Имущественный вычет при рефинансировании ипотеки в 2021 году

Когда невозможен возврат подоходного налога при рефинансировании ипотеки

Право на налоговый вычет после рефинансирования ипотеки сохраняется.

Это закреплено в налоговом кодексе и является распространенной практикой для налоговой службы. Если было рефинансирование ипотеки, возврат налогового вычета осуществляется так же, как и в случае с обычным ипотечным кредитом. Заемщик должен заявить о своем праве в налоговую службу и предоставить документы для получения налогового вычета при рефинансировании. После этого можно вернуть деньги, уплаченные в качестве НДФЛ за предыдущий год. К каких случаях налог вернуть не удастся?

• Если было рефинансирование ипотеки, но в договоре нет четкого указания, с какой целью выдается кредит. Налоговая служба должна иметь надежное подтверждение того, что рефинансировался именно ипотечный кредит на конкретный объект. Хорошо, если в договоре определенно прописан адрес этого объекта и есть отсылки к первоначальному кредитному договору. Если же такие сведения в договоре не прописаны, он считается нецелевым, и налоговая служба вправе отказать в предоставлении вычета. Заемщику следует внимательно следить за соблюдением этого условия, если он хочет впоследствии претендовать на налоговый вычет.
• Если этот налог не был уплачен. Иногда заемщик хочет оформить возврат НДФЛ при рефинансировании ипотеки, но при оформлении выясняется, что ввиду неофициального трудоустройства, пребывания в декрете или других факторов, налог им уплачен не был. Тогда никакие средства не будут перечислены заемщику. Государство не выдает деньги для налоговых вычетов – оно лишь возвращает то, что было уплачено. Выходом в такой ситуации может стать оформление налогового вычета на супруга (или супругу), если его/ее доходы в предыдущем году облагались налогом.

– Как рефинансирование ипотечных кредитов может повлиять на налоговый вычет? Правда ли, что в случае рефинансирования мы потеряем возможность получить налоговый вычет?

garmashevanatali/Fotolia

Отвечает финансовый советник, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Личный актив» Ксения Воронина:

Договор на новый ипотечный кредит обычно содержит в себе, во-первых, отсылки к первоначальному договору (реквизитам договора, ключевым условиям – сумме, сроку и т. п.) и прямое указание на то, что его целью является рефинансирование. А, во-вторых – подробные данные об объекте недвижимости (адрес, метраж, основания возникновения права собственности), позволяющие однозначно определить, что кредит относится к тому же самому объекту. Этих данных вполне достаточно для того, чтобы подтвердить налоговой, что Вы финансируете один и тот же объект недвижимости. Законом не установлено ограничений в отношении количества кредитов (кредитных договоров), по которым предоставляется вычет, но есть ограничение как раз по количеству объектов недвижимости, в отношении которых имеет право на вычет один и тот же человек (только по одному объекту). То есть до тех пор, пока Вы можете доказать, что новый кредит относится к тому же самому объекту, по которому Вы получали вычет ранее на основании предыдущего кредитного договора, вычет Вы получите, и вопросов у налоговой возникнуть не должно. В противном случае Вы вправе привлечь юриста для защиты своих интересов, так как закон на Вашей стороне.

6 шагов для рефинансирования кредита на квартиру

Рефинансирование ипотеки

Почему налоговая служба отказала в вычете

Потеря вычета может быть связана:

• С формулировками в новом кредитном договоре. Если в документах не указано прямо, что деньги взяты для погашения ипотечного кредита, то сделка будет толковаться как потребительский нецелевой займ. Он не имеет отношения к приобретенной недвижимости. В этом случае вычеты не предусмотрены.
• Договор о рефинансировании подписан с АИЖК. Данная структура не рассматривается в качестве банка, поскольку не имеет лицензии ЦБ. Договоры, заключенные с ней, не попадают под действие Федерального закона.

Прежде чем идти с бумагами в налоговую, важно проверить правильность их оформления, а также соответствие финансового учреждения требованиям для оформления льгот.

Что за внезапные изменения с вычетом по процентам?

Никаких внезапных изменений нет. В налоговом кодексе нет поправок по поводу имущественных вычетов при покупке квартиры. Все как было раньше, даже год назад и больше. Просто Минфин выпустил очередное письмо насчет вычета по уплаченным процентам.

Он напомнил, что вернуть 13% от суммы процентов при рефинансировании кредита на жилье можно, только если этот кредит выдал банк. То есть у организации, с которой заключен договор рефинансирования, должна быть лицензия на банковскую деятельность.

Важно! По первоначальному кредиту проценты можно платить не только банку, но и, например, работодателю — то есть тому, кто дал заем. А вот при рефинансировании необходим договор именно с банком. Это сложно понять из огромного пункта статьи 220 НК о вычетах по процентам, но работает это именно так.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В письме Минфина от 6 июня 2017 года даются четкие разграничения о том, что есть рефинансирование с сохранением права на получение налогового вычета, а что таковым не является. Реальным отличием будет целевое использование денежных средств по рефинансированию. Если в договоре на рефинансирование есть ссылка на предыдущий ипотечный кредит, то ограничений на получение налогового вычета нет. При отсутствии соответствующей ссылки это считается нецелевым использованием, и налоговый вычет получить нельзя.

Что такое рефинансирование

Предположим, что гражданин оформил ипотечный займ и добросовестно выплачивал его в течение 3 лет. За это время ставки по таким кредитам снизились на 2-3%, и действующий договор утратил актуальность выгоды. Если заемщик обратится в другое финансовое учреждение с целью оформить новый целевой заем (ипотеку), погасить им имеющийся кредит и продолжить выполнять обязательства, но только перед другим банком, то это и называется «перекредитование ипотеки».

Чаще всего при рефинансировании заемщик не получает деньги на руки. Кредитное учреждение само закрывает действующее соглашение, а клиенту выдает уведомление об отсутствии долгов.

Какую выгоду получает заемщик

Обычно заемщики идут в другой банк по 3 причинам:

• низкая ставка, позволяющая общую переплату по ссуде;
• возможность пролонгировать договор на несколько лет, что снизит ежемесячный платеж;
• увеличение суммы займа.

В последнем случае разница выдается на руки заемщику, и он может распоряжаться деньгами по своему усмотрению.

Реальном пример. Заемщик оформил ипотеку на 3 млн рублей под 18% годовых. Его ежемесячный платеж составляет 45 000 рублей. Если ему удастся перекредитоваться под 12% годовых, то взнос понизится до 36 000 рублей. Таким образом заемщик получает экономию в 9 000 рублей ежемесячно.

Как оформить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Для оформления налогового вычета заемщику понадобится оформить декларацию, заявить в ней о своем праве на вычет, подтвердить уплату налога справкой 2-НДФЛ и добавить следующие документы:

• договор о рефинансировании (в котором обязательно должны быть сведения об объекте недвижимости и отсылки к предыдущему договору кредитования);
• первоначальный договор о предоставлении ипотечного кредита;
• справку о том, что первоначальный кредитный договор исполнен, произведена полная выплата средств.

Оформить вычет можно и без визита в налоговую службу, через сайт nalog.ru. При этом регистрироваться на сайте не обязательно, можно использовать для входа в личный кабинет подтвержденную регистрацию на сайте Госуслуги.

Электронная подача декларации не потребует от налогоплательщика обращения в бухгалтерию за справкой 2-НДФЛ. Ее можно оформить прямо на сайте, заверив электронно-цифровой подписью. Потребуется только проверить, что в личном кабинете указаны все источники официального дохода. Если какой-то пропущен, его следует добавить: чем большая сумма налога будет учтена, тем больше денег вернется плательщику в качестве вычета. Если сумма уплаченного налога окажется меньше суммы, которая доступна к вычету, остаток можно будет вернуть на следующий год, повторно заявив о своем праве на вычет.

Все необходимые документы следует отсканировать и приложить к декларации в виде файлов, разместив их в соответствующих окнах при оформлении. Для размещения допускаются форматы .jpg, .tiff, .png, .pdf. Это наиболее распространенные форматы отсканированных документов. При прикреплении файла налогоплательщик должен будет добавить его краткое описание. Достаточно просто названия документа: «справка об оплате», «кредитный договор». Будет полезным сохранить эти файлы, если уплаченный за год налог покрывает не всю сумму вычета. Эти файлы пригодятся через год при повторном оформлении декларации.

Если заемщик предпочитает лично прийти в налоговую службу и подать декларацию на бумаге, ему следует захватить с собой копии всех необходимых документов.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.

Налоговый вычет – особенности процедуры

При покупке квартиры за собственные либо кредитные деньги и при перекредитовании человек может рассчитывать на возврат НДФЛ. Для этого нужно подготовить бумаги по уже существующему и новому кредиту. Полный перечень документов можно запросить в отделе ФНС по месту проживания. С учетом внутреннего регламента, налоговая служба должна осуществить камеральную проверку за 90 дней. Еще 30 дней полагается на перевод средств на счет налогоплательщика, рассчитывающего на налоговый вычет при рефинансировании. Потребуется много времени и терпения. Заемщики, уже проходившие этот процесс, утверждают, что лишь в первый год понадобится полный список необходимых бумаг и различные копии.

Важно! При следующем обращении оформление вычета пройдет гораздо проще.

Понадобится некоторое время на оформление налогового вычета

Документы для оформления в налоговой

Если заемщик провел процедуру рефинансирования, в новом соглашении указаны характер займа и адрес объекта недвижимости, то в пакет документов для налоговой инспекции входят:

• договор с первоначальным кредитором и график выплат по нему;
• выписка о погашении долга;
• соглашение о перекредитовании с новым графиком платежей.

Иногда налоговая требует еще и реквизиты первоначального банка. Подробнее о всех необходимых документах на перекредитование ипотеки читайте здесь.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Налоговый вычет на приобретенную недвижимость ценой до 2 млн рублей в принципе никак не зависит от кредита и его рефинансирования. Если рассматривать налоговый вычет, предоставляемый на сумму уплаченных процентов, то в первой редакции закона описано, что при рефинансировании в банке налоговый вычет сохраняется. Встает вопрос о спорности слова «банк» в формулировке предложения, описывающего льготы при рефинансировании, так как во всех остальных местах описаны «любые кредитные организации, выдающие займы или кредиты».

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

В официальном ответе московской налоговой инспекции на запрос по этому поводу ответили, что в 2010 году внесены поправки в данный ФЗ-220, заменившие слово «банк» в предложении о рефинансировании. Соответственно, налоговый вычет предоставляется на уплаченные проценты по займам и кредитам даже после рефинансирования в небанковской структуре, например в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию. При этом на запрос 2017 года налоговая служба Московской области ответила, что рассматривается только возмещение процентов по кредитам, рефинансированным в банках, а так как АИЖК банком не является, то проценты возмещаться не будут. Получается, что разные налоговые службы по-разному читают один и тот же закон, и, рефинансировав кредит в государственной, крупнейшей в стране ипотечной организации (АИЖК), созданной для кредитования банков и поддержания ипотечного рынка, Вы можете из-за нежелания какого-то налогового чиновника вникать в проблему, остаться без Вашего законного права на возмещение подоходного налога с уплаченных Вами процентов по ипотечному кредиту. АИЖК, в свою очередь, говорит о том, что ни одного отказа в возмещении процентов еще не было, и они разбираются в ситуации.

Расчет вычета

Обязательно во втором кредитном соглашении должна быть фраза, что целью получения займа является рефинансирование ипотеки. Заемщик можно много раз перекредитовываться – это позволяется законом.

Важно! Главное, что банк должен быть зарегистрирован на территории РФ.

Стоит знать, что, приобретя жилье до 1.01.14 года, кроме полагаемых 2 млн. налогового вычета на суммарную стоимость имущества, дополнительно полагается вычет на сумму оплаченного по договору проценту. В результате, максимальный размер возврата налога с дохода будет равен 260 000 руб. с 13 процентами от уже уплаченных процентов по ипотеке во всех учреждениях.

Если жилье было куплено в 2014 году или в последующих годах, то заемщик вправе рассчитывать кроме положенных 2 000 000 рублей еще и на дополнительный вычет по ипотечному проценту, составляющего в общей сумме 3 000 000 р. В общем, максимальный возврат налога с дохода получается 260 000+390 000 = 650 000 рублей. Однако все зависит от заработной платы гражданина.

Если жилье было куплено после 2014 года, можно получить и имущественный вычет, и вычет по ипотечному проценту

Важно! При получении займа на рефинансирование и на уплату иных задолженностей перед банком или в потребительских целях, у гражданина не будет права вернуть налоги с помощью имущественного вычета, который установлен ст. 220 НК России.

Как оформить вычет, если недвижимость — в совместной или в долевой собственности

Ситуация несколько усложняется, если квартира куплена в долевую собственность. В ФНС передаются на рассмотрение следующие документы для подачи на рефинансирование ипотеки:

• копия свидетельства о браке;
• если среди совладельцев – несовершеннолетние, потребуются свидетельства о рождении.

К общему пакету документов добавится еще и заявление с информацией о размере долей. Их размеры можно менять хоть ежегодно. На реальное владение имуществом это никак не влияет. Имущественные права супругов определяются Семейным Кодексом и брачным договором (при наличии).

Если квартира перешла в собственность супругов 01.01.2014 или позднее, каждый имеет право на получение 260 тыс. из бюджета. Возврат налогов после рефинансирования ипотеки, как и вычет за приобретение недвижимости возможны только один раз в жизни.

Как обстоят дела с вычетом после рефинансирования

Что же говорит по поводу получения налогового вычета при рефинансировании Налоговый Кодекс РФ? После того, как долг переводится в другой банк, возможность получить налоговый вычет сохраняется. Мало того, нет никаких ограничений на количество таких переходов, в течение всего срока кредитования заемщик может менять банк (а, соответственно, и условия кредитования) столько раз, сколько посчитает нужным.

В любом случае, заемщик после рефинансирования своего кредита получит возмещение в полном объеме, то есть, в том объеме и на тех условиях, которые прописаны в Налоговом Кодексе РФ относительно любого ипотечника.

Имущественный вычет

При рефинансировании ипотеки право на налоговый вычет остается. Напомним, что налоговые резиденты РФ, которые отчисляют с доходов 13% НДФЛ, могут получить возврат средств за определенные траты. Так, возврат НДФЛ за покупку недвижимости прописан в ст. 220 НК РФ. В пп.3 п.1 предоставлена информация об имущественном вычете за расходы на покупку или строительство жилья. А в пп.4 п. 1 – сведения о возврате налога за проценты по кредиту, если жилье было куплено на заемные средства.

Соответственно, даже при рефинансировании ипотеки получить имущественную льготу можно. Причем как за платежи, которые вносили в первый банк, так и за перечисленные во второе учреждение. Однако при составлении второго договора кредитования важно указать, что его цель – рефинансирование ипотеки в первом. А также второе учреждение обязательно должно находиться на территории России. Ограничений на количество рефинансирований нет, поэтому россиянин может получить вычет и за сумму, выплаченную предыдущему банку, и за текущий ипотечный кредит.

Это важно знать: Имущественный вычет по процентам по ипотеке в 2020 году

Вместо возврата налог?

При перекредитовании целевого займа стоит подготовиться к тому, что вместе с новым кредитом гражданин приобретет право не только на получение налогового вычета, но и обязанность выплатить НДФЛ. По мнению российских законодателей, при получении более выгодного займа налогоплательщик получает некую материальную выгоду (например, экономию на процентах). Она и подлежит стандартному налогообложению.

Вместо вычета налог

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки?

1. Снижение процентной ставки до 9% при перекредитовании долларовой ипотеки.
2. Рефинансирование валютного займа в рублёвый по льготному курсу вместе со списанием части долга.
3. Перекредитование целевого займа по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования Центробанка.
4. Частичное списание банком долга при реструктуризации ипотечного займа с государственной поддержкой.
5. Частичное или полное прощение кредитного долга.

За списанные кредиты гражданину придется заплатить 13%-ный НДФЛ, даже если это не его долги, при этом, если потребитель сэкономил на процентах, то на его выгоду будет начислен налог по ставке 35%.

Что делать в сложившейся ситуации?

Во-первых, изучите свою платежную квитанцию: код, указанный на ней, поможет определиться, каким образом возникла материальная выгода:

1. Цифры 2610 обозначают сэкономленные проценты при перекредитовании. В таком случае гражданину стоит обратиться в ИФНС и взять документ, подтверждающий право на имущественный вычет, даже если он был использован. После предоставления документа 35%-ный налог не оплачивается.
2. Цифры 4800 обозначают списанный банковский долг, как будто при перекредитовании финансовая организация простила клиенту часть кредита. В такой ситуации начисленный 13%- ный налог придётся оплачивать, но есть возможность вернуть или уменьшить его с помощью социальных вычетов.

Во-вторых, стоит попытаться узнать, каким образом банк оформил процедуру рефинансирования и списания долга, так как налоговая начисляет сумму на основании полученных из банка данных. Для этого необходимо отправить в кредитно-финансовую организацию запрос с просьбой разъяснить процедуру списания и формат начисления материальной выгоды, при этом пусть сотрудники банка укажут, какими нормативно-правовыми актами они руководствовались в данном случае.

В-третьих, обратите внимание на дату своего ипотечного соглашения. Если его заключили до 1 октября 2014 года, то на него распространяется п.65 статьи 217 Налогового кодекса РФ: с января 2016 года действует правило, которое позволяет не платить налог при частичном списании ипотечного долга.

Если банковские сотрудники не предоставят нормального ответа на ваш запрос, откажутся корректировать данные, поданные в ИФНС, если гражданин сам не согласен с приведенными в запросе доводами, то стоит обратиться к налоговому консультанту, так как способов не платить НДФЛ множество, но, учитывая общую запутанность законодательства, знают их только специалисты. В налоговых вопросах можно воспользоваться не только помощью профессиональных юристов, но и самостоятельно изучить НК РФ, комментарии Министерства финансов и судебную практику.