Как оценить коммерческую недвижимость

 

В статье речь пойдет об оценке коммерческой недвижимости. Вы узнаете, как проводится независимая оценка для нежилых, торговых, производственных, офисных и складских помещений? А также, что из себя представляет независимая оценка недвижимости организаций и какие способы в себя включает?. Влияние способа использования объекта недвижимости на доходы собственника. Порядок определения стоимости объекта недвижимости.

Что необходимо учитывать?

Как правило, необходимо учитывать такие показатели:

  1. продолжительность владения площадью;
  2. расчет расходов на поддержание объекта недвижимости (оплата взносов, поддержание инфраструктуры и т.д.);
  3. суммарная стоимость эксплуатации здания.
Важно. Самый главный критерий оценки коммерческой недвижимости – ее рентабельность.

Поэтапная процедура оценки недвижимости выглядит так:

  1. Переговоры сторон сделки. На данном этапе обсуждаются проблемные места и условия оценочных услуг.
  2. Заключение договора по сделке. Допустимо не заверять его у нотариуса.
  3. Предоставление пакета документов заказчиком.

    В него входит:

    • справка о праве владения помещением (предоставляется ЕГРП);
    • справка о владении земельным участком, на котором расположен объект;
    • документы из бюро техинспекции.
  4. Далее следует смотровой выезд на объект специалиста по оценке. Он составляет акт осмотра и фотографирует объект.
  5. Завершающий этап – составление отчет оценки.

Экспертиза офисных помещений

Офис должен быть светлым, не тесным, с косметическим ремонтом и наличием всех коммуникаций, обеспечивающих комфортную жизнедеятельность сотрудников.

Теперь офис не может быть без телефона, интернета, качественного освещения, кондиционера.

Эксперт не может выполнять оценку недвижимости организации, не посетив лично объект и не убедившись в наличии тех же удобств.

Если поблизости есть еще подобного типа офисные помещения, недавно проданные, то можно прицениться, определив стоимость 1 м2 площади.

Когда расчеты будут закончены, этот показатель по близлежащему офису поможет понять, насколько близок полученный результат к рыночной цене.

Для офисов немаловажными факторами являются такие показатели:

  • техническое состояние здания, его возраст и износ;
  • наличие автостоянки, охраны;
  • организация удобного подъезда к зданию;
  • возможность перекройки внутреннего пространства быстровозводимыми перегородками;
  • состояние и качество инженерных коммуникаций, наличие дополнительных сервисов.
Обратите внимание: при заказе оценки офиса важно передать специалисту не только правоустанавливающие документы на пользование помещениями, техпаспорт, документы на земельный надел, но и другие бумаги, которые могут пролить свет на текущие расходы по содержанию офиса – информацию о балансовой стоимости, коммунальных платежах и пр.

После изучения документации эксперт, выехав на место, сможет окончательно определить классность здания или помещения, выбрать метод оценки или применить микс нескольких методов. Затем проводится камерная работа – расчеты, подготовка отчета и заключения.

В Москве за оценку 1 офисного здания нужно заплатить от 20 тыс. руб., 1 помещения – от 15 тыс. руб., в Санкт-Петербурге те же услуги соответственно обойдутся от 15 тыс. руб. и от 10 тыс. руб.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

  • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
  • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
  • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
  • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.
Предлагаем вам ознакомиться и с другими материалами наших экспертов на тему купли-продажи недвижимости. Из них вы узнаете:

  • размер налога для продавца;
  • перечень необходимых документов;
  • нюансы покупки объекта у застройщика;
  • правила оформления сделки между физлицами;
  • как грамотно составить ДКП, правила оформления договора при сделке с нежилым объектом и ЗУ, а также как подписывают соглашение, если одна из сторон — ООО.

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна - использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Что такое коммерческие объекты недвижимости?

Коммерческие объекты – разновидность нежилых помещений, эксплуатация которых направлена на максимальное получение прибыли.

Недвижимость коммерческого плана чаще всего используется для таких видов функционального назначения:

  • торговля – от киосков и бутиков до гипермаркетов;
  • офисы (от 20 м2 площадью до многоэтажных деловых центров);
  • общепит;
  • производственные помещения;
  • склады;
  • гостиницы, отели, кемпинги и пр.

Разброс коммерческих объектов огромен, это и небольшие помещения для малого бизнеса, и гектары площадей под заводы, фабрики, развлекательные комплексы и т.п. Повышенным спросом пользуются небольшие помещения на первых этажах вторичного жилья, переведенные в нежилой фонд, здесь удобно разместить парикмахерскую, небольшой офис, магазинчик цветов, обувную мастерскую или по ремонту одежды и пр.

Вновь выстроенные помещения отличаются большей степенью комфортности, современностью планировки и отделочных средств, универсальностью применения, но доля новостроек в нежилом секторе невелика.

Оценивать коммерческие объекты намного сложнее, чем жилые, поэтому не всегда удается попасть «в яблочко». Существуют разные способы оценки нежилого помещения. Подробнее об этом далее в статье.

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

Доходный

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Применение онлайн-калькуляторов и средняя стоимость помещений

Средняя стоимость недвижимости в целом по России следующая:

  • Средняя стоимость метра площади, расположенной в офисе неподалеку от станции метро «Тверская», будет равна приблизительно 356 тыс. рублей.
  • В Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр составляет 109 тыс. рублей. Торговые площади оцениваются выше – их средняя стоимость 154 тыс. за квадратный метр.
  • В Барнауле купить коммерческую недвижимость значительно проще и дешевле: в среднем один метр квадратный стоит 34 тыс. рублей. Но эта сумма может повыситься до 57 тысяч рублей.

В интернете есть также калькуляторы, которые помогают владельцам объектов коммерческой недвижимости с легкостью рассчитать приблизительную стоимость жилья. Среди самых популярных сайтов выделяются следующие:

  • — Как гласит информация на самом сайте, калькулятор действует уже 9 лет. За это время было произведено около 4 000 000 оценок стоимости коммерческой недвижимости. На сайте можно указать расположение объекта недвижимости, тип здания, этаж, количество комнат. Кроме этого, рассчитать стоимость можно как в рублях, так и в долларах и евро.
  • -Если нужно узнать более точную стоимость объекта недвижимости в Москве и области, «ЦИАН» предоставляет бесплатный калькулятор. Кроме этого, на сайте можно подобрать для себя недвижимость из тысяч проверенных объявлений. Сравнив оценку стоимости квартиры и оценку ставки аренды, есть возможность также выявить доходность того или иного объекта при сдаче его в аренду.
  • — Калькулятор позволяет не только быстро оценить стоимость коммерческой собственности, но также и определить ее сроки окупаемости и доходность.

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) осуществляется федеральными органами исполнительной власти.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Применяемые методы

Доходный

Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

Основные этапы:

  1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
  2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
  3. приблизительная оценка потенциального дохода.

Сравнительный

Основой данного подхода выступает принцип замещения. Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов.

Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

  1. статическую обоснованность;
  2. отражение мнений покупателей и продавцов;
  3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
  4. простоту в применении.

Среди недостатков это:

  1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
  2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
  3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

Затратный

Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

  1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
  2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

Недостатки затратного метода:

  1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
  2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
  3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Рассмотрим простой пример расчета объекта затратным подходом.

Пример:

Требуется определить остаточную восстановительную стоимость 1м2 здания.

  • площадь – 3000м2;
  • здание построено 15 лет назад;
  • предполагаемый срок жизни – 60 лет;
  • удельные затраты на строительство нового здания – 750 000 у.е.

Решение:

  • затраты на строительство 1м2: 750 000 / 3000 = 250 у.е./1м2;
  • физический износ: 15 / 60 • 250 = 62,5 у.е./1м2;
  • восстановительная стоимость: 250 – 62,5 = 187,5 у.е/1м2.

Оценка торговых помещений

Торговое помещение должно располагаться на бойком месте, поэтому на первое место при оценке торговой недвижимости выходят такие требования:

  • удачное месторасположение, позволяющее обеспечить доступ к максимально большому потоку людей;
  • наличие большой стоянки, подъездных дорог;
  • наличие заднего выхода из помещения с благоустроенным подъездом к нему;
  • возможность перепланировки внутренних площадей на отдельные отсеки.

Стоимость оценки нежилых помещений торгового назначения примерно соответствует стоимости оценки офисных помещений. За срочность придется доплатить, общая сумма возрастет на 20-25%.

За основу расчетов принимают в случае работы эксперта с торговыми помещениями именно доходный метод.

