Как оформляется продажа доли в квартире

 

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры. Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2019 году?. Как выделяется доля в квартире для продажи? Согласно каким правилам можно оценить размер доли? Нужно ли обращаться к нотариусу для совершения сделки? Ответы на эти и другие вопросы - в статье.

Особые случаи

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

  • в договорном (добровольном) порядке;
  • через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Отдельные нюансы продажи доли в квартире

Несмотря на детальную регламентацию законодательством, в некоторых случаях у граждан могут возникнуть (и возникают) конкретные вопросы, связанные с особенностями сделки.

Наиболее часто встречаются следующие:

1. Нужен ли нотариус для совершения сделки?

Да, с 15 июля 2016г. любые сделки по отчуждению долей в составе недвижимости требуют обязательного нотариального заверения (даже если происходит одновременная продажа всех долей всеми собственниками) (ФЗ-122).

2. Как продать 1/2 доли?

При желании продать всю долю в квартире, собственник действует обычным порядком: извещение лиц, имеющих первоочередное право на покупку, поиск постороннего покупателя, оформление документов и самой сделки, регистрация.

Если владелец решил продать только часть принадлежащей ему доли квартиры, например только половину, а другие собственники не хотят ее покупать, действовать он может тремя способами:

  • Дарение малой части своей доли (микродоли). В результате, новый владелец, к примеру 1 кв. м. площади, получает право преимущественной покупки, и пользуется им, «докупая» до ½ доли продавца.
  • Дарение (с передачей за нее денег без договора). При этом фактически происходит притворная сделка, и она может быть оспорена в суде.
  • Залоговая сделка. Владелец закладывает часть квартиры, принадлежащую ему (сумма займа при этом и составляет цену доли), а затем уступает залог займодавцу-покупателю, передавая ему свою часть недвижимости в собственность.

Последний из вариантов считается более «чистым» с юридической точки зрения и оспорить его сложно.

3. Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире?

Приватизированная квартира находится в общем владении, причем как правило, доли собственников одинаковы (если при приватизации не было установлено другое).

Распоряжаться квартирой возможно только с согласия всех собственников. Если все согласны продать свои доли одному покупателю, проблем не возникает. Если в сделке заинтересован только один из собственников, он должен действовать как описано выше: извещение о продаже — продажа- регистрация перехода прав.

Если сособственники чинят препятствия в продаже, за выделом доли в натуре придется обратиться в суд.

4. Как оформить сделку купли-продажи долей между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу?

Оформление купли-продажи долей между родственниками имеет несколько особенностей:

  • Доля в виде комнаты (например, в коммуналке) может быть продана родственнику только при условии, если от покупки откажутся другие жильцы квартиры (соседи), имеющие преимущественное право на покупку.
  • Если имущество принадлежит супругам, оно считается общей собственностью и продажа части квартиры одним супругом другому будет незаконнной (согласно ст. 153 ГК РФ сделка влечет изменение, установление, прекращение прав, а при купле-продаже между супругами, квартира как была их общей собственностью, так и остается). Если есть необходимость перераспределить имущество, мужу и жене лучше прибегнуть к дарению или составлению брачного договора, в котором прописать доли, и условия их раздела.
  • Если сделка проводится между другими родственниками, она совершается в общем порядке (описанном выше), но обязательно составляется акт передачи денег, чтобы сделку невозможно было признать мнимой.
  • Налог на доходы от продажи составляет 13%, даже если продажа осуществлена между родственниками. Налоговый вычет с покупки также предоставляется на общих основаниях.

5. Как выделяется доля для продажи? Как ее оценить?

Раздел квартиры без определения долей, и раздел общей долевой собственности, осуществляется одинаково. Любой из собственников имеет право выделить долю квартиры, принадлежащую только ему и распорядиться ею по своей воле. Такая доля может предоставляться в виде части собственности, либо путем выплаты собственнику денег за его часть квартиры.

Произвести выдел можно:

  • По договору сторон (собственников). Родственники могут прийти к согласию о разделе добровольно, и определить доли самостоятельно, заключив соответствующее соглашение.
  • Судебным путем. Доля выделяется в натуре (изолированная часть квартиры — чаще всего комната), а если это невозможно, то суд принимает решение, согласно которому оставшиеся родственники выплачивают отделяющемуся денежную компенсацию, соответствующую его части.
Важно: выдел доли может произойти в натуре, или в виде денежной компенсации. Заинтересованный в выделе доли собственник, при недостижении согласия в семье о разделе, подает заявление в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Размер доли рассчитывается арифметически (пример: квартира 60 кв. м., 3 собственника, доля одного из них 60:3=20 кв. м.). Если доля собственника представляет собой одно или несколько изолированных помещений, цену имущества можно определить на уровне цены аналогичных объектов недвижимости, то есть того же размера, местоположения и проч.

Для определения стоимости доли, не составляющей отдельного помещения определяется по результатам независимой оценки профессионального оценщика (оценочной организации).

6. Как приостановить продажу долей?

Часто другие собственники квартиры не желают продажи доли по каким-либо соображениям, но и сами покупать ее не спешат.

Приостановить продажу собственником, при условии надлежаще проведенного уведомления, невозможно.

Однако, согласно закону о госрегистрации недвижимости, приостановить ее можно в случаях:

  • Отсутствия среди документов, сданных на регистрацию, отказов лиц, имеющих право преимущественной покупки, если на дату подачи документов в ФРС еще не истек месяц с даты уведомления о продаже (ФЗ-122);
  • Заявления о приостановлении регистрации со стороны покупателя или продавца (на срок 1 месяц), по решению суда (на срок, указанный в решении суда), при сомнениях регистратора в подлинности/достоверности предоставленных документов (до трех месяцев) (согласно ст. 19 названного Закона).

7. Как продать квартиру по долям одному покупателю?

Владельцы долей квартиры вправе продать их одному и тому же покупателю. При этом, по желанию сторон сделки, могут заключаться как отдельные договоры каждым продавцом, а также можно заключить многосторонний договор (продавцов несколько, покупатель один). Согласно ст. 554 ГК РФ в таком договоре должны быть поименованы доли продавцов каждая по-отдельности (включая цену каждой доли). Налоговый вычет с продажи каждый продавец также получает индивидуально.

8. Как продать долю в коммунальной квартире?

В коммуналке каждому хозяину принадлежит отдельная комната. Часть такой квартиры может находиться в собственности муниципалитета и, соответственно, быть занята по договорам соцнайма.

При желании продать комнату, собственник извещает всех других владельцев комнат (включая муниципалитет), и по истечении месяца вправе осуществить сделку.

Часто, если квартира многокомнатная, возникает вопрос, кому именно направлять уведомления о продаже. Если часть комнат пустует/сдается/ местонахождения собственников неизвестно. В этом случае следует запросит в Росреестре выписку на объект (квартиру полностью), исходя из которой и определяются все собственники доле, которых нужно уведомить о предстоящей продаже.

Если же кто-то из соседей безвестно отсутствует, часть квартиры переходит по наследству (но еще не оформлена), в других сложных ситуациях, можно прибегнуть к методам продажи, описанным выше (залог, дарение и т.д.).

9. Как продать долю в проблемной квартире, например, ипотечной?

Доля в квартире (за исключением комнаты в коммуналке), зачастую проблемная покупка, поэтому желающих приобрести ее немного. Если же покупатель находится, он рассчитывает на цену, существенно ниже среднерыночной. Это и понятно: проблемы с «недружественными» соседями, оформление доли, выдел ее в случае необходимости, наличие несовершеннолетних детей. Все это влияет на стоимость объекта.

Риском для покупателя считается и покупка ипотечной квартиры. Прежде всего надо озаботиться согласием банка на сделку.

Проще всего такую долю бывшему супругу/супруге (после развода) — банк не станет возражать в этом случае. Если же продажа предполагается стороннему лицу возможны несколько вариантов:

  • Самостоятельная продажа собственником доли по разрешению банка;
  • Оформление сделки и регистрационных действий банком, погашение кредита и передача покупателю закладной;
  • Переоформление кредита (перевод долга) на покупателя (также необходимо согласие кредитора-банка).

Конечно, нельзя забывать об уведомлении (праве преимущественной покупки).

10. Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире?

НДФЛ с продажи доли квартиры согласно Налоговому кодексу, рассчитывается на общих основаниях (так же, как и с другого дохода, в размере 13%). При этом:

  • Если сумма продажи менее 1 млн. руб. налог не уплачивается (то есть имущественный вычет составляет 1 млн. руб.), согласно п.2 ст. 220 НК РФ;
  • Если выручено свыше миллиона, расчет налога идет от суммы, превышающей миллион;
  • Если доля была в собственности не менее 3 лет, НДФЛ не уплачивается (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

11. Как продать долю после развода?

Продажа осуществляется по общей схеме: уведомление о продаже лиц, имеющих право преимущественной покупки, поиск стороннего покупателя, сделка, ее регистрация в Росреестре.

12. Как продать долю в квартире, полученной по наследству?

Продажа унаследованной доли осуществляется с учетом ст. 250 ГК РФ, и только после вступления в права наследования.

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) — все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Алгоритм продажи

Фото 2

Продажа доли происходит в два несложных этапа:

  • подготовка документов на продажу (узнайте в этой статье, каков стандартный список документов для продажи квартиры);
  • регистрация сделки в регистрационной палате.

Вместе с тем следует учесть:

  • если в квартире прописан ваш ребёнок, нужно заручиться разрешением органов опеки;
  • если доля приобретена в браке, необходимо согласие вашей половины;
  • если в квартире проведена самовольная перепланировка, нужно обновить технический паспорт квартиры;
  • чтобы показать «чистоту» доли, а иногда и покупатели этого требуют, необходима выписка из ЕГРП.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры поможет вам в том случае, если вы собираетесь приобрести не только комнату, а всю недвижимость целиком.

Оформление наследства после смерти — щепетильный вопрос. Вокруг него обычно ходят много раздоров. Читайте далее…

Про оформление материнского капитала все написано в статье по адресу:

Перечень необходимых документов

Фото 3
Перечень необходимых документов

В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

  • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
  • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
  • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
  • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
  • доверенность на представителя;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление о совершении регистрационных действий.

Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2019 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

Законодательное регулирование долевой собственности

Законодательное регулирование долевой собственности

Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.


Основания возникновения долевой собственности на квартиру

  1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
  2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
  3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

Как через суд продать долю в квартире

Фото 4
Как через суд продать долю в квартире

Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от № 242-0-0.

Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

Подготовка нужных бумаг

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от .

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Как можно продать долю в квартире

Как можно продать долю в квартире

В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

Другому собственнику

Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

Задать вопрос юристу

В ипотечной квартире

Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

Без согласия других совладельцев

Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

Долю квартиры, полученной по наследству

Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

После развода

В этом случае возможны следующие нюансы:

  • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
  • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

По доверенности

В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

Если владелец доли несовершеннолетний

Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

Необходимые документы

В регистрационную палату для продажи доли или комнаты вы должны предъявить:

  • основной договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров – по количеству сторон договора и один для регистрационной палаты);
  • свидетельство о праве собственности на долю;
  • технический паспорт квартиры (если он обновлён);
  • разрешение органов опеки (если в квартире прописан ваш ребёнок);
  • согласие супруга на продажу.

В связи с изменениями законодательства о государственной регистрации, квитанция об оплате госпошлины предъявляется по инициативе плательщика, т.е. госпошлину вы оплатили, а квитанцию можете не предоставлять.

Образец договора

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ (части) КВАРТИРЫ

Город

Дата договора

Мы, ниже подписавшиеся:
Баранова Екатерина Романовна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Козлова Надежда Ивановна, место рождения, дата рождения, паспорт, код подразделения, зарегистрирована по адресу, именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Продавец обязуются передать, а Покупатель обязуется принять в собственность: (точный адрес и общие характеристики квартиры, размер доли).
  2. Все реквизиты правоустанавливающего документа Продавца.
  3. Стоимость доли и способ оплаты.
  4. Описать, в каком состоянии квартира, кто в ней зарегистрирован.
  5. Обязательство Продавца передать долю квартиры Покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта.
  6. Гарантия Продавца, что доля не заложена, не арестована.
  7. Содержание ст. 170, 179, 181, 209, 288-290, 292, 423, 424, 452, 460, 476, 477, 551, 556-558 ГК РФ сторонами изучено.
  8. Кто несёт расходы по регистрации сделки.
  9. Количество экземпляров договора.

Скачать образец вы можете от сюда. К договору обязательно прикладывается передаточный акт.

Получение документов сторонами

Фото 5

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

  • выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Правила продажи

После того, как вы предложили выкуп доли содольщикам и оформили все документы, сделка регистрируется.

Регистрирует сделку Регистрационная палата. А вот оформить документы на регистрацию и получить готовые можно также в многофункциональном центре, если в вашем городе или районе таковой есть. Предварительно документы можно подать и в электронном виде на сайте Росреестра. В этом случае, как только вас уведомят по электронной почте, что документы в работе, вы лично должны предоставить оригиналы в срок, который необходим для регистрации, а это – 10 рабочих дней.

После подачи документов вы получите расписку с указанием срока получения готовых документов.

Если вы затрудняетесь самостоятельно проделать все этапы, то вам будет интересна тема продажи квартиры через риэлтора, об этом речь идёт в данной статье.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

  • супруги;
  • дети (не имеет значения, родные или приемные);
  • родители;
  • единокровные братья и сестры;
  • бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

  • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
    • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
    • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
  • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
  • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
  • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
  • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2019 году смотрите в статье: согласие супруга на покупку квартиры.

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, читайте здесь.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Так запрещено продавать жилье, если ребенок остается «на улице», то есть по документам другого жилья он не получает.

Для продажи детской доли необходимо, чтобы:

  • у ребенка имелась иная жилплощадь, пригодная для проживания;
  • ребенок проживал по другому адресу, и у него имелась постоянная прописка;
  • после продажи доли на имя ребенка было приобретено иное жилье, не хуже проданного.

Но даже при соблюдении всех условий без официального разрешения органов опеки не обойтись.

Для этого законный представитель обращается в местные попечительские органы со следующими документами:

  • заявление о разрешении на продажу;
  • паспорт опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоподтверждающие документы на квартиру;
  • документы на приобретаемое жилье (если покупается иная жилплощадь);
  • иные документы, подтверждающие соблюдение интересов ребенка.

До 18 лет интересы ребенка представляют родители или законные опекуны.

Необходимый пакет документов

Для оформления продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  • паспорт собственника доли;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • правоустанавливающие документы (указывающие на основание получения права собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры, подтверждающий постановку объекта на кадастровый учет и
  • содержащий описание основных характеристик квартиры;
  • технический паспорт квартиры, указывающий на отсутствие неузаконенной перепланировки;
  • письменные отказы остальных совладельцев от покупки доли либо подтверждение отправки соответствующего уведомления;
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописан ребенок или доля принадлежит несовершеннолетнему;
  • нотариальное согласие супруга на сделку (если продавец состоит в законном браке).

По мере необходимости могут потребоваться и иные документы. Например, выписка из домовой книги о составе всех прописанных лиц или справка об отсутствии задолженности по комуслугам. На основании собранных документов составляется договор купли-продажи доли квартиры.

Составление договора

Договор при продаже доли квартиры составляется по стандартному образцу ДКП. Из особенностей оформления нужно отметить необходимость точного описания продаваемой доли с указанием дробного или процентного соотношения к общей площади квартиры.

Типовая форма договора продажи доли в квартире включает в себя следующие пункты:

  • данные участников сделки (Ф.И.О., паспортные данные);
  • предмет сделки (адрес квартиры, основные характеристики, указание точной доли);
  • состав лиц, которые остаются проживать в квартире после продажи;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи доли;
  • подписи сторон.

По желанию стороны вправе включать в договор и иные условия, позволяющие детализировать условия сделки более подробно.

Нужно ли заверять нотариально или нет

Начиная с января 2019 года отчуждение доли в квартире требует обязательного нотариального заверения договора.

Изначально требовалось участие нотариуса только в сделках с участием посторонних лиц.

Но с января 2019 года нотариальное сопровождение требуется для любых сделок, предполагающих отчуждения долевой собственности.

Процесс нотариального заверения предусматривает проведение нотариусом правовой экспертизы представленных документов.

Нотариус может самостоятельно составить договор купли-продажи, учитывая пожелания сторон и соблюдая правовые нормы.

При необходимости осуществляется техническое сопровождение сделки, включая подачу документов в госорганы на регистрацию перехода права собственности.

Нотариальное участие в сделках, касающихся отчуждения доли недвижимости, увеличивает затраты собственника.

Оплата услуг нотариуса кажется излишней тратой, но таким образом повышается степень правовой безопасности сделок.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-doli-v-kvartire/
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/doli-v-kvartire-situacii-i-nyuansy.html
  • https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli.html
  • https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/kak-prodat-dolyu-v-kvartire/
  • https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html
  • http://jurist-protect.ru/pokupka-doli-v-kvartire/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий