Как открыть эскроу счет

 

Как оформить Эскроу счет в Сбербанке? В статье вы узнаете что такое Эскроу счет, какие условия для физ и юр лиц по открытию данного счета, какие нужны документы. Счёт эскроу – один из популярных способов рассчитаться за недвижимость в России, обладает рядом очень важных преимуществ перед традиционным аккредитивом и банковской ячейкой.

Содержание

Условия Сбербанка для физических лиц

Из известных фин. структур следует выделить:

  • Уралсиб;
  • Сбербанк;
  • Соверен-банк;
  • ВТБ24.

Если строящаяся недвижимость (согласно 214 ФЗ) находится среди объектов, по которым фин. учреждение уполномочено открывать такие счета, то условия счета Эскроу в Сбербанке для физических лиц будут следующие:

  1. Сначала покупатель должен внести средства на escrow единоразовым платежом или в рассрочку.
  2. Затем фин. учреждение блокирует деньги, пока дом не достроиться. Как только квартира будет передана получателю, средства автоматически перечисляться застройщику.
  3. После того как недвижимость достроиться, деньги с Эскроу переходят второй стороне.

Стоит отметить, что escrow используется независимо от того, было ли кредитование строительства от Сбербанка, другой организации или собственными средствами.

Главным условием является то, что у застройщика должно быть указано, что именно данное фин. учреждение позволяет открывать Эскроу-счета по выбранному объекту.

Необходимые документы для открытия счета Эскроу в Сбербанке

Чтобы открыть Эскроу счет в Сбербанке, следует предоставить следующие документы:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность покупателя;
  • договор, подтверждающий наличие долевой собственности.

Список банков

Надо отметить, что не в каждом банке сегодня можно открыть счет эскроу для расчетов при покупке жилья в новостройке. На сайте ЦБ представлен полный список банков, которые соответствуют определенным критериям. С ними и можно работать.

В данном списке сегодня насчитывается 60 финорганизаций. Здесь вы можете встретить такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Банк «Санкт-Петербург», Возрождение, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк, Московский кредитный банк, Банк «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф Банк, ОТП Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и другие.

Как открыть Эскроу счет в Сбербанке

Требуется выполнить следующие действия:

  1. Написать заявление.
  2. В нем следует отметить расчет денежных средств, стоимость и методы перечисления на счет. Они являются предметом договора.
  3. Также должны быть указаны действия фин. организации при выполнении сторонами обязательств; как будут решаться те или иные споры; срок, в течение которого договор считается действительным; основания для расторжения договора; как расторгнуть сделку; подробная информация данных сторон.
  4. Затем депонент должен перечислить на escrow счет денежные средства любым способом, разрешенным фин. структурой.
  5. После выполнения всей процедуры счет будет открыт, а его стороны обязаны выполнять обязательства, прописанные в договоре.

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Для открытия спецсчетов в банк представляются все те же документы, что и для открытия расчетных, корреспондентских или текущих счетов клиентов (п. инструкции № 153). Однако при этом в отношении счета эскроу банк, отрывающий данный счет, должен обладать сведениями о бенефициаре и его основаниях участия в договоре.

Вместе с тем в законодательстве не уточняется, каков состав таких сведений и порядок их фиксации. Это банк правомочен определить самостоятельно и закрепить в локальной документации (абз. 4 п. инструкции № 153).

Подписываемый договор счета эскроу, как мы указывали выше, является 3-сторонним.

Данный договор может быть изменен:

  • по соглашению его участников (ст. 450 ГК РФ). Подробности в нашей статье Расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ.
  • предписанию судебного органа;
  • причине существенной перемены обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

В качестве основания для закрытия эскроу счета чаще всего фигурирует истечение срока, на который заключался соответствующий договор (п. 1 ст. ГК РФ). При этом общие основания закрытия банковского счета, регламентированные законом, в отношении такого спецсчета неприменимы (более подробно см. нашу статью Как закрыть счет в банке юридическому лицу?).

ВАЖНО! Можно выделить следующие основные отличия эскроу-счета и аккредитива (ст. 867 ГК РФ):

  • в первом случае банк исполняет свое обязательство в случае наступления определенных обстоятельств, во втором же банку достаточно получить документацию в соответствии с определенным в договоре перечнем;
  • договор счета эскроу является 3-сторонним, аккредитива — 2-сторонним;
  • счет escrow, открываемый на договорной основе, более гибок в управлении и использовании.

Спецсчет для юридических лиц

Спецсчет для юридических лиц

Участниками договора счета эскроу могут быть и физические, и юридические лица. При этом необязательно, чтобы и бенефициар, и депонент имели аналогичные правовые статусы. Например, в сделке по купле-продаже недвижимости покупатель-юрлицо (депонент) размещает на счете эскроу деньги, причитающиеся в качестве платы за объект недвижимости продавцу-физлицу (бенефициару), который получит данные средства после исполнения сделки.

Правовой режим счета эскроу, открытого депонентом — юридическим лицом, ничем не отличается от правового режима подобного спецсчета, когда депонентом выступает гражданин. Однако важное отличие кроется, например, в вопросе страхования размещаемых на счете эскроу денежных средств Агентством по страхованию вкладов. Так, страхованию подлежат только суммы, перечисленные на спецсчет депонентом-физлицом и размещенные при этом для целей произведения расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от № 177-ФЗ).

В отношении же депонентов-юрлиц таких гарантий государство не предоставляет. В этом случае средства на спецсчете могут быть застрахованы в добровольном порядке.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе


Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

  • недвижимостью,
  • земельными участками,
  • ценными бумагами,
  • долями участия,
  • товарными знаками,
  • изобретениями,
  • моделями,
  • промышленными образцами,
  • компьютерными программами и другими объектами,
  • а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.


Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Нюансы счетов эскроу по ГК РФ

Фото 2

У таких счетов есть свои особенности. Например, ГК РФ напоминает, что ни застройщик, ни покупатель не могут принимать решения в отношении средств, которые были внесены на эскроу-счета. На указанный счет можно вносить только те суммы, о которых шла речь в договоре.

После срабатывания условий, указанных в договоре, банк должен в установленный срок отдать деньги застройщику. Если такой срок не указан в договоре, то перечислить деньги нужно в течение 10 дней.

Отдельно ГК РФ указывает на то, что со счетов эскроу нельзя списывать деньги за долги покупателя или застройщика. Как известно, приставы обладают возможностью мониторить банковские счета должника и при наличии на них средств могут накладывать арест, а также осуществлять списание в счет погашения задолженности. Подробнее об этом читайте в нашем материале «Могут ли приставы удерживать деньги с пенсии в 2019 году?»

Договор эскроу действует только 5 лет. Если стороны заключили соглашение, в котором прописан больший срок или срок не указан вовсе, то законодательство будет считать срок такого договора на уровне 5 лет.

Банк отвечает за сохранность переданных ему денежных средств, либо другого имущества, которое должно перейти третьей стороне при условии выполнения обязательства.

Стороны могут отказаться от договора эскроу. Для этого им нужно вместе посетить банк и подготовить письменное уведомление, в котором они изъявляют желание прекратить договор. В случае разрыва деньги возвращаются покупателю. Если застройщик выполнил условия, то деньги переводятся ему.

Эскроу счета в строительстве и использование их застройщиком


В сфере недвижимости эскроу счета используются с лета 2019 года. В частности, о запрете использования застройщиками денег покупателей квартир в новых домах говорится в 214 ФЗ. Согласно официальному источнику, строить объекты компании могут на свои личные деньги либо на заемные средства.

С принятием закона расчет производится с обязательным участием третьей стороны, коим является банк. Для хранения денег банк предоставляет ячейку. Перед этим продавец и покупатель сверяют сумму сделки. После проверки проходит блокировка денежных средств. Застройщик получает от банка деньги после завершения строительства. Факт окончания строительных работ проверяется агентом.

Если обязанности со стороны продавца не выполнены, деньги возвращаются хозяину, то есть покупателю.

Счета эскроу похожи чем-то на аккредитивы. Но в отличие от них данный инструмент хорош тем, что стороны могут определять условия, по которым получатель будет иметь доступ к деньгам, хранимым в ячейке.

На данный момент можно добровольно перейти от долевого строительства к сделкам по эскроу счетам. В 2019 году все строители, работающие с ДДУ, будут вынуждены играть по новым правилам. Те, кто решил перейти раньше, получили ряд преимуществ. В частности, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании денег дольщиков.


Что такое Эскроу счет

В 2014 году появилась статья в ГК РФ, которая регулирует отношения сторон, возникающих в связи с открытием счета Эскроу. К ним относят 3 стороны: первая (депонент) — он и является владельцем эЭкроу, вторая (бенефициар) — будущий владелец денежных средств и третья (фин. организация), являющаяся escrow-агентом.

Если перейти к внимательному прочтению информации ниже, то можно заметить, что термины escrow и аккредитив практически схожи. Однако большее количество населения отдает предпочтение аккредитиву, либо банковской ячейке, поскольку данные понятия более знакомы.

Таким образом, можно дать следующее определение термину: это специальное средство, обеспечивающее безопасность денег покупателя, пока недвижимость находится на стадии строительства.

Преимущества

Среди преимуществ escrow стоит отметить:

  1. В отличие от аккредитива, необходимого при осуществлении процедуры продажи или банковской ячейки, эскроу пользуется услугами банковского учреждения. Это значительный плюс, поскольку фин. организация несет ответственность и регулирует отношения между сторонами.
  2. Если существуют причины для расторжения, процедура осуществляется быстро и без большого количества вопросов. В этом плане escrow намного лучше аккредитива, ведь в последнем владелец не имеет право на оперативное расторжение. Здесь потребуется долго объяснять специалистам, почему было принято конкретное решение, тратить время на посещение отделения фин. учреждения.
  3. Управление счетом простое, легкое и оперативное.

Недостатки

Из недостатков:

  1. Данным методом можно рассчитаться лишь по определенному виду ценных бумаг.
  2. Если недвижимость приобретена на вторичке, то заключить эскроу не представляется возможным.
  3. В отличие от стран Европы, в которых третьим лицом может выступать юр. Лицо, наделенное соответствующими полномочиями, в РФ в процедуре может участвовать исключительно фин. структура (согласно российским законам).
Фото 2

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).
Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Суть эскроу-счетов простыми словами

Начнем с того, что счет эскроу – это спецсчет в банкет. На этом счете лежат деньги, которыми можно воспользоваться только при соблюдении определенных условий. За тем, чтобы стороны соблюдали правила игры и условия договора, следит посредник в лице банка.

А теперь всю эту конструкцию давайте применим в отношении покупки жилья в новостройке. Вся схема будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель выбирает квартиру
  • Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в банк и открывает счет эскроу
  • В трехстороннем договоре стороны прописывают условия сделки и передачи имущества
  • Покупатель вносит на счет деньги, которые будут находиться здесь до выполнения условия
  • Компания достраивает дом, получает необходимые документы и передает ключи покупателю
  • Банк видит, что оговоренное в договоре условие выполнено, а потому разрешает застройщику забрать деньги со счета

Таким образом, все стороны довольны. Покупатель знает, что в случае финансовых проблем у компании-застройщика он не будет вечно ждать погоды у моря, а просто вернет свои деньги. Если все закончится хорошо, то он въедет в новую квартиру. Застройщик знает, что он квартиру продал и, чтобы получить свои деньги, нужно только выполнить обязательства.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале , которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу. Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

  1. Уралсиб.
  2. Сбербанк.
  3. Соверен-банк.
  4. ВТБ24.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. (См. на сайте Минстроя РФ)

Какие банки работают с эскроу счетами


Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

Однако разработать такой продукт для строительных компаний смогли пока что два банка — Сбербанк и «Российский капитал», принадлежащий институту «ДОМ.РФ».

«Российский капитал» выдает компаниям кредит от 300 млн рублей на 3-5 лет. Стандартная ставка 12%, но она может опуститься в случае роста продаж жилья. Стать клиентом может не всякий застройщик, а лишь тот, кто подходит под требования банка. Среди значимых факторов: опыт работы от трех лет, площадь застройки от 10 тыс. кв.м, хороший имидж, отсутствие судимости и т.д. Рассмотрения заявки достаточно быстрое — 20 рабочих дней.

У Сбербанка условия немного другие. Единой процентной ставки нет, поскольку она зависит от ряда факторов, поэтому определяется индивидуально. Обобщенно, чем больше денег перечислят на ячейку, тем выгоднее условия для застройщика. Первым девелопером, кто перешел на эксроу счета, стала компания «Брусника». Сбербанк выдал застройщику кредит на сумму 1,2 млрд рублей.


Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

  • Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
  • Во-вторых, этот счёт – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нём не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
  • В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
  • В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счёт во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
  • В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

  • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Какой банк лучше выбрать

Фото 4


Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.


Плюсы и минусы эскроу счетов


Главным преимуществом использования счетов эскроу является решение проблемы недостроя. Однако говорить о том, что исключены все риски покупки жилья по ДДУ, нельзя. Теперь о недостатках.

  1. Агент, как третья сторона сделки, будет брать деньги за предоставление счета. Оплачивать номинально будет продавец, по факту — покупатель. Поэтому скорее всего со следующего года ожидается повышение цен на квартиры.
  2. Деньги на счете хранятся годами и, они не индексируются. В случае упомянутых выше причин средства возвращаются дольщику в 100% объеме. Однако все же покупатель теряет в деньгах, поскольку инфляцию никто не отменял.
  3. Не определены четко взаимоотношения между строительной компанией, покупателем и агентом. Слабое место, как выяснили финансовые эксперты, в ситуации, когда расходятся площади объекта по факту и в плане застройки. Справредливо в таком случае, вернуть часть денег покупателю.


Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Счета эскроу в долевом строительстве


Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

  1. Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.
  2. Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.
  3. Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2019 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

  1. Завершился срок хранения средств.
  2. Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.
  3. Компания не смогла достроить объект.
  4. Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.



Что такое escrow?

Фото 5

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.

Счет эскроу и федеральный закон 214


Застройщики, которые успели получить разрешение на стройку до принятия изменений в законе о долевом строительстве, не будут работать по счетам эскроу. Однако у них все равно проверят размер уставного капитала. Но деньги дольщиков они могут вложить в стройку.

Уставной капитал по приказу Минстроя варьируется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.

Если в 2019 году этот застройщик решит воплотить новый проект, построив многоэтажку по договору долевого участия, ему придется учитывать поправки в 214 ФЗ.

Отметим самое основное.

  1. Проектное финансирование станет обязательным для всех. Речь об использовании тех самых эскроу счетов, про которые часто спрашивают, что это такое.
  2. Опыт работы на строительном рынке — не менее трех лет. Общая площадь квартирных домов должна составлять не менее 10 тысяч кв.м. С одной стороны понятно, что успешный опыт строительства выступает гарантией, с другой — получается, что новые фирмы не могут работать по счетам эскроу и строить «в долевку».
  3. Административные расходы — не более 10% от финансов, планируемых на весь период строительства. К этим затратам относятся обслуживание счета в банке, начисление зарплаты, уплата налоговых сборов, расходы на рекламные кампании, коммунальные услуги, аренда офисов, оплата связи, организация рабочих мест. Целевое использование денег контролирует банк. По превышении лимита банк блокирует совершение операции.
  4. Авансовые затраты — не более 30%. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
  5. Ввод жилья в строй — строго в планируемые сроки. В противном случае отказ в предоставлении зос — заключения о соответствии. Задержка считается от трех месяцев и более. Даже если по генплану запланировано строительство большого жилого комплекса, нарушение сроков ввода даже одного дома уже грозит тем, что последующие проекты застройщик не сможет реализовать.


Что такое эскроу-счет в банке

Что такое эскроу-счет в банке

Данный вид счетов отнесен к категории специальных банковских счетов (п. 2.8 инструкции Банка России от № 153-И) и предназначается для временного размещения денежных сумм, переведенных владельцем счета для их последующей передачи третьему лицу при возникновении оснований, определенных специальным соглашением (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ).

При этом участниками такого соглашения (договора условного депонирования) выступают:

  • банк, в котором был открыт такой спецсчет, — эскроу-агент;
  • владелец спецсчета — депонент;
  • иное лицо, которому при возникновении регламентированных соглашением условий будут перечислены заблокированные на счете эскроу средства, — бенефициар.

Таким образом, передача денег контрагенту во исполнение обязательства производится опосредованно — через банк.

Важные особенности использования такого спецсчета:

  • вознаграждение эскроу-агенту не может быть получено из средств, размещенных на таком спецсчете, если иное прямо не регламентировано договором (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
  • стороны не правомочны распоряжаться размещенными на счете эскроу деньгами, если соглашением сторон не установлено иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
  • на счете эскроу по умолчанию может размещаться только предусмотренная соглашением депонируемая сумма;
  • приостановка операций по данному счету, арест и списание денег по обязательствам депонента или бенефициара не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Страхование счетов эскроу

Страхование счетов эскроу


Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе"О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" от N 177-ФЗ.

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

  1. Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.
  2. Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства - 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Требуются:

  1. Заявление по форме.
  2. Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.
  3. Доверенность, если обращается представитель вкладчика.
  4. Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.


Источники

Использованные источники информации.

  • http://xn--80abap1arsf.su/vklady/eskrou-schet-v-sberbanke.html
  • https://zaimisrochno.ru/articles/3540-eskrou-scheta-v-chem-sut-kakie-banki-uchastvuyut
  • https://rusjurist.ru/bank/bankovskie_scheta/chto_takoe_eskrou_schet_poryadok_otkrytiya_i_izmeneniya/
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-banke.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий