Что входит в общую площадь нежилого помещения

В статье рассказывается, что это такое — нежилое помещение в многоквартирном доме? Какая законодательная база регламентирует этот вопрос и что входит в права и обязанности собственника? А также вы узнаете, из чего складывается площадь нежилых помещений и как осуществляется перевод в жилое. В статье вы прочтете, что такое встроенные нежилые помещения в многоквартирном доме, как можно узнать их площадь в МКД, какие предъявляются к ним требования. Мы расскажем, кто может стать собственником и какие документы нужно для этого оформить.

Права и обязанности собственника

Как говорилось выше, права и обязанности собственников нежилых помещений и квартир идентичны.

Это правило распространяется также на места общего пользования.

Обязанности в основном охватывают область коммунальных платежей и расходы по содержанию мест общего пользования и прилежащей к дому территории: лифта, лестничных площадок, подвалов и чердаков и т.п.

Помните: сам факт пользования общедомовой территорией не имеет значения при оплате. Т.е. собственник должен оплачивать лифт, даже если помещение находится на первом этаже, и участвовать в содержании подъезда, имея отдельный вход с улицы.

Основным правом собственника является право голоса на собраниях жильцов и участие в решении вопросов, касающихся ремонта дома, благоустройства близлежащей территории, выбора управляющей компании и т.п.

Каковы требования к ним?

Для таких типов помещений выдвигают ряд важных требований, которые направлены на то, чтобы защищать интересы каждого жителя дома.

1. В помещениях такого типа запрещается проводить деятельность, которая предполагает загрязнение окружающей среды или создание несоответствующих условий. Соответственно, это говорит о том, что нельзя открывать, к примеру, клинику для людей или животных, туалеты.
2. Когда в помещении есть кафе или ресторан, заведение нужно закрыть до 11 вечера.
3. Требования также касаются санитарных норм и соблюдения техники пожарной безопасности.
4. Требования касаются и размещения объекта – только на первом этаже строения (дома).
5. Если говорить конкретнее о таком помещении, стоит сказать, что внешне вид должен выглядеть гармонично со всем зданием (это особенно касается архитектурных памятников, изменение которых карается законом).
6. Если в многоквартирном доме открывается помещение, для него должен быть создан отдельный вход. Все эти требования будут строго проверены еще до получения разрешения на строительство. Если у владельца нежилого помещения нет средств сделать отдельный вход, то разрешение на открытие какого-либо заведения он не получит.
7. Отдельный вход обязательно должен иметь тамбур. Все помещение должно быть устроено так, чтобы люди с ограниченными возможностями могли легко туда попасть. Если есть лестница, около нее обязательно должен быть тамбур, а ступени не должны быть скользкими.

Владелец нежилого помещения должен согласовывать все этапы строительства и ремонта с местными органами власти и санитарными службами. Проектировкой и строительством должны заниматься только специалисты, у которых есть опыт в подобном строительстве.

Внимание! Любые ошибки, которые будут допущены во время строительства, могут повлечь за собой большие расходы и даже незначительную перестройку.

Законодательная база

Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:

1. Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
2. Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.

   ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

   1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
   2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
3. Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела посвящена изменению статуса объекта, предназначенного для проживания, на нежилой; рассмотрена также обратная ситуация.
4. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” отражает право хозяев нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.

На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.

Внимание: правовые акты, распределенные в иерархии ступенью ниже, не могут противоречить вышестоящим.

Что это такое, чем отличается от жилого?

Зачастую такие объекты недвижимости используются в домах c большим количеством квартир в качестве помещения под коммерцию компаниями или частными предпринимателями. Но, в целом, это такая же часть здания, как и остальные. Это значит, что у них должны быть законные владельцы со всей необходимой документацией.

На владельцев таких строений распространяются обязанности и требования, которые соответствуют тем, что используются ко всем собственникам квартир дома. А это означает, что и оплата за коммунальные услуги для них проводится на общих основаниях. Если их нет, то оплата устанавливается по средним расценкам или происходит согласно показаниям счетчика.

Иногда некоторые помещения, которые входят в состав общего имущества: подвалы или встроенные цокольные помещения, кладовые переходят в разряд нежилых. Тут нужно опустить момент о законности такого изменения помещений и дальнейшую их покупку заинтересованными лицами.

Важно! Если говорить о помещениях в подвале или цоколе, которые уже оформлены согласно юридическим и законодательным нормам как нежилые, то расчет по ним будет проводиться согласно законодательству.

Когда помещения не числятся нежилыми, то они относятся к таким, что входят в состав всего домового имущества, и плата за услуги обслуживающих компаний, которые предоставляются в этих помещениях, будут делиться на всех проживающих в МКД.

Подробнее о том, чем жилые помещения отличаются от нежилых, читайте здесь.

Как узнать площадь в МКД?

Как узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД? Площадь МКД состоит из общей площади всех квартир и помещений. Учитывается также общедомовая территория.

К ней относят:

• лифт;
• лестницу;
• чердак;
• подвалы и другие возможные помещения.

Все данные должны быть занесены в техпаспорт строения, который хранится в ТСЖ или управляющей компании. Обычно каждый владелец квартиры в определенном доме может попросить предъявить такие документы и даже снять копии для личного пользования.

Рассчитать площадь очень важно для оплаты за коммунальные услуги, например, отопление (ведь часто обогрев лестничных площадок разбивают на всех жителей дома).

Если говорить о площади нежилых помещений в больших домах (более 100 квартир), то она представляет собой сумму площадей всех секций, при этом замеры проводят внутри помещения, а балконы и лоджии из расчета исключают. Для них применяют отдельные низкие коэффициенты: 0,6 (балкон) и 0,4 (лоджия).

Площадь нежилых помещений

Площадь многоквартирного дома складывается из площадей всех помещений, а также общедомовой территории: лифтов, лестничных площадок, чердаков, подвалов и т.д.

Все подобные сведения зафиксированы в техпаспорте строения, хранящемся в ТСЖ или управляющей компании.

Расчет площади особенно важен для оплаты бытового обслуживания, например, отопления.

В свою очередь, площадь нежилых помещений в многоквартирном доме представляет собой суммарную площадь всех его секций, причем замеры осуществляются внутри помещения и исключают балконы и лоджии.

К последним применяются понижающие коэффициенты: 0,5 для балконов и 0,3 для лоджий и террас.

Из нежилого в многоквартирный дом

Предположим, вы получили нежилой объект в наследство и планируете использовать его для проживания, т.е. перевести из нежилого в многоквартирный дом.

Необходимо перевести нежилое помещения в разряд жилых. Так же, как и обратная, эта процедура регламентируется нормами ЖК РФ (Раздел I, гл. III).

Вам предстоит:

1. Обратиться к услугам проектной организации для создания проекта перепланировки. Если таковая касается мест общего пользования, нужно получить согласие остальных собственников.
2. Собрать пакет документов, включающий правоустанавливающее свидетельство; подготовленный проект; паспорт; протокол общего собрания собственников; подтверждение соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым, от правомочных организаций.
3. Подать прошение о переводе в соответствующую инстанцию. В Москве это Департамент городского имущества. Не забудьте получить расписку в получении документов.
4. Ожидать ответа на запрос в течение 48 рабочих дней.
5. В случае положительного ответа – осуществить намеченную перепланировку. Если пришел отказ – попробовать в течение трех месяцев обжаловать его в суде.
6. Получить техпаспорт реорганизованного объекта, для чего нужно воспользоваться услугами кадастрового инженера.
7. Внести измененную информацию в кадастровый учет и зарегистрироваться в качестве собственника в Росреестре. Госпошлина составит 350 р.

Внимание!Если вы являетесь представителем несовершеннолетнего собственника рассматриваемого помещения, помимо перечисленных документов необходимо предоставить подтверждение ваших прав органом опеки и свидетельство о рождении ребенка.

Условия и требования для перевода

Если вы имеете квартиру, которую не используете по прямому назначению и хотите, чтобы она приносила стабильный доход, можно перевести ее в категорию нежилых помещений и заняться собственным бизнесом.

Однако существует ряд условий, которые обеспечивают возможность такого перевода:

1. Наличие отдельного входа. А если площадь помещения превышает 100 кв.м. – еще и запасного.
2. Отсутствие зарегистрированных жильцов. Предварительно из квартиры нужно выписаться.
3. Отсутствие обременения, т.е. объект не должен выступать предметом оплаты долга или залогового имущества.
4. Расположение квартиры – как уже упоминалось, строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
5. Недопустимо расположение жилья в аварийных домах или зданиях, предназначенных под снос.
6. Наличие подключения ко всем инженерным коммуникациям.
7. Перевод возможен только в отношении целого помещения; не удастся перевести, к примеру, только одну комнату.

Важно: препятствием для перевода может стать принадлежность дома к объектам культурно-исторического наследия.

Если все условия соблюдены, вам потребуется:

1. Пакет документов, включающий поэтажный план здания, получаемый в БТИ; правоустанавливающие документы на объект; технический план и паспорт помещения; при необходимости проект перепланировки, подтвержденный в жилищной инспекции с согласием остальных жильцов дома.
2. Заявление в соответствующий государственный орган. В Москве это Департамент городского имущества. Подается вкупе с копиями документов, заверенных нотариусом. Оригиналы лучше оставить у себя.
3. Получение решения о переводе в течение 48 рабочих дней. В случае отказа остается возможность его обжалования в суде.
4. Получение разрешения и последующее проведение перепланировки объекта в случае надобности.

Нежилые помещения в многоквартирном доме — что это такое?

Необходимо отличать нежилое помещение от мест общего пользования.

Основной признак – наличие конкретного владельца данного помещения.

Как правило, нежилые помещения принадлежат к коммерческой недвижимости и образуются путем перевода в категорию нежилых из обычных квартир.

Нежилое помещение в многоквартирном доме — это различные магазины, кафе, парикмахерские и т.п., размещенные в здании.

Важно: собственники нежилых помещений приравниваются законом к собственникам квартир, соответственно, имеют те же права и несут те же обязательства.

Это касается в первую очередь расходов на бытовое обслуживание – камня преткновения и предмета многих судебных споров. Владельцы нежилых помещений обязаны платить ровно столько же, сколько остальные собственники, ни больше ни меньше, в том числе за услуги, которыми фактически не пользуются, к примеру, лифт или труд консьержа.

К нежилым объектам предъявляются требования, призванные защитить права и интересы других жителей.

1. В таком помещении запрещено заниматься деятельностью, предполагающей загрязнение окружающего пространства или создание неблагоприятной эпидемиологической ситуации. Т.е. нельзя открыть, к примеру, общественный туалет или диспансер для больных инфекционными заболеваниями.
2. Владельцам кафе и ресторанов в зданиях жилых домов придется закрывать свои заведения не позже .
3. Требуется соответствие помещения градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
4. Важно расположение объекта – строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
5. Требуется наличие отдельного входа.
6. Внешний вид объекта должен гармонировать с архитектурной концепцией остального здания.

Пошаговая инструкция получения площадей в собственность

Для согласования получения права собственности нужно составить проект. Этим должны заниматься специалисты, у которых есть допуск к СРО. Они проведут осмотр здания, составят отчет, проведут замеры и нарисуют план будущего входного проема, лестницы и других обязательных конструкций. Для этого необходимым будет тех. паспорт помещения (о том, где взять техпаспорт и чем он отличается от техплана, читайте тут).

Разрешение жильцов МКД

1. Необходимо соглашение от более чем 50% всех жителей дома. Обязательно в письменном виде с подписями и данными жильцов.
2. Собственнику нужно пойти в управляющую компанию, которая обслуживает здание, и определить наиболее подходящее время и место сбора жильцов, чтобы получить подписи.
3. Только после одобрения жителями, нужно согласовать работы со всеми инстанциями и пожарным управлением, также обратиться в органы власти по месту проживания для получения согласия, предварительно предоставив всю документацию.
4. Если есть соглашение и документы, можно начинать работу.

В какую инстанцию обращаться?

1. После оформления входа, учитывая все требования, нужно привести специальную комиссию. Если работа проведена, согласно всех строительных правил, и в соответствии с предложенным проектом, то члены комиссии выдадут акт о проведенной работе, которая отвечает всем стандартам.
2. Конечный этап – поход в БТИ, чтобы изменить данные в тех. паспорте, и в единый государственный резерв, чтобы внести все правки в свидетельство (право на собственность, согласно закону).

Необходимые документы

В жилищную инспекцию нужно предоставить документы, которые позволят получить разрешение:

• заявление;
• технический паспорт;
• все необходимые планы на работу;
• графический проект;
• соглашение от компании застройщика (соглашение на изменения в);
• обязательно прилагать снимки стен, для будущего входа;
• соглашение от жильцов в письменном виде.

В какие сроки ждать ответ от комиссии?

Разрешения, сбор и заполнение бумаг, посещение всех инстанций, может занять много времени. Каждый случай индивидуальный, поэтому нет никаких четких временных рамок. Среднее время заполнения всех нужных бумаг и подписание их занимает от 2 месяцев до 1 года.

Финансовые траты

Стоимость процедуры также индивидуальна. Примерные цены такие (брались в среднем по регионам):

• подписание и составление проектных бумаг – 5-6 тысяч;
• написание проекта – около 2 тысяч рублей;
• жилищная комиссия – от 12 тысяч рублей;
• новый технический паспорт – от 2 тысяч рублей;
• сюда можно добавить еще примерно 10 тысяч рублей на различные мелкие расходы, которые могут потребоваться в процессе заполнения бумаг.

Если отказали

Если власть по месту проживания отказала, или отказали жильцы дома, то выбить согласие можно исключительно через суд. В любом случае, должны быть названы причины отказа.

Если причина не является явной и четкой, и вы знаете, что все было сделано согласно правилам, нужно написать заявление в необходимые инстанции и уведомить суд, предоставить к заявлению: сканы всех документов, которые необходимы для согласования обустройства входа в помещение, а также копия отказа от органов власти.

Перед походом в суд, необходимо изучить список запрещенных мер по строительству и перепланировке. Если работы, которые вы провели, не отвечают строительным нормам, то писать заявление нет смысла, нужно устранять все погрешности, допущенные во время работы. При проведении отдельного входа стоит доверять работу только профессионалам, которые качественно проведут все работы, согласно законодательству.

Кто может быть собственником?

Для решения такого вопроса стоит брать во внимание ст. 290 ГК РФ об общем имуществе владельцев помещений в МКД. Статья указывает, что собственники квартир владеют всеми помещениями дома, всеми конструкциями строения, а также оборудованием за пределами или внутри квартир, которые находятся на балансе обслуживающей компании.

Статья 290 ГК РФ. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Если говорить о нежилых помещениях, то их собственником может быть практически каждый. Нежилые помещения обычно находятся на балансе