Как работает управляющая компания в многоквартирном доме

Узнайте о правах и обязанностях управляющих компаний в сфере ЖКХ согласно ЖК РФ и другим законам. Что входит в понятие содержания многоквартирного дома и прилегающей территории, какие УК оказывает дополнительные платные услуги, что должна делать бесплатно?. В статье мы рассмотрим обязанности управляющей компании, а именно: перечень главных и дополнительных услуг и что входит в список ЖКХ по содержанию жилья в многоквартирных домах по закону. На что УК имеет право и какова ответственность перед людьми?

Каким образом организуется работа УК?

Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Законы, регламентирующие деятельность УК

Деятельность УК должна обеспечиваться пакетом документов, соответствующим регламенту требований Государственных стандартов и нормативных актов.

Управляющие компании создаются для организационной деятельности в многоквартирных домах, по инициативе действующих ТСЖ и согласованию с жильцами или, по инициативе жильцов, оповестивших ТСЖ о факте организации УК.

В некоторых случаях компании, уже существуя на рынке услуг, предлагают расширить сферу собственной деятельности, включая в качестве объекта управления близлежащие дома.

Деятельность УК регламентирована:

1. Ст. 154-157 и ст.161-165 ЖК РФ;
2. Ст. 209-217, 288-293, 683-688 ГК РФ;
3. ФЗ «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от , за № 210-ФЗ;
4. ПП «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации управлением многоквартирного дома» от за №75.

В соответствии с нормативными требованиями, решение о деятельности компании принимается на общем собрании жильцов многоэтажки.

Перед проведением собрания активная группа обязана ознакомиться с учредительными документами компании и уставом, который обязан соответствовать уставу ООО (п. 3 ст. 89 ГК РФ, ст. 12 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Группа разрабатывает план проведения общего собрания и определяет вносимые в его повестку вопросы. На собрании жильцы голосуют за признание управляющего статуса учредителей и скрепляют своё согласие подписанием протокола. Этот документ имеет юридическую силу правоустанавливающего документа для регистрации последующих отношений.

В протоколе указываются:

• Основные положения Устава, на основании которого будут выстроены отношения между исполнителем услуг и заказчиком. Устав должен быть разработан, иметь форму утверждённого документа, и предложен в готовом виде. При необходимости могут вноситься поправки.
• Учредители, с которыми будет заключён договор, и которые будут выступать уполномоченными лицами со стороны УК в структуре договора.
• Решение собрания, которое постулирует признание статуса компании, а также отражает согласие большинства жильцов на заключение договора.

Принятие решения осуществляется путём голосования жильцов в открытой (закрытой) форме. Протокол составляется с учётом принятых решений, а на его основе составляется договор (ст.162 ЖК РФ).

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

О договорах, заключённых с юридическими лицами

Юридические лица, которые имеют в собственности помещение в МКД, могут договариваться о поставке и оплате жилищно коммунальных услуг не с УК, а напрямую с предприятиями-поставщиками, то есть непосредственными исполнителями.

Услуги по содержанию общедомового имущества и прилежащей территории, которыми пользуются юридические лица, оплачиваются абсолютно по такому же принципу, как и у физических лиц. Основанием служит составленное и подписанное соглашение на предоставление услуг.

Если на общем собрании МКД путём голосования было принято решение о введении дополнительных услуг, то юридические лица обязаны также оплачивать такие услуги на общих основаниях.

Расчёты с УК юридическим лицом могут осуществляться как наличными средствами, так и безналичным способом.

Скачать типовой бланк договора юридического лица с управляющей компанией

Из чего состоит имущество дома?

Имущество дома принято определять из наличия следующих элементов строения:

1. Крыши, чердаки, технические этажи, пожарные лестницы;
2. Лестницы, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты;
3. Подвалы и техническое оборудование, которое в них располагается. Подсобные помещения, технические коридоры;
4. Сантехническое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее здание;
5. Земельный участок под домом, объекты озеленения и благоустройства участка (скамейки, качели, горки и т.п.).

В договоре должна быть оговорена специальным пунктом постановка имущества дома на баланс. УК обязана надлежаще сохранять и содержать общее имущество, а в случае необходимости – привлекать к работе специалистов. Расходы по содержанию общего имущества и территории под домом и возле дома, возлагаются на собственников квартир (ПП № 491).

Читайте статью, как оплатить услуги ЖКХ по интернету без комиссии тут.

Обязанности по управлению многоквартирным домом

К составу общедомового имущества относятся все помещения вне квартир собственников, само здание со всеми конструкциями и придомовая территория, включая весь земельный участок, границы которого определены проектной документацией. Всё общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, вовремя ремонтироваться.

Собственники помещений имеют полное право требовать от УК своевременного ремонта и уборки подъездов, поддержания внешнего облика здания.

Кроме того, УК обязана содержать в надлежащем состоянии системы водоснабжения и водоотведения, отопления, газоснабжения, электроснабжения, а также управляющая компания должна систематически проводить осмотры на предмет возникновения аварий и дефектов.

Должна ли УК менять лампочки в подъезде?

Лампочки и другие электроприборы, установленные в местах общего пользования, в том числе подъездах, входят в состав общедомового хозяйства. Управление им и содержание его поручено УК.

Должна ли убирать подъезд?

В состав общего имущества входит и внутриподъездные помещения. Обязанность уборки данных площадей также утверждена законодательно, как и содержание остального общедомового имущества жильцов.

Поэтому собственники многоквартирного дома имеют полное право требовать выполнения этой обязанности УК.

Обязана ли вести и предоставлять данные из реестра собственников?

Был введен ФЗ от № 485, согласно этому документу были изменены некоторые положения в ЖК РФ. Новой стала обязанность управляющей организации проводить работу с реестром владельцев помещений многоквартирного дома. Об этом гласит 3 пункт 1 статьи этого закона.

В статье 45 Жилищного Кодекса РФ добавили третью часть, в которой написаны требования реестра. В ней прописываются данные, которые помогут определить собственников жилья в многоквартирном доме, а именно:

• ФИО, если владельцем является физическое лицо, для юрлица пишется полное наименование, а также государственный номер регистрации.
• Сведения о размерах долей, которые принадлежат по праву общей собственности в многоквартирном доме.
• Номер жилья.

Согласно части 3.1 ст. 45 ЖК РФ, обязанностью управляющей компании является предоставление данных из реестра, тому, кто инициирует общее собрание собственников по заявлению в ГИС ЖКХ или письменному заявлению в течение 5 дней. В таком случае согласие остальных владельцев на предоставление реестра с персональными данными для сбора и проведения ОСС не нужно.

Устранение аварий

В обязанности аварийных служб входит устранение любых возникающих неполадок в работе технического оборудования дома. Координация устранения аварий – обязанность диспетчерских служб УК.

Любые поломки и проблемы должны быть устранены в сроки определённые нормативами. Предельно допустимые сроки устранения каждого вида неисправностей и аварий регламентируются Правилами и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от г. №170.

К аварийным ситуациям относятся:

1. Прорывы и протечки труб водоснабжения.
2. Засоры систем водоотведения.
3. Нарушение работы электрооборудования.
4. Засоры мусоропроводов и водостоков.
5. Нарушение работы лифта.

Устранение всех этих неисправностей входят в обязанности управляющей компании многоквартирных домов. Затраты на содержание аварийной службы УК должна компенсировать из собственных средств, полученных в порядке оплаты своей деятельности.

Внимание! Никаких дополнительных плат с жильцов, в случае возникновения аварийных ситуаций, УК собирать не имеет права.

Если в штате УК нет собственной аварийной службы, она обязана заключить соглашение с посторонней организацией, специализирующейся на подобной деятельности.

Чем занимается управляющая компания — перечень обязанностей и услуг

Законодательство РФ предъявляет жёсткие требования к деятельности управляющих компаний. Однако на практике, на сегодняшний день ни одна УК не выполняет обязанностей управляющей компании ЖКХ по закону полностью.

Собственники должны знать и требовать от своей УК выполнения входящих в их обязанности услуг и работ. Рассмотрим, что входит в перечень коммунальных услуг предоставляемых управляющей организацией.

Основные жилищно-коммунальные обязанности, предоставляемые бесплатно по закону

Эксплуатационно-ремонтные и жилищно-коммунальные обязанности УК:

• Поддержание технического состояния здания в целях безопасности проживания.
• Проведение контрольных осмотров имущества и своевременное устранение дефектов.
• Устранение выявленных в ходе осмотров дефектов.
• Подготовка здания к зимнему периоду.
• Устранение аварий на внутридомовом оборудовании.
• Соблюдение мер противопожарной безопасности.
• Поддержание технического оборудования дома в рабочем состоянии для обеспечения условий предоставления ЖКУ надлежащего качества.
• Соблюдение санитарно-гигиенической чистоты мест общего пользования и придомовой территории.
• Вывоз ТБО, в том числе возникающих в процессе деятельности собственников нежилых помещений.
• Сбор и складирование энергосберегающих ламп, подлежащих утилизации.
• Установка и обслуживание счетчиков для общедомового потребления.
• Проведение энергосберегающих мероприятий.

В обязанности управляющей компании также входит оказание организационных услуг:

1. Сбор и передача поставщикам платы за ЖКУ.
2. Выявление лиц, необоснованно пользующихся энергоресурсами.
3. Взаимодействие с поставщиками ЖКУ для обеспечения предоставления услуг надлежащего качества.
4. Хранение технической документации.
5. Регистрационный учёт жильцов.
6. Проведение собраний собственников 1 раз в год для ознакомления их с отчетностью.

Справка: все вышеперечисленные услуги относятся к перечню того, что должна управляющая компания делать бесплатно.

Стоимость большей части работ, проводимых УК по обслуживанию дома, как ремонтно-хозяйственных, так и организационных, уже включена в стоимость квартплаты, которую оплачивают жильцы.

УК обязаны отчитываться перед собственниками по любым возникающим вопросам. Если собственники желают проверить расход денежных средств, они должны составить запрос в УК с требованием отчитаться за проделанную работу в определённый период.

Из видео вы можете узнать подробно о том, что должна делать УК бесплатно:

Дополнительные платные услуги в сфере ЖКХ

Законодательство РФ определяет только перечень основных и обязательных услуг, предоставляемых управляющими компаниями. Регламентированного перечня дополнительных услуг в законе нет, поэтому урегулирование данного вопроса сопряжено с некоторыми трудностями финансового и правового плана.

К дополнительным услугам УК можно отнести:

• услуги по охране придомовой территории;
• организацию видеонаблюдения;
• установку домофона.

Решение о необходимости предоставления подобных услуг относится к компетенции собрания жильцов. Управляющие компании могут лишь предложить собственникам предоставить подобные услуги за отдельную плату, но не навязывать и не решать выполнять их самостоятельно.

Обратите внимание! При организации дополнительных услуг, управленцы будут выступать как посредники между собственниками и организациями, предоставляющими такие услуги. Следовательно, их стоимость будет складываться из платы исполнителям и платы посредникам.

Для принятия решения о заключении подобных соглашений необходимо согласие всех собственников помещений.

Клининговые услуги управляющей компании

Если управляющая компания пройдет лицензирование, то она сможет оказывать клининговые услуги на коммерческой основе, в том числе и на открытом рынке.

Таким образом, компания будет выполнять работы по содержанию общего домового имущества и при необходимости предоставлять платные услуги по клинингу. В них входят такие работы:

• ежедневная комплексная уборка на основе контракта;
• единоразовая уборка;
• чистка прилегающей территории;
• генеральная уборка помещения;
• уборка после строительства и ремонта, после сборки мебели и переезда;
• чистка отдельных поверхностей (напрмиер, окна, пол, мебель);
• мойка витрин, окон, вывесок.

Обязана ли УК предоставлять код домофона?

Вообще, управляющие организации не предоставляют код домофона, если все собственники были согласны на его установку и приобрели специальные ключи. Но есть ситуации, когда сделать это они обязаны.

К примеру, если вы отказываетесь заключать договор на приобретение трубки домофона и ключей к нему, то вы можете либо получить ключи бесплатно, либо вам должны предоставить код домофона для беспрепятственного входа в свою жилплощадь. Вы имеете полное право с этим требованием обратиться в управляющую компанию, написав письменное заявление при необходимости.

Но при предоставлении кода существует риск его чрезмерного афиширования жильцами. И, поскольку законодательно эта обязанность не утверждена, УК имеет право отключить функцию кода домофона в целях сохранения безопасности, а именно препятствия проникновения в подъезд посторонних.

Что входит в перечень дополнительных работ, предоставляемых организацией: право выбора и стоимость

В платные услуги входит:

1. Предоставление плотницких работ.
2. Услуги слесаря.
3. Предоставление услуг по установке и замене сантехники.
4. Электромонтажные работы.
5. Подготовка и выдача определённых документов.

Согласно законодательству РФ регламент по предоставлению дополнительных услуг отсутствует. Есть только список обязательных и главных услуг, которые предоставляют управляющие компании (статья 153 ЖК РФ).

К дополнительным услугам можно отнести:

1. Услуги по охране объекта.
2. Услуги вахтёра или консъержа.
3. Установка видеонаблюдения
4. Установка домофона.
5. Такси.
6. Доставка продуктов питания.
7. Выездная химчистка.
8. Другие возможные услуги сторонних организаций.

Решения о пользовании дополнительными услугами также принимается на общем собрании собственников. Такие услуги также может предложить и сама УК за отдельную оплату.

Важно: собственники имеют полное право самостоятельно выбрать себе перечень дополнительных услуг.

Следует понимать, что стоимость таких услуг будет определена с учётом того, что УК будет выступать в качестве посредника. Поэтому в стоимость войдёт плата сторонней компании за оказанную услугу и дополнительно оплата УК.

О ценах на обязательные отчисления в сфере ЖКХ по закону

Каждый житель МКД должен знать, что существует список обязательных услуг, которые в любом случае должны быть оплачены. Согласно ПП№290 от года отказ от любой услуги из этого списка не возможен.

Цены фиксируются на основании разработанной сметы, при этом учитываются технические характеристики определённых МКД, а также тарифы на ресурсы снабжающих компаний. Общее значение (полученная сумма в итоге) делится на всех жителей дома.

Каждый МКД имеет свои технические особенности и характеристики, соответственно, и цена на квадратный метр может быть разной для конкретного дома. Однако практика показывает, что стоимость услуг определяется на основании установленных размеров в конкретном муниципалитете.

Жилищный кодекс регламентирует, что в оплату входит:

• отчисления на капитальный ремонт (возможно ли для этого открыть спецсчет в УК узнаете тут);
• оплата услуг ЖКХ;
• стоимость услуг на содержание и ремонт общего имущества;
• стоимость услуг, предоставляемых УК.

Тарифы на капитальный ремонт определяются на региональном уровне, а ЖКУ – решение принимают энергетические комиссии.

Документы, регламентирующие ценообразование и минимальные цены, можно найти на официальных сайтах уполномоченных органов.

Цены формируются, исходя из стоимости ресурса. Оплата формируется из цифр потребления и затрат на общедомовые нужды.

На основании чего и как формируются тарифы УК мы подробно рассказывали тут.

Об оплате благ УК

Одной из форм управления многоквартирными домами является привлечение управляющих компаний. Деловые отношения основываются на заключённом соглашении с УК по оказанию платных услуг (статья 162 ЖК РФ).

Оплатить квитанции можно несколькими способами:

• при личном визите в банк;
• почта;
• в режиме онлайн по средствам сети интернет;
• РКЦ;
• и другими доступными способами.

Что такое управляющая компания

В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

Виды компаний:

1. Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
2. Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
3. Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.

Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

Законодательные акты, регламентирующие деятельность УК

1. ПП №1468 от года.
2. Приказ Минстроя №882/пр от года.
3. ПП №731 от года.
4. ФЗ №209 от 21 июля 2014 года.
5. ПП №354 от 6 мая 2011.
6. ПП №124 от года.
7. ФЗ №176 от 29 июня 2015 года.
8. ФЗ №185 от 21 июля 2007 года.
9. Приказ Минземстроя №59 от года.
10. ПП №290 от 3 апреля 2013 года.
11. ФЗ №261 от 23 ноября 2009 года.
12. Постановление Госстроя №170 от 27 сентября 2003 года.
13. ПП №416 от 15 мая 2013 года;
14. ПП №491 от 13 августа 2006 года.
15. Закон о защите прав потребителей №2300-1 в редакции от 13 июля 2015 года.
16. ФЗ №69 от 21 декабря 1994 года.
17. Жилищный кодекс РФ.
18. Гражданский кодекс РФ.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

Рассмотрим пример такого плана:

• цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
• необходимые для старта затраты;
• риски;
• прогнозируемая прибыль.

Цели:

• получение максимальной прибыли;
• получение в управление максимально возможное количество домов;
• настройка всех бизнес процессов внутри организации;
• качественное обслуживание МКД.

Затраты

Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

Риски:

• низкая рентабельность;
• износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
• недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
• давление со стороны администрации и других надзорных органов;
• риск отзыва лицензии.

Какие права имеет управляющая компания

Жильцы часто считают, что управляющая компания только должна обеспечивать комплекс перечисленных мер, при этом у нее есть и свои права, а жители многоквартирных домов также несут определенный груз ответственности. В частности, сотрудники УК имеют право требовать от жильцов своевременной оплаты услуг ЖКХ и назначения пени, в случае допущения несоблюдения сроков оплаты.

Много сложностей возникает при ремонте жилых помещений и допуску к ним специалистов жилищно-коммунальных служб, поэтому жильцы должны организовать доступ в жилье, в случае возникшей необходимости. Не все жильцы, к сожалению, передают достоверные показания внутриквартирных счетчиков учета расхода, поэтому сотрудники УК имеют право один раз в полугодие осуществлять визуальный контроль приборов, а если жильцы допускают серьезные нарушения, могут ограничить их в пользовании услугами. Наделены УК и другими функциями, но они не должны идти в разрез с существующим законодательством.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

• аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
• борьба с задолженностями;
• организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
• хранение технической и иной документации на жилой дом;
• выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
• проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
• проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
• оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Что не входит в обязанности УК

Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».

Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

Что делать после получения дома в управление

Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании. Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты. Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

Работа УК по содержанию придомовой территории

В понятие придомовой территории входит вся земля, находящаяся вокруг МКД, границы территории определены землеустроительной документацией.

Весь этот участок — собственность жильцов, следовательно, УК, взявшая на себя обязанность по содержанию общего имущества, обязана поддерживать санитарно-гигиеническое состояние данного участка. Расчёты расходов на уборку и облагораживание данной территории зависят от её размера.

По установленным Правилами содержания общего имущества нормативами, к придомовой территории относятся:

1. Участок под домом.
2. Детские и спортивные площадки.
3. Коллективные автостоянки.
4. Площадки для сушки белья.
5. Элементы озеленения.
6. Проезды для пожарных машин.
7. Площадки трансформаторов и теплопунктов.

Поддержание санитарно-гигиенического состояния придомовой территории вызывает наибольшее количество нареканий в адрес управленцев. Территория дома должна благоустраиваться, озеленяться и вовремя убираться стараниями УК.

На деле эту часть работ многие компании выполняют неохотно, стремясь сэкономить на работе дворников. В результате мы видим грязные дворы, разрушенные детские площадки, не огражденные пешеходные дорожки, неухоженные клумбы. Любое из этих нарушений может стать предметом жалоб собственников помещений, так как именно они оплачивают выполнение данных работ управленцами.

ТОП-4 полезных статьи для собственников МКД:

• какую ответственность несет управляющая организация;
• как проходит конкурс по выбору УК;
• может ли УК отказаться от обслуживания дома;
• имеет ли право отключить свет за долги.

Обязана ли обеспечить установку контейнеров?

В конце 2019 г. в силу вступило ПП РФ №1572 от г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты», согласно которому внесены изменения в нормативно-правовые акты, касающиеся комуслуг по обращению с ТКО и содержанию контейнерных площадок. Теперь везде услуги по вывозу и утилизации ТКО осуществляют региональные операторы.

Также ФЗ N 503-ФЗ от г. внесены изменения в Федеральный закон №89 «Об отходах производства и потребления». Согласно п.1 ст. 8 данного закона, создание и содержание мест сбора и накопления ТКО (за исключением случаев, установленных законодательством РФ, когда данная обязанность лежит на других лицах) лежит на органах местного самоуправления.

Приобретать же контейнеры и прочие емкости обязаны региональные операторы. Согласно п. 10 и 13(1) Правил № 1156, РО не позднее 25 декабря года, предшествующего году размещения мусоросборников, должен направить в орган местного власти данные о количестве планируемых к размещению мусорных контейнеров. Указываются объём баков и место размещения площадок для накопления ТКО.

Многие РО незаконно требует приобретать контейнеры управляющие компании или ТСЖ, которые обеспечивать установку контейнеров не обязаны. Они в свою очередь пытаются спихнуть эту обязанность на жильцов дома. Такая политика региональных операторов и управляющих организаций противозаконна.

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

• Роспотребнадзор;
• Жилищная инспекция;
• судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

• работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
• услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

1. Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
2. Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
3. Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
4. Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
5. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
6. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
7. Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
8. Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
9. Транспортировка мусора и прочих отходов.
10. Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация.
11. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

1. Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
2. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
3. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
4. Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
5. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
6. Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
7. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

В свою очередь управляющая организация вправе:

1. Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
2. Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
3. Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
4. В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
5. В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
6. Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.

Какие эксплуатационные функции выполняет управляющая компания

Помимо сбора средств и организации собраний, сотрудники управляющей компании должны содержать в порядке дом и совместное имущество жильцов. Для этого они должны проводить периодические осмотры помещений, предназначенных для общего использования, начиная от фундамента и заканчивая кровлей здания. Важно также обеспечить меры противопожарной и общей безопасности дома. Учитывая тот факт, что большая часть российских домов изношены, самым важным вопросом является организация ремонтных работ (капитального и текущего ремонта совместного имущества дома).

Много проблем доставляет подготовка к зиме, с чем не справляются часто коммунальные службы, поэтому эти функции также возлагаются на управляющую компанию, которая должна поддерживать в надлежащем состоянии коммунальные сети. Многих интересует, что должна делать управляющая компания по содержанию дома бесплатно и постановление, которое эти положения регламентирует. На самом деле, эти функции установлены согласно постановлению ГК РФ по строительству и ЖКХ (№170), постановлением правительства РФ №354 от 2011 года.

Согласно установленным нормам, в обязанности УК входят также работы по поддержанию чистоты в подъездах, благоустройству и озеленению придомовой территории. Учитывая постоянно дорожающие энергоносители, жильцы наделяют УК функциями по установке общедомовых приборов учета и организации мер, снижающих количество потребления энергоносителей и снижения стоимости коммунальных услуг.