Как обойти преимущественное право покупки

Преимущественное право покупки доли в ООО позволяет его обладателям оспорить сделку по продаже доли и требовать перевода прав покупателя и его обязанностей на себя. Преимущественное право покупки доли в ООО позволяет его обладателям оспорить сделку по продаже доли и требовать перевода прав покупателя и его обязанностей на себя.

Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты

Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты

Доля в уставном капитале может свободно продаваться третьим лицам, если иные правила не предусмотрены в учредительном документе ООО (п. 1 ст. 93 Гражданского кодекса РФ). Для защиты прав учредителя законодатель ввел обязанность участника-продавца предложить ее сначала прочим участникам и только затем (если сделка с одним из них не состоялась) любым посторонним лицам. Данной обязанности корреспондирует право участников общества в случае нарушения этой обязанности требовать перевода сделки на себя. Указанный механизм и называют правом преимущественной покупки.

Обладают им участники и сама организация (последняя — при наличии закрепленного в уставе правомочия), причем исключительно в случае, если учредители не сочли возможным использовать данное право (абз. 2 ч. 2 ст. 93 ГК РФ). Субъективное право продать свою долю посторонним лицам появляется у учредителя тогда, когда субъекты преимущественного права отказались его реализовывать либо не ответили на предложение купить долю.

ВАЖНО! Возможность уступить свои преимущественные права другому лицу прямо запрещает п. 4 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от № 14-ФЗ (далее — закон об ООО).

Законодательством установлены некоторые особенности реализации преимущественного права:

• условия (в т. ч. цена) предложения участникам по общему правилу аналогичны условиям предложения третьим лицам;
• участники могут заблаговременно предусмотреть условия предложения в уставе.

В п. 5 ст. 250 ГК РФ оговаривается обязательность соблюдения преимущественного права и в случае намерения участника ООО заключить с третьим лицом договор мены на долю в обществе.

Предметом дальнейшего рассмотрения будут условия соблюдения, механизмы защиты и реализации вышеуказанного правового института.

Порядок оформления сделки

Порядок оформления сделки

Правила оформления сделки в случае отчуждения доли устанавливает п. 11 ст. 21 закона об ООО. С законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации…» от № 67-ФЗ внесены поправки в закон об ООО в части оформления сделок по продаже доли.

Основные требования к ее заключению теперь следующие:

• учредитель, перед тем как продать свою долю, должен нотариально заверить оферту и направить ее соучредителям;
• оформление сделки происходит в виде договора купли-продажи, который должны подписать обе стороны;
• сделку заверяет нотариус.

Для оформления сделки необходимо представить нотариусу документы, подтверждающие право владения долей. Это могут быть, например:

• договор купли-продажи или другой сделки;
• решение единственного участника об учреждении ООО;
• договор о ее учреждении, если компания создавалась совместно несколькими лицами;
• свидетельство, подтверждающее наследственные права;
• решение суда об установлении прав на долю;
• протокол общего собрания.

Изменился с 2019 года и порядок, в котором вносятся изменения в ЕГРЮЛ. Заявление с просьбой внести такие изменения в налоговый орган подает нотариус на протяжении 3 дней после того, как удостоверит сделку. Заявление передается в электронном виде. Документы, подтверждающие регистрацию изменений, внесенных в ЕГРЮЛ, направляются нотариусу, который выдает их на бумажных носителях либо в электронном виде лицам, осуществлявшим сделку.

О сути понятия преимущественного права покупки

Этот вопрос строго регулируется действующим законодательством. Если гражданин принял решение о продаже доли, которая ему принадлежит – прежде всего, он должен известить других собственников. Именно у них есть право первыми выкупить тот или иной объект при желании.

Хотите продать квартиру, тогда сначала ее надо оценить, а как это сделать — узнайте тут.

Это необходимо сделать для защиты прав обеих сторон. После  данного действия продавец уверен, что другие собственники не имеют ничего против, и не претендуют на долю.

У кого есть преимущественное право на покупку

Оно есть у всех, кто оформлял долевую или совместную собственность на тот или иной объект. У других лиц, даже близких родственников и друзей оно отсутствует. Главное – получить согласие в письменной форме на отказ от этого права. Либо согласие на приобретение доли, при наличии возможности.

Что такое право преимущественной покупки, смотрите в этом видео:

В каком порядке надо сообщить собственникам о продаже

Получение согласия на продажу осуществляется несколькими способами.

• Поговорить лично со всеми владельцами, чтобы получить ответ.
• Направить уведомления в письменной форме.

Сколько стоит квадратный метр жилья в России? Ответ находится по ссылке.

Если владельцы не против, то отказ от права тоже оформляется письменно, с обязательным заверением у нотариуса. После этого можно сразу начать поиск покупателей, а не ждать месяц, как в других ситуациях.

Как составляется уведомление о продаже доли

Уведомление составляется в простой письменной форме, строгие требования к этому документу в законодательстве отсутствуют.

Нужно просто сообщить о своём намерении продать недвижимость. И указать размер доли, которая выставляется на продажу. Для этого используются как цифры, так и пропись. Главное, чтобы они соответствовали действительности на момент совершения сделки.

Обязательное требование – ссылка на статью 250 ГК РФ. Именно эта статья описывает характерные черты для преимущественного права покупки у других собственников. Надо указать, что часть квартиры можно приобрести за цену, которая указана в самом сообщении.

Образец уведомления можно скачать тут.

Конец документа должен сообщать, что у каждого из собственников преимущественное право сохраняется на срок минимум до 30 дней. Если за это время не придёт ни отказа, ни соглашения – объект недвижимости можно свободно передавать другим лицам.

Запрет на отчуждение доли

Запрет на отчуждение доли

Учредители могут установить в уставе компании запрет на продажу доли посторонним лицам (п. 2 ст. 21 закона об ООО).

Устав может содержать и другие ограничения:

• Может быть ограничен максимально возможный размер доли учредителей (п. 3 ст. 14 закона об ООО). На это необходимо обратить внимание перед приобретением доли. Следует проверить, если такое правило установлено уставом, не будет ли оно нарушено после приобретения доли.
• Может ограничиваться возможность менять соотношение долей учредителей.
• Возможно также включение в устав условий, требующих согласия всех учредителей на совершение сделки по ее отчуждению одному из участников (пп. 2, 10 ст. 21 закона об ООО).

Ограничивать право на продажу доли может также договор об осуществлении учредителями своих прав, который может быть заключен в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В таком договоре могут содержаться условия, запрещающие продажу доли до наступления оговоренных событий. О последствиях нарушения такого договора в законе ничего не сказано, а судебная практика, которая позволила бы сформировать однозначную позицию на этот счет, до настоящего времени не сложилась.

Что касается приобретения доли самим обществом, то п. 1 ст. 23 закона об ООО прямо запрещает такие сделки. Однако п. 2 настоящей статьи предусматривает случаи, когда общество обязано приобрести долю у своего учредителя:

• если продавать долю посторонним запрещает устав, а другие учредители покупать ее отказались;
• если учредители не согласились на продажу доли посторонним, а устав предусматривает их согласие на проведение подобной сделки;
• если преимущественное право общества на покупку доли зафиксировано в уставе.

Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права

Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права

Для снижения риска оспаривания сделки при отчуждении доли необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Направить обществу и участникам извещение (оферту) о продаже доли в порядке, описанном выше.
2. Дождаться акцепта оферты (в пределах 30 дней после ее получения).
3. Если учредители и общество отказались приобретать долю или промолчали, можно продать ее посторонним лицам по цене не ниже той, которая указана в извещении-оферте (п. 7 ст. 21 закона об ООО).

Переход доли происходит после того, как соответствующая запись будет внесена налоговым органом в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона об ООО). Нотариальная заверка договора об отчуждении доли не влечет перехода прав на долю.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право можно прекратить и ранее установленного в законе срока (30 дней). Для этого обладатели преимущественного права должны составить и заверить у нотариуса заявления об отказе от своих преимущественных прав. Заявления участников направляются в адрес общества, а последнее, приобщив к ним при необходимости и свой нотариально заверенный отказ, передает все заявления участнику — продавцу доли.

Защита преимущественного права

Защита преимущественного права

Если сделка была заключена с нарушением преимущественных прав учредителей (к примеру, им была выставлена оферта с ценой больше, чем в предложении третьему лицу), у последних есть основания для направления иска к продавцу (с требованием перевести на истца права и обязанности по оспариваемой сделке).

Обязательное условие рассмотрения такого иска — перечисление истцом на депозит суда цены переводимой сделки (или цены, указанной в извещении, полученном субъектами преимущественного права). Такие требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом на протяжении 3 месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Исходя из положений ч. 1 ст. 200 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицу становится известно о нарушении его прав.

Какие документы понадобятся для регистрации сделки

Она станет невозможной без:

1. Документах, подтверждающих внесение задатка.
2. Свидетельства о регистрации, которое было выдано ранее.
3. Выписки из домовой книги.
4. Выписок из ЕГРП и заключения из БТИ вместе с техническим паспортом.
5. Согласия со стороны супруга или супруги. Это актуально при оформлении не долевой, но совместной собственности.
6. Свидетельства о браке и других бумаг для подтверждения семейного статуса.
7. Документов о прохождении инвентаризации.
8. Постановления на выделение долей, либо ранее заключенного договора, подписанного с прежним собственником.
9. Договора на покупку и продажу.
10. Паспортов сторон вместе с паспортными данными.

Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире, прочтите по ссылке.

О продаже долей в однокомнатных квартирах

Именно такие доли продаются сложнее всего. Ведь они очень маленькие, не определяются согласно действующим документам. Лучше заранее договориться с собственниками о том, чтобы продать объект недвижимости целиком. А затем просто разделить друг с другом денежное вознаграждение. При получении отказа придётся некоторое время ждать, и только после этого совершать сделку.

Что можно делать с долей в квартире, расскажет это видео:

Обычно такие доли интересны только тем, кто профессионально занимается перекупом. Таким людям легко найти компромисс с покупателями, у них есть определённые связи. Они стараются выкупить весь объект целиком. И после этого провести продажу объекта в целом виде. Эти сделки считаются наиболее выгодными.

Главное – заранее узнать, как другие собственники относятся к совершению возможной сделки. Лучше потребовать нотариального оформления отказов от права преимущественной покупки. Во многих ситуациях это помогает сэкономить время.

Налоги могут стать ещё одной проблемой для собственника, стремящегося продать свою долю. Выплата подоходного налога становится обязательной, если имущество находится в собственности менее трёх лет. И если сумма сделок превышает один миллион. В настоящее время налог составляет 13 процентов от стоимости.

Квартира находится в долевой собственности, каким образом ее можно продать, вы узнаете здесь.

Проблем не возникает у тех, кто продаёт доли небольшого размера. Потому важно заранее определиться с этим фактором. И, опять же, поинтересоваться, что другие собственники думают по этому поводу. Иногда с ними всё-таки удаётся найти компромисс без создания конфликтных ситуаций.

В каких случаях правило преимущественной покупки не работает

В каких случаях правило преимущественной покупки не работает

Использовать преимущественное право можно только тогда, когда предполагается продажа/мена доли. Во всех случаях, когда доля передается безвозмездно, в соответствии с положениями ст. 734 ГК РФ оно не применяется. Таким образом, правило преимущественной покупки не работает при дарении и наследовании.

ВАЖНО! Если на долю одного из учредителей обращается взыскание в судебном или внесудебном (по договору залога) порядке, общество вправе выплатить кредиторам ее действительную стоимость.

Если такая выплата не будет произведена, доля реализуется с публичных торгов, где преимущественное право выкупа не применяется (ст. 25 закона об ООО).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право приобрести долю возникает, только если она предлагается посторонним лицам. Если доля продается участнику, преимущественное право перед другими учредителями не действует (п. 4 ст. 21 закона об ООО).

Если на долю претендуют сразу несколько учредителей, продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению.

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Иногда продавец бывает заинтересован в том, чтобы передать свою долю конкретному лицу не из числа оставшихся учредителей. В таких случаях, как правило, заключаются безвозмездные сделки.

О том, что действия участника-продавца при этом являются правомерными, свидетельствует судебная практика:

• подп. «б» п. 12 постановления «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью”» от пленума Верховного суда РФ № 90, пленума ВАС РФ № 14 (далее — постановление № 90/14),
• п. 7 рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 3/2007).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если безвозмездная сделка по продаже доли совершалась с целью скрыть реальную сделку, которой была купля-продажа, такая сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Притворные сделки нарушают преимущественные права других учредителей и дают последним право оспаривать их и требовать перевода прав продавца и их обязанностей на себя (п. 18 ст. 21 закона об ООО). Однако для защиты своих прав участникам ООО в таком случае понадобится серьезная доказательственная база, которая должна подтверждать притворный характер сделки.

К сожалению, положительной практики по признанию недействительными притворных сделок дарения доли в ООО практически нет в связи со сложностью доказывания передачи третьим лицом встречного предоставления за долю (постановление АС ЦО от по делу № А62-3430/2015).

Извещение о продаже доли

Извещение о продаже доли

Руководствуясь п. 2 ст. 250 ГК РФ, собственник доли, намереваясь продать ее посторонним лицам, должен письменно поставить в известность об этом соучастников долевой собственности. Аналогичную обязанность устанавливает и п. 5 ст. 21 закона об ООО.

Порядок, в котором учредитель, продающий свою долю, должен известить об этом общество и других учредителей, следующий:

• Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца. Указать следует и общество, если право на приобретение доли закреплено за ним в уставе. В извещении также указывается цена продажи доли и другие условия сделки.
• Составить документ с учетом всех требований, предъявляемых к документам, подлежащим нотариальному заверению, поскольку данная оферта заверяется нотариусом.
• Направить оферту обществу. Ее можно вручить под подпись уполномоченному лицу или отправить почтой. Почтовое отправление должно быть сделано с описью вложения и отправлено с уведомлением о вручении.

ВАЖНО! Оферта будет считаться врученной с того момента, когда общество ее получило.

Неполученной оферта будет считаться в том случае, если она отозвана учредителем до ее получения, о чем составляется дополнительное извещение. Если оферта поступит в общество, с этого момента отозвать ее можно будет только при согласии всех учредителей, если другие условия ее отзыва не установлены в уставе (п. 5 ст. 21 закона об ООО).

Какие риски связаны с приобретением доли в квартире

Чаще всего обман происходит при заключении договоров дарения. Это делается для того, чтобы избежать дополнительной платы за комиссии. Дарение относится к безвозмездным способам передачи имущества.

При оформлении генеральной доверенности на продажу квартиры, нужно не забывать о ее минусах — подробности тут.

Покупатель остаётся беззащитным, если в договоре выявляются какие-либо ошибки, либо появляются неизвестные совладельцы, зарегистрированные лица. Если договор признают недействительным, вернуть по нему ничего нельзя. Если покупатель умрёт, то его подарок может быть возвращён наследникам продавца.

Неделимость квартиры определена на законодательном уровне. То же касается порядка, в котором оформляются сделки. Но многие проводят махинации, просто заменяя друг другом понятия «доли» и комнаты. Купить можно только долю. Её нельзя превращать в квартиру. Или поступать наоборот.

Стоимость доли не может быть равна рыночной цене целой квартиры. Этот показатель неизбежно снижается из-за большого количества рисков, самого факта проживания с другими людьми. Риски покупателя связаны и с правилами пользования общим имуществом.

Схема отказа в праве преимущественной покупки.

Продажа доли в квартире третьим лицам

Важно, чтобы была уверенность в отсутствии претензий со стороны других лиц, владеющих частями данного объекта.

Продавец в данном случае должен составить детальный договор на продажу или покупку объекта недвижимости. В договоре надо обязательно прописать цену вместе с условиями, которые сторона сочтёт наиболее приемлемыми.

Если все собственники дали своё согласие, то никаких проблем возникнуть не должно. Иногда и сами продавцы идут на хитрость. Прописывая изначально условия, не выгодные для тех, у кого есть преимущественное право.

Возможность обхода преимущественного права

Преимущественное право на покупку обладает своими особенностями, характеристиками.

1. Даже при наличии согласия от нескольких владельцев сразу, реализация доли возможна лишь в пользу одного из них.
2. Данное право недопустимо уступать другим людям.
3. Дарение не требует соблюдения права преимущественной покупки. Это же касается и ситуаций, когда оформляется завещание.
4. Данные правила могут стать опорой и для тех, кто отчуждает долю согласно договору мены.
5. Цена при покупке третьим лицом должна быть не меньше той, что предложена для собственником. Но можно осуществлять продажу по большей стоимости.
6. Наниматели не обладают правом покупки. Оно даётся только собственникам.

Пример уведомления о продаже.

При совершении подобных сделок могут возникнуть и некоторые сложности.

• Нельзя выяснить, где находится собственник, согласие или отказ которого необходимо получить.
• Собственников слишком много. Но правила всё равно надо соблюдать, даже если претендентов 20 и больше.
• Сначала собственник соглашается, но потом меняет своё решение. В таких ситуациях не обойтись без вмешательства судебных органов.
• Собственника не стало. В некоторых случаях допустимо предоставление свидетельства о смерти. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Но необходимо подождать шесть месяцев, пока появится наследник, и примет своё имущество.

Что такое имущественный вычет и как его получить, вы узнаете по ссылке.

В таких ситуациях требуется обойти право преимущественной покупки. Этот вопрос легко решить, используя законные методы.

1. Оформление покупки или продажи с помощью договора дарения.
2. Можно сначала подарить третьему лицу 1 квадратный метр жилья. А потом продать остальную часть доли, как собственнику.

Определение цены доли заранее

Определение цены доли заранее

Анализируя нормы ст. 93 ГК РФ и ст. 21 закона об ООО, можно прийти к выводу, что преимущественное право приобрести отчуждаемую долю в ООО реализуется путем заключения сделки.

Для того чтобы обеспечить учредителям преимущества при приобретении доли, можно зафиксировать цену ее продажи в уставе. В таком случае приобретать долю можно будет не по той цене, по которой она предлагается третьим лицам. Стоимость доли для всех участников в этом случае должна быть равной. Для общества можно установить цену более высокую, чем для учредителей (п. 4 ст. 21 закона об ООО).

Цена, по которой доля может быть продана, устанавливается:

• В твердом денежном выражении.
• В зависимости от определенных критериев, которые определяют стоимость доли. Это может быть стоимость чистых активов, балансовая стоимость, чистая прибыль и т. д.

ВАЖНО! Закрепление стоимости доли в уставе позволяет застраховать оставшихся учредителей от чрезмерно высокой цены и попытки обойти их преимущественные права.

Посторонним лицам доля может предлагаться по цене не ниже установленной в уставе (п. 7 ст. 21 закона об ООО).

В качестве дополнительных гарантий в уставе может быть предусмотрена возможность приобрести долю не полностью. Однако из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что преимущественное право на покупку части доли подлежит защите только в случае, если продавец реализовал именно указанную часть доли. Продажа доли полностью при наличии желания участника ООО приобрести только ее часть не признается судами нарушением преимущественного права (постановление ФАС Поволжского округа от по делу № А72-6793/2010).

Как определить границы доли

Об определении границ доли в квартире или доме речь чаще всего заходит в двух случаях:

1. При необходимости обособленного раздельного проживания в разных комнатах;
2. Когда требуется произвести выдел части квартиры с целью отчуждения (дарения, продажи, заклада).

В первом случае сособственники договариваются о выделении отдельных помещений для пользования каждой стороне, проживающей в квартире.

Практика показывает, что к компромиссному распределению комнат и установлению добрососедских отношений приводит принцип деления не по размеру долей, а по «справедливости»

Например: в трехкомнатной квартире пожилому человеку отводится дальняя, наиболее изолированная небольшая комната; маме с ребенком – отдельная; а проходная «гостинка» достается представителю сильного пола. Подобный договор не предусматривает появление новых жильцов, он устанавливает порядок, при котором сособственники могут совместно сосуществовать в одной изолированной квартире.

Процедура дарения квартиры близкому родственнику проще, чем оформление недвижимости в дар чужому человеку.

Что говорит нам прогноз рынка недвижимости на 2016 год? Узнайте об этом здесь.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Вам необходимо несколько недель пожить в чужом городе?Тогда читайте полезную информацию по ссылке.

При заключении подобного соглашения необходимо учитывать три юридических нюанса.

• Во-первых, такой (или любой другой) порядок не устанавливается навечно и основывается он на «взаимном непротивлении сторон».
• Во-вторых, юридическую силу такой договор приобретет после заверения нотариусом подписей всех жильцов – совладельцев квартиры на письменном экземпляре документа.
• В-третьих, подобное закрепление территории возможно при физическом выделении отдельных помещений всем сособственникам.

Изменение жизненных обстоятельств любого совладельца может привести к необходимости достижения новых договоренностей – юридически каждый продолжает оставаться участником общей собственности со всеми вытекающими обстоятельствами.

Законом предусмотрена возможность достижения консенсуса по решению суда. Для самих жильцов это мало что меняет. Если с решением не согласны несколько сособственников, совместное проживание в одном помещении ляжет тяжким бременем на остальных. Зато подобное решение может стать базой для успешного радикального решения проблемы – продажи квартиры по рыночной цене.

На деле стоимость квадратного метра доли ниже стоимости его в коммуналке и, тем более, в отдельной квартире. Если в квартире установлен порядок пользования (подтвержденный соответствующим судебным решением), цена доли существенно возрастает. Поэтому, установление такого порядка – отличная основа для подготовки выдела отдельных долей. Решается она в суде.

Если же планировка квартиры не позволяет установить такие границы, которые бы совпадали с межкомнатными перегородками, доли в реальном помещении не очерчиваются. В этом случае, при невозможности проживания всех лиц совместно, стороны пытаются достичь согласия по установлению другого порядка пользования квартирой, например, введения компенсирующих доплат.

Зачастую невозможность нормально пользоваться долей в квартире приводит к желанию совладельцев реализовать принадлежащую им собственность