровом квартале.
4. Градостроительный план, который указывает подробности инфраструктуры кадастрового квартала.
5. Технические документы на объект недвижимости, возведённый в зоне ЗУ.

На основании указанных документов можно произвести расчёты, которые дадут информацию о том, к какому типу разрешённого использования по строгой дефиниции относится вверенный вам участок. Здесь могут быть определены незначительные на первый взгляд отличия, которые по существу категорически изменяют кадастровую стоимость участка.

Естественно, что перечисленные документы являются дорогостоящими, долго подготавливаются, а для получения некоторых из них требуется специальное разрешение администрации. Поэтому вам будет достаточно получить выписки с указанием необходимых данных.

Для получения выписки потребуется гражданский паспорт и право удостоверяющий документ.

Сроки выдачи справки о стоимости земельного участка, которая будет оформлена в виде выписки: от 5 рабочих дней до 21 рабочего дня.

Формула расчета

Чтобы на практике узнать,  как определяется кадастровая стоимость земельного участка, Вы можете воспользоваться методикой расчёта кадастровой стоимости ЗУ, которая представлена на официальном сайте Росреестра по электронному адресу:

Универсальной является методика, которой пользуются профессиональные оценщики. Выявив удельный показатель кадастровой стоимости в кадастровом квартале, они определяют его в качестве базовой единицы. Далее они выявляют произведение базовой единицы на их количество, составляющее объём отдельного участка (площадь объекта недвижимости).

При этом для того, чтобы посчитать используют определённые формулы. Они достаточно сложны и профессиональное их использование доступно кадастровым инженерам. Вам пользоваться данными формулами можно, но позиционировать результаты расчётов в качестве альтернативы установленной в результате ГКО стоимости, нецелесообразно.

Величина кадастровой стоимости ЗУ рассчитывается из среднестатистической величины удельной стоимости по региону.

Для расчёта среднестатистической величины используется базовая формула, согласно которой её результат определяется как средняя величина (частное) общей стоимости земель в регионе и общей площади региональных массивов.

Таким образом, мы можем получить базовый (тестовый) удельный показатель для всего земельного массива региона. От этого показателя производится последующий расчёт по многочисленным формулам. Каждая формула прибавляет к базовому удельному показателю коэффициенты в зависимости от преимуществ, присутствующих в зоне массива или в кадастровом квартале.

В том случае если преимущества отсутствуют или территориальная зона относится к числу проблемных участков, коэффициенты вычитаются из базовой стоимости.

Требуются основания!

Основания для проведения ГКО ЗУ определяются потребностью в ревизии определённых участков земель или установленным планом. Проведение оценки осуществляется на основании специального Приказа, который имеет статус номенклатурного документа.

Кроме этого, проведение оценки не допускает сторонних лиц к участию в процессе. Приказ о назначении ревизии земель определяет также лиц – членов ревизионной комиссии, которые будут проводить соответствующую процедуру.

К их числу относятся компетентные и опытные специалисты, которые выверяют и анализируют условия содержания и развития земельного ресурса в регионах, а так же рассматривают возможность повышения кадастровой стоимости земель в тех или иных зонах развития региона.

Порядок и процесс проведения ГКО

Он заключается в нижеследующем:

1. На основании Приказа, изданного органом власти РФ или муниципалитетом, составляется список исполнителей работ по ГКО, а также список земельных массивов, подлежащих оценке.
2. Специалисты ГКН подготавливают сведения об избранных для ревизии массивах и классифицируют сведения о них по кадастровым кварталам.
3. Отдельным приказом привлекается оценочная организация, которая участвует в конкурсе, объявленном на получение заказа ГКО.
4. Она анализирует ситуацию в соответствии с представленными из ГКН сведениями и, пользуясь регламентированными методиками и нормативными формулами, производит расчёты и перерасчёты стоимости земель.
5. Полученные данные и результаты оценки оформляются соответствующим отчетом.

Результаты и отчёты

Утверждаются губернатором области. В течение 10 рабочих дней они должны быть переданы в ГКН, где на протяжении 6 месяцев после их утверждения областным исполкомом они вносятся в учётные записи кадастра региона.

Все полученные сведения должны быть опубликованы в местной прессе и представлены на официальном сайте Росреестра. Граждане должны быть информированы о полученных результатах надлежащим образом, так как они имеют право в течение полугода, пока записи полностью не урегулированы в новом ценовом контексте, вносить изменения и поправки.