Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры - Недвижимость

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, тогда после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Изучить историю

Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя. Объявившиеся внезапно наследники вполне могут заявить о своих претензиях на квартиру, и закон будет на их стороне. В одиночку разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для получения справки о переходе права собственности, а также подключить страховые компании для проведения экспертизы. Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк. – К сожалению, многие агенты по недвижимости знают только процесс оформления сделки, какие документы нужны для государственной регистрации и в лучшем случае организацию безопасных взаиморасчетов. Грамотно и правильно оценить риски истории объекта, риски оспаривания сделки в судебном порядке – в этом они не компетентны, а это важно сделать, чтобы застраховать себя от вероятных проблем».

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
«Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

Проверьте наличие лицензии.
Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
Поищите отзывы об агентстве в интернете.
Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Как проверить квартиру на задолженность по «коммуналке».

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

Покупка квартиры занимает много времени, ведь требуется подобрать подходящий вариант, проверить чистоту сделки, подготовить сопутствующую документацию, поэтому в 90% случаев к процессу привлекают риелтора. Пользуясь положением эксперта на рынке недвижимости, риелторы стремятся увеличить собственную выгоду и доход работодателя, поэтому нередко в ход идут отработанные годами схемы привлечения и обмана потенциальных клиентов.

Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

Подача «липовых» объявлений. Работники агентств выставляют на продажу квартиры, которых не существует. Цена на них обычно занижена, а фото взяты из соцсетей. При разговоре с риелтором нужно уточнять стоимость и месторасположение жилья, нюансы планировки. Если риелтор путается в сведениях, не имеет записей об объекте, большая вероятность, что квартиры попросту нет.
Показ самых неликвидных квартир. Надеясь на быстрый поиск, клиент предоставляет информацию: какой должна быть квартира, ее стоимость и основные характеристики. Риелтор делает наоборот — водит покупателя по наиболее неликвидным и дорогим помещениям, а когда покупатель впадает в отчаяние — показывает якобы только выставленное на продажу жилье. Утомленный поиском клиент сразу соглашается.
Создание ажиотажа. Если на осмотр квартиры приезжают другие покупатели или риелтору непрерывно звонят с просьбой не показывать именно рассматриваемую недвижимость, скорее всего, действуют подставные покупатели для оказания психологического давления на клиента.
Просьба дать задаток. Если риелтор заговорил о предоставлении задатка, следует насторожиться. В случае срыва сделки по вине покупателя его не вернут, а вот аванс можно дать, оформив нотариально заверенный договор.
Выбор времени показа. Риелтор выберет наиболее «удачное» время, например, когда неблагополучные соседи спят или дети, живущие этажом выше, в детском саду. Если шум, вибрация, освещенность, вид из окна важны, лучше посмотреть квартиру в разное время суток.
Копии объявлений. Если квартира продается, например, за 80 тыс. у.е., а потом выставлено объявление с ценой ниже, не стоит доверять. Возможно, риелтор сделал дубликат объявления для привлечения внимания. При осмотре недвижимости и покупатель, и продавец будут удивлены, что цена вдруг стала выше, а риелтор останется в стороне, надеясь, что жилье понравится, стороны договорятся, а он получит свой процент.
Ошибка в адресе. Это одна из «грязных» схем, позволяющая продать неликвидную квартиру гораздо выше рыночной стоимости и рассчитанная на очень доверчивого покупателя. Риелтор показывает собственнику не настоящую продаваемую квартиру, а сдаваемую в аренду, но по очень похожему адресу. Например, вместо ул. Независимости д. 1 кв. 15 будет показана ул. Независимости д. 1а кв. 15. Незадачливый покупатель согласится на сделку и, рассчитывая, что риелтор проверит все документы, подпишет договор.

Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

Наибольшая активность рынка недвижимости наблюдается весной и осенью, поскольку заниматься продажей зимой мешает череда праздников, а летом — период отпусков.

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

угловое расположение;
отсутствие балкона или лоджии;
обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
необходимость замены чего-либо и т.д.

Будьте корректны, но настойчивы

Представьте, что перед вами — душа-человек, вызывающий безграничное доверие. Обращаться к такому с предложением прогуляться до районного психдиспансера как минимум неловко. Забудьте про деликатность — вы страхуете свой тыл. Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете. Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
Не женат и никогда не был.
Разведён, чем дольше, тем лучше.
Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Как правильно купить жилье: пошаговая инструкция

С чего начинать без посредников?

В первую очередь, чтобы начать процесс приобретения квартиры, требуется взвешенное решение, которое принимается с учётом ситуации, сложившейся на рынке и их финансовых возможностей.
После принятия решения о покупке жилья, вышедшего на вторичный рынок, следует заняться выбором подходящего объекта. Для этого допустимо обратиться в компанию по работе с недвижимостью или риэлтору, занимающемуся частной практикой.
А можно заняться подготовкой и осуществлением сделки самостоятельно. При самостоятельной покупке жилья выбор объекта можно осуществить через специальные сервисы в интернете или через объявления в СМИ.
После того как объект подобран, стороны договариваются о просмотре и назначают время визита покупателя. При первичном просмотре помещения требуется задать владельцу несколько вопросов, которые прояснят титул квартиры и сведут к минимуму возможные риски.
Основные из них следующие:
- Когда и каким образом была приобретена квартира. Если она приобреталась в ипотеку – не остался ли непогашенный долг. Была ли официально выведена из-под залога квартира после расчёта с банком.
- Не закладывалась ли квартира в залог для потребительского кредита, все ли расчёты по квартплате и услугам ЖЭУ проведены.
- Не проводилась ли в помещении реконструкция, если проводилась – все ли документы оформлены надлежащим образом.
- Нет ли в квартире жильцов, которых владелец не может выписать, есть ли среди членов семьи несовершеннолетние дети. Если недвижимость получена в наследство – не возникли ли имущественные споры с другими наследниками.
- Семейное положение собственника. Если имущество нажито совместно – дал ли супруг согласие на продажу согласно ст.35 СК РФ.
- Возрастная правоспособность и дееспособность продавца.

Все перечисленные вопросы относятся к категории базовых. В момент просмотра могут возникнуть и иные, более предметные вопросы, которые следует задать во избежание рисков при покупке.

Более подробно о вопросах, которые рекомендуется задавать продавцу вторички, мы рассказываем здесь.

Порядок обращения в страховую организацию

При оформлении купли-продажи целесообразно воспользоваться услугами по титульному страхованию приобретаемой недвижимости. Эта процедура даёт гарантии:

дополнительной проверки документации;
использование специализированных баз данных;
квалифицированного анализа экспертов;
возврата средств, потраченных на покупку объекта при наступлении страхового случая.

Под страховым случаем понимается любой недочёт, допущенный при совершении сделки или существовавший в качестве тёмного, заведомо не выявленного пятна на титуле (истории) квартиры, которые могут лишить нового владельца приобретённой им собственности. Поэтому страховщики тщательно выявляют не только актуальные, но и потенциальные риски. Это сужает круг объектов для приобретения за счёт того, что они могли приглянуться покупателю, но не соответствовали критерию страхователей.

СПРАВКА: Обратиться в страховую компанию можно как в случае проведения сделки риэлтерской фирмой, так и при самостоятельной её подготовке.

Алгоритм заключения соглашения о сделке

Сделка проводится в два этапа, на каждом из которых компетентным специалистом или самостоятельно составляется соответствующий договор, ориентированный на нормы статей 153 ГК РФ и 235 ГК РФ. Согласно ст.167 ГК РФ договора допустимо, но не обязательно удостоверить в нотариальной конторе. Обращение к нотариусу придаст процедуре дополнительную правоспособность.

Если стороны пришли к согласию о самостоятельном составлении текста купчей – им потребуется найти соответствующий образец (можно качать у нас) и внести в полученный бланк собственные сведения, подходящие для сложившейся ситуации.

Если же продавец и покупатель не знают, как правильно оформить договор, требуется сопровождение сделки, целесообразно обратиться в юридическую контору или в риэлтерскую компанию. Виды договоров следующие:

Непосредственно после достижения согласия сторон по проведению купли-продажи оформляется Предварительный договор купли продажи (ПДКП). Он не регистрируется в Росреестре и имеет ограниченную правоспособность. Его актуальность ограничивается составлением основного договора купли продажи (купчей).
Основной договор, на основании которого производится отчуждение объекта, и проводятся регистрационные процедуры.

ПДКП даёт собственнику право взимать с покупателя аванс в установленном размере. Сумма аванса указывается в обоих договорах и выступает способом частичного расчёта. То есть, при окончательном расчёте, выданная по ПДКП сумма вычитается как ранее полученная. После составления этого документа продавец обязан снять объект с торгов и в установленный договором срок составить и подписать купчую.

ВАЖНО: На основании заключения преддоговора недопустимо проводить полный расчёт по покупке продаже вторичного жилья или передавать квартиру в фактическое владение покупателю или посреднику.

Основной договор по совершению сделки опирается на положения, указанные в предварительном. Но тело такого договора уже содержит все нюансы гражданско-правовой процедуры, констатирующей сделку, юридическим последствием которой становится передача имущественных прав и переход права беспрепятственного владения помещением от покупателя к продавцу.

Скачать бланк типового предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать бланк типового договора купли-продажи квартиры
Скачать образец типового предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Как грамотно зарегистрировать договор купчей?

После подписания основного договора сторонами нужно провести регистрацию. Эта процедура проводится в Росреестре, где сведения о проведении сделки вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) РФ на основании норм, которые оглашает Федеральный закон за N122-ФЗ от 21.01.1997 г.

После проведения регистрационной процедуры, согласно нормам статьи 131 ГК РФ, покупатель получает статус нового собственника.

Обратиться для регистрации сделки нужно по месту расположения недвижимости, передав в Кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ) договора с приложенным пакетом документации.

Обязательно уплатить государственную пошлину, но квитанцию предъявлять не обязательно, так как данные об уплате автоматически считываются в установленной для регистрации программе.

Какие документы представить?

Покупатель прилагает для констатации факта сделки только собственный гражданский паспорт. Если в его интересах действует представитель – документы, допускающие представительство:

Собственный гражданский паспорт и нотариально удостоверенную доверенность.
Свидетельство о рождении ребёнка и свой паспорт – для несовершеннолетних покупателей.
Разрешение на сделку от органов опеки и попечительства – для поверенных (опекунов) несовершеннолетних и недееспособных лиц.

О том, какие документы понадобятся от обеих сторон сделки, мы рассказывали тут.

Для осуществления сделки при передаче договоров на регистрацию в Росреестр продавцу требуется приложить:

Гражданский паспорт или документацию, допускающую представительство интересов продавца.
Вновь составленные договора купчей – 3 экземпляра.
Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Им может быть гражданско-правовой договор, свидетельство о наследовании или о приватизации.
Свидетельство о собственности на квартиру.
Техническая документация на квартиру из БТИ и справка об оценке.
Кадастровый паспорт квартиры и справка об отсутствии залога, ареста и обременений из Кадастровой палаты.
Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
Копия лицевого счёта из ЖЭУ – о производстве уплаты за квартиру.
Выписка из поквартирной книги.

ВНИМАНИЕ: Во избежание сокрытия продавцом информации о ранее прописанных и не выписанных на настоящий момент жильцах, требуется запросить расширенную (архивную) выписку, где отражены сведения с момента заселения дома.

Способы передачи денег

Рассчитаться за приобретение квартиры нужно в момент подписания договора или согласно условиям, принятым сторонами. Положение о передаче денег за покупку должно содержаться в теле договора. Это можно сделать несколькими способами:

использовать банковскую ячейку;
передать перечислением на счёт продавца;
передать из рук в руки.

После проведения расчёта, у покупателя должны остаться документы, подтверждающие оплату собственности. В зависимости от способа передачи денег, ими могут быть:

документы из банка;
квитанция о переводе;
собственноручно написанная расписка продавца.

Во всех перечисленных случаях лучше всего организовать сопровождение передачи денег, которое может осуществить:

юрист посредник;
риэлтор;
сотрудники банка.

Свидетельство о проведённом расчёте – одно из главных оснований правоспособности проведённой сделки. Особенно важно принять меры предосторожности при передаче денег из рук в руки. Эту процедуру лучше всего проводить в юридической компании, составляющей гражданско-правовой договор или в риэлтерской фирме. Если купчая составляется нотариусом – в присутствии нотариуса.

Завершающий этап

Регистрация сделки – завершающий этап оформления покупки квартиры. Она длится не более одного месяца. Этот шаг завершается вступлением в юридические права на приобретённую недвижимость. Новому правообладателю требуется подойти на вторичный приём в Росреестр, где ему выдадут свидетельство о собственности на приобретённую квартиру.

Процедура регистрации устанавливает юридические полномочия на вступление в собственность. Фактическое вступление в собственность осуществляется посредством составления акта приёма-передачи помещения новому владельцу. Для этого продавец и покупатель встречаются в квартире, где составляют опись отделимых и неотделимых улучшений, переходящих в распоряжение новым владельцем. Акт подписывается передающей и принимающей стороной. В этот же момент покупатель получает ключи от квартиры.

Прописка нового правообладателя

После завершения регистрации в Росреестре и получения свидетельства о собственности, вселяющиеся в новое жильё лица, могут заняться оформлением прописки.

Для этого собственник с паспортами и свидетельствами о рождении членов семьи подходит в паспортный стол по месту жительства или местное отделение миграционной службы. Он пишет заявление с просьбой о его прописке всех вселяющихся и заполняет требуемые формы, выданные в отделении.

СПРАВКА: Некоторые населённые пункты имеют возможность принять документы для прописки в МФЦ.

По преимуществу эта процедура занимает не более трёх рабочих дней. Иногда паспорта с проставленными в них печатями выдаются на руки сразу же. Этот момент считается завершением в процедуре оформления покупки квартиры.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Подробно о 10 главных шагах при проверке вторичной квартиры на юридическую чистоту.

gpointstudio/Fotolia

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Рекомендуем ознакомиться:

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

продавец недееспособен;
продавец введён в заблуждение;
продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Полна горница людей

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях. А также о тех, кто по каким-то причинам живет отдельно, но зарегистрирован на этих квадратных метрах, имеет право пользования недвижимостью или другие основания для проживания. При покупке квартиры всех этих людей предстоит выписать, и на этом этапе покупателя может поджидать масса чудесных открытий. Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе. Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали». Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Обычно покупатели стараются не иметь дело с наследственными квартирами, так как боятся, что неизвестные наследники заявят о правах. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски?

Furan/Fotolia

Продумайте, как вы будете передавать деньги за недвижимость

Выберите и согласуйте с другими участниками сделки способ расчета. Таких способов несколько. У каждого есть свои преимущества и недостатки. Выбирайте самый удобный и безопасный для себя.

Если вы выбираете наличные, продумайте: как и в какой момент вы будете отдавать деньги, какую расписку о получении денег попросить у продавца, и что там должно быть указано, как будет происходить пересчет денег — сумма немаленькая, и продавцу точно захочется убедиться, что его не обманывают. Если же вы, например, выберете ячейку, продумайте условия доступа, найдите отделение, где предоставляют услугу.

Почему это важно

Местом для подписания документов и расчета за купленную квартиру Катя выбрала кафе популярной сети. Она подумала, что в людном месте днем будет максимально безопасно и удобно — слишком много свидетелей, чтобы продавец мог попытаться ее обмануть. А продавец и не собирался. Сумку со всеми деньгами у нее стащила парочка, которая сидела за соседним столиком и слышала ее разговор с продавцом. Если полиции не удастся найти грабителей, шанса купить квартиру у Кати не будет — ведь эти деньги она и так одолжила у родных.

Если используется сервис «Сделка под ключ»

Никаких наличных. Никакого риска получить фальшивые купюры или недосчитаться их. Мы гарантируем, что расчет будет произведен безопасно, полностью и только при соблюдении интересов всех сторон.
Покупатель до сделки вносит средства на специальный счет в Сбербанке. Там они надежно хранятся, а кроме того, до сделки покупатель не может снять средства со счета без согласия продавца. После перехода права собственности деньги зачисляются на счет продавца.
Кроме того, за саму услугу «Сделка под ключ» вам не надо вносить предоплату — вы платите за нее только на сделке.

Обращение к услугам риэлтора

Если одна из сторон сделки или обе стороны решили, что не смогут самостоятельно купить-продать квартиру, а обратились к риэлтору, то в проведении процедуры возникают специфические отличия, существенно облегчающие её проведение и увеличивающие шансы купить квартиру правильно. Взамен за соразмерную сумму средств, уплаченную за получение услуги, стороны получают помощь специалиста, выражающуюся в нижеследующем:

поиск объекта (покупателя);
организация просмотров объектов;
помощь в подготовке документации;
проверка правоспособности продавца и объекта;
составление договоров;
сопровождение сделки и передачи денег;
дополнительные услуги – по договорённости.

Расчёт за услугу осуществляется по преимуществу по результату организации сделки, из средств продавца.

Если заинтересованное в сделке лицо дорожит своим временем или сомневается в собственной компетентности, правомерно стремясь избежать рисков – стоит обратиться к риэлтору. Лица, владеющие юридической грамотностью и уверенные в благополучном разрешении вопроса за счёт собственного ресурса, могут обойтись без данных услуг, что позволит им сэкономить определённую денежную сумму.

4. Документы

Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы. Вот список:

Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.
Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

паспорта покупателя и продавца;
правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
техпаспорт;
квитанция на оплату государственной пошлины.

ДКП

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
основные характеристики жилплощади;
отсутствие либо наличие обременений;
указание на согласие супруга на сделку;
отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Регистрация сделки

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

присутствие представителей обеих сторон сделки;
написание заявления на проведение госрегистрации;
оплата государственной пошлины;
предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.

Окончательный расчет

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

лично в руки в момент подписания ДКП;
перевод на расчетный счет;
через банковскую ячейку.

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Если вас заинтересовала квартира, стоит изучить ее повнимательнее. Правило первое: приходите на показ в светлое время суток.

Kzenon/Fotolia

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Часть собственников панельных хрущевок планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Есть ли смысл в такой покупке?

ykarachev/Fotolia

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

В течение какого срока дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав при приватизации квартиры?

Photographee.eu/Fotolia

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый инструмент продаж в России, с помощью которого теперь можно купить и квартиру. Основное преимущество системы аукционных торгов — возможность приобрести юридически чистую квартиру по самой низкой на рынке цене.

maglara/Fotolia

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Участие в торгах по продаже недвижимости лишь на первый взгляд кажется легким, приятным и беспроигрышным занятием.

spaxiax/Fotolia

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

Страхование покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

Khorzhevska/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.