Как продать ипотечный дом

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке. Переоформление дома в ипотечном кредите. Способы самостоятельной продажи квартиры. В данной статье рассказывается о том, можно ли и как продать дом, купленный в ипотеку? Вы узнаете, про особенности продажи и какие существуют риски продавца.

Чем рискует продавец ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование уже стало привычным инструментом покупки и продажи жилой недвижимости. Оформление договора берет на себя банк, он же обеспечивает безопасность расчётов. Оплата производится путём перечисления денежных средств на счёт или с помощью аккредитива, что положительно оценивается продавцами. Но следующие моменты некоторыми домовладельцами воспринимаются все же негативно:

• невозможность завысить стоимость недвижимого имущества;
• невозможность продать дом в ветхом или аварийном состоянии;
• тщательная проверка любых обременений;
• некомпетентность покупателя.

Чтобы эти затруднения не стали неожиданностью, нужно знать, на каких этапах заключения сделки они могут возникнуть. Как гласит пословица, «осведомлен — значит вооружен». Информированность поможет продавцу дома минимизировать потенциальные риски или даже полностью их избежать.

Продажа недвижимости в ипотечном кредите

При нахождении квартиры в кредитном обязательстве возникает вопрос, можно ли перепродать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно. При этом банк обязательно проводит проверку того, кто хочет стать покупателем и после этого принимает решение, оформлять ему кредит или нет. Такая сделка предусматривает переоформление жилья на нового покупателя, включая старые обязательства.

Этот случай предусматривает передачу банком собственности на квартиру новому владельцу при условии взятия им всех долговых обязательств по ипотеке. Перевод денег продавцу осуществляется через кассу банка для исключения риска невозвращения средств. От такой продажи не получится большой прибыли, так как новоявленный владелец будет торговаться с продавцом, учитывая ипотечное обязательство. Расходы возникают даже при переоформлении документации по кредитному обязательству.

Для банка не всегда приемлема продажа ипотечного жилья. В отдельных случаях он может наложить штрафные санкции на эту операцию или не согласиться на такую сделку. Разрешить разногласия с банком возможно, решив вопрос с обременением. При отсутствии необходимой суммы денежных средств, можно воспользоваться деньгами последующего владельца при его согласии. Для банка главным является получение заемных средств обратно. Но не каждый покупатель будет согласен на погашение чужого долгового обязательства.

Существуют некоторые способы продажи жилья, которое находится под ипотекой Сбербанка. Они заключаются в следующем:

1. Покупателю необходимо за короткий временной промежуток выкупить у банка квартиру, чтобы стать полноправным ее владельцем.
2. Вторым вариантом выступает оформление займа по договору ипотеки с последующей выплатой оставшегося долга банку.
3. При неодобрительном банком положении дел по продаже и неоплаты кредита со стороны покупателя, жилье может быть перепродано с аукциона.

Для продажи квартиры, которая находится в кредитном обязательстве, понадобится совершение таких действий:

1. Найти будущего владельца квартиры, который располагает необходимыми денежными средствами для совершения покупки.
2. Нотариальное оформление сделки по купле-продаже.
3. Закрытие долгового обязательства с банком.
4. Закрытие запрета на квартиру, что предполагает получение закладного документа.
5. Оформление недвижимости на нового владельца.

Тонкости процедуры продажи дома

Почему же собственники хотят избавиться от дома, купленного под ипотеку? Причин этому можно назвать несколько. Например, у ссудозаемщика сделало шаг вперед благосостояние, и он хочет улучшить свои жилищные условия. Еще одна мотивировка – развод супругов, при котором обычно бывает раздел имущества, естественно и дома.

Поводом для этого может стать и значительное ухудшение достатка дебитора, необходимость собрать крупную сумму на лечение и еще много непредвиденных причин.

Таким образом, если возникла необходимость продать ипотечный дом, нужно действовать в таком порядке:

1. известить банк, который выдал кредит, о своем намерении.
2. Найти покупателя и договориться, чтобы он до оформления купчей выплатил аванс для закрытия квартирного кредита. Некоторые риелторские агентства предлагают услугу «снятие обременения». Она для тех, кто не может найти выгодного покупателя самостоятельно. В этом случае работники агентства сами оплачивают остатки ипотечного кредита в банке, после чего продают дом на общих основаниях. Однако такая сделка довольно невыгодна и подходит только тем, кому срочно нужны деньги.
3. Получить необходимый задаток по договору.
4. Далее покупатель должен погасить долг по кредиту, а вы – получить соответствующую справку.
5. Потом продавец жилья с сотрудником банка обязан посетить Регистрационную палату или Многофункциональный центр, чтобы снять залог с дома. После подачи соответствующего заявления и документов в течение 3 рабочих дней продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН с подтверждением, что жилье не заложено.
6. Вот после этого можно продавать дом. С клиентом следует подписать договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в УФРС.

СПРАВКА. Если нынешний владелец дома в течение 10 дней не получит оговоренную сумму, сделка потеряет свою юридическую силу, а имущественные права будут возвращены. Такая специфика регистрационных действий при продаже недвижимости, которая находится под ипотекой.

Форма договора купли-продажи дома с обременением в виде ипотеки.

Подводные камни при определении стоимости

Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.

Банк интересует ликвидность дома, чтобы в случае невозврата кредита, его можно было продать. Учитываются все аспекты, включая престижность месторасположения и уровень развития инфраструктуры. Износ дома не должен быть больше 50%.

Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется. Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.

Необходимо знать

Для осуществления сделки понадобятся:

• документы, удостоверяющие личности всех участников процесса, если это кто-то из детей – свидетельство о рождении;
• документ, подтверждающий куплю-продажу дома;
• если владелец доли – ребенок, потребуется разрешительные бумаги от органов опеки и попечительства;
• нотариально заверенное согласие супруга (оно понадобится даже в том случае, если муж и жена в разводе).

Это основной перечень необходимых бумаг.

Форма написания согласия супруга на продажу недвижимости.

Но покупатель может потребовать предоставить и другие документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки:

• выписку из ЕГРН на дом;
• технический паспорт жилья;
• выписку из лицевого счета, чтобы удостовериться, что нет долгов по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии долгов по платежам за телефон, домофон, интернет и т. д.;
• справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Это даны основные советы. В каждом же конкретном случае можно составить список своих документов. Но если вы это сделать не можете или если у вас нет времени ходить по кабинетам, собирая все справки, можно обратиться к юристам.

Риски продавца

Вообще считается, что при продаже ипотечного дома у его продавца может быть риск только один и то если у него долг по выплате кредита.

Банк может наложить на собственника жилья штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион.

Правда, еще это может быть неполучение денег от покупателя после завершения сделки.

Но в случае с ипотекой об этом можно не беспокоиться, так как сделка строго контролируется банком, и именно он будет заниматься перечислением денег продавцу.

Да и при не поступлении оплаты, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Может случиться такое, что банк просто не одобрил сделку.

Причины тут бывают разные, и работники финансового учреждения их, как правило, не разглашают. Но факт остается фактом.

Тогда продавец рискует тем, что ему следует вернуть залог. Так что средства, полученные от покупателя в качестве залога, лучше не тратить.

Из сказанного можно прийти к заключению, что продажа дома, который находится под ипотекой, вполне осуществимая сделка. При этом риск от нее минимальный. Сейчас такие случаи довольно редкие. Будут ли они частыми? Ответ на этот вопрос зависит от того, как будут жить люди. Если экономическая ситуация ухудшиться, продажа недвижимости заемщиками станет обычным явлением. Хочется верить, что до такого дела все-таки не дойдет.

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Дома обычно продают вместе с земельным участком, поэтому необходимо подготовить документы, подтверждающие право собственности на землю. В документах должны быть указаны действительные границы участка, определённые в ходе межевания. Все бумаги досконально проверяются банком, но честному продавцу эта процедура ничем не грозит.

Документы для передачи недвижимости банку

Иногда для улучшения условий проживания покупатель может продать квартиру банку. Сбербанк в таком случае может выдать кредит на покупку новой недвижимости. Необходимыми документами для процедуры выступают:

• выписка из реестра юрлиц на снятие запрета, для чего банк дает необходимую справку;
• банковский договор по кредиту;
• регистрационное свидетельство о кредитном обязательстве;
• паспортные данные лиц, принимающих участие в сделке.

Переоформление дома в ипотеке

Продать дом, находящийся в кредитном обязательстве намного сложнее, чем квартиру. Самым важным вопросом является то, как продать дом в ипотеке Сбербанка и реально ли это. При этом стоит учесть тот факт, что российские банки не слишком благоволят раздавать кредиты на частные домовладения. Это вызвано тем, что они плохо перепродаются из-за индивидуальности дизайна. Имеются трудности и с оформлением земельного участка на нового владельца. Обычно банк соглашается перепродавать дом только при высокой залоговой ликвидности.

Залог может иметь высокую ликвидность в том случае, когда строительство дома производилось с особой прочностью на основе бетона или кирпича. Становление фундамента должно быть выполнено углубленно, а само жилье располагаться в хорошем районе и иметь все коммуникационные удобства. Для гарантии успеха в поиске нового владельца важно проведение косметического ремонта перед продажей.

Процедура оценки включает в себя определение текущего состояния и срок эксплуатации объекта. Оценщиками будет производиться проверка всей документации на дом. При наличии всех необходимых документов в полном комплекте может производиться перепродажа дома и земли.

Все этапы продажи дома в ипотеке схожи с переоформлением квартиры в долговом обязательстве. Но здесь стоит учитывать, что сделка не будет иметь слишком большую выгоду, ведь стоимость придется устанавливать ниже, чем на рынке недвижимости. Это вызвано тем, что предполагается производить срочную продажу.

Способы самостоятельной продажи

Не всегда необходимо привлекать банк для продажи жилья, находящегося в ипотеке, так как это предполагает некоторые условности совершения такой сделки. Для начала придется заняться поиском лица, заинтересованного в покупке недвижимости. После чего следует проделать следующие шаги:

1. Взять выписку об оставшейся сумме задолженности в банковском отделении, где оформлялся кредит.
2. Провести заключение между участниками сделки предварительного договора в нотариальном порядке.
3. Произвести передачу средств от продавца покупателю. Эту процедуру будет надежнее осуществить при помощи банковской ячейки.
4. После чего нужно закрыть существующее кредитное обязательство перед банком путем оплаты всей суммы средств по кредиту.
5. Дождаться снятия банковского запрета с жилья и получить документ о погашении долга по ипотеке.
6. Провести регистрацию снятия запрета.
7. Правомерно переоформить квартиру у нотариуса на нового владельца путем подписания договора о купле-продаже недвижимого имущества.

Другой ответ на вопрос: можно ли продать ипотечную квартиру сбербанка, предусматривает переоформление долга по ипотеке на заинтересованного клиента. В этом случае долговое обязательство просто переходит к другому лицу. При этом новый владелец берет на себя переоформление кредитного договора и выплачивает необходимую сумму средств прежнему хозяину. Такой вариант предусматривает не продажу жилья, а выплату оставшегося долга по кредитному обязательству, до погашения которого квартира считается собственностью банка.

Такую сделку можно оформить только тогда, когда заемщик сможет удовлетворить все требования банка. При этом новому владельцу недвижимости придется предоставлять всю документацию для оформления ипотеки с подтверждением собственной платежеспособности.

Когда подводит покупатель

Не зная правил ипотечного кредитования, покупатель может подыскивать дом для покупки до того, как банк одобрил его в качестве заёмщика.

Уже при первом контакте, следует потребовать у покупателя официальное письмо, подтверждающее, что банк готов выдать ему ипотечный кредит. Имеет значение срок действия такого одобрения — обычно оно действительно 3-4 месяца.

Если этот срок подходит к концу, на проведение сделки не хватит времени. Получить повторное одобрение не всегда возможно – банк может отказать из-за малейших изменений в кредитных характеристиках заемщика.

Некоторые особенности, как продать дом, купленный в ипотеку?

Некоторые особенности, как продать дом, купленный в ипотеку?

Естественно, правила регулируют такой случай. Закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» говорит об этом точно и ясно: имущество, находящееся в ипотечном залоге, отчуждается в пользу другого лица. При этих обстоятельствах – только после соответствующего подтверждения финансового учреждения.

Отсюда возникает закономерный вопрос: а сложно ли его получить? Оказывается, не так уж и сложно. В большинстве случаев банк согласовывает продажу, но при полном закрытии кредитного долга. Правда когда заимодатель получит долговые деньги, то никаких препятствий с его стороны не последует.

Если у человека, который хочет приобрести дом, недостает денег и он планирует взять их в банк, то отношение к изучению этого случая будет более придирчивым. Не исключено, что может поступить предложение от него провести сделку через его депозитную ячейку.

Банк желательно изначально поставить в известность о продаже дома под ипотекой.

В противном случае он имеет право не согласиться на оформление купчей.