Факторы, определяющие цену

  1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
  2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников. Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.
  3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Способы оценки коммерческой недвижимости

Для оценки коммерческих помещений применяют такие способы:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный метод, идеально подходящий для работы с типовыми, серийными жилыми объектами, при оценке нежилых помещений коммерческого типа хороший результат дает не всегда. Этот метод позволяет применить только что проданный объект с похожими характеристиками, расположенный в том же районе, в качестве аналога. Однако идентичных объектов в одной зоне расположения встречается мало, к тому же, одинаковое целевое использование – малоперспективная идея по поиску подобных в одной зоне.

Поэтому иногда оценщики привязываются к затратному методу, который тоже к высокоточным не относится: затраты сравнимы, когда понесены в одном временном периоде.

Из-за инфляционных процессов трудно привести к общему знаменателю суммы затрат с разницей в десяток лет. Отличается и отделка нежилых помещений, и «начинка» сетями при различном функциональном назначении, так что большой точности при использовании затратного метода ожидать не приходится.

Наиболее удачным может стать выбор доходного метода оценки, основанного на прогнозе вероятных доходов при раскрутке того или иного направления бизнеса в оцениваемом нежилом помещении.

Оценщик должен быть не только грамотным в вопросах экономики, но еще и обладать отменной интуицией, знать рынок недвижимости, понимать тенденции популярности и востребованности.

На сумму оценки коммерческих объектов влияют такие факторы:

  1. удачность расположения;
  2. состояние (наличие ремонта, его качество, степень оснащенности удобствами, коммуникациями и пр.);
  3. наличие развитой инфраструктуры;
  4. возможность переформатирования;
  5. близость транспортных линий и т.п.

Проводить оценку коммерческой недвижимости с хорошими результатами могут только опытные эксперты, имеющие надлежащий уровень квалификации, подтверждающийся наличием сертификатов, лицензии, поэтому логичнее всего обратиться за услугами к профессиональному независимому эксперту. Качественная оценка, в том числе и независимая оценка коммерческой недвижимости, может сберечь продавцу или покупателю сотни тысяч дензнаков.

Клиент нуждается в оценке коммерческой недвижимости, если предстоит:

  • купля-продажа;
  • обмен;
  • залог;
  • аренда;
  • судебные разборки по дележу имущества;
  • страхование;
  • очередная переоценка фондов и т.п.

Проводится колоссальная работа, результаты которой передаются заказчику вместе с экспертным заключением в виде отчета об оценке нежилой недвижимости.

Что означает?

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости, которые могут приносить доход. Традиционно оценить недвижимость необходимо в случае, когда нужно подписать договор купли-продажи. Благодаря экспертному мнению продавец сможет избежать завышенной цены и, как следствие, отсутствия спроса на недвижимость.

Для будущего покупателя наличие экспертной независимой оценки также станет существенным преимуществом, которое поможет избежать многих споров из-за вероятной необоснованной цены.

Помимо этого, оценка недвижимости, приносящей доход, необходима:

  • При обращении в банк. Признание объекта недвижимости залоговым происходит только после его оценки экспертом. Кроме того, банки охотно идут на предоставление более выгодных кредитных предложений под залог недвижимости.
  • При страховании. Если у владельца возникло желание застраховать свою недвижимость, в страховую компанию должен предоставляться документ, на основании которого будет определена сумма страховых взносов и сумма возможной компенсации при возникновении страхового случая.
  • В судебных разбирательствах. Оценить имущество нужно при разделе имущества.
  • Для инвестирования. Так, инвестор сможет увидеть полную картину стоимости имущества и не будет бояться дополнительных денежных вливаний.
  • При передаче имущества третьим лицам.
  • При постановке или снятии с баланса организации коммерческой недвижимости.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

  1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
  2. потребовать кадастровую выписку;
  3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

  1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
  2. умножить эту ставку на 200;
  3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
  • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Определение цели и вида стоимости.
  2. Составление плана и договора на проведение оценки.
  3. Сбор и анализ информации.
  4. Анализ наиболее эффективного использования.
  5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
  6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Сроки проведения оценки различаются в зависимости от исполнителя, но не превышают семи рабочих дней.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/kommercheskaya/sdelki/pokupka-i-prodazha/otsenka-kommerch-nedvizh.html
  • http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/stoimost/kommercheskoy.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/prodazha-i-pokupka/otsenka-stoimosti.html
  • http://www.c-a.ru/stned1.htm
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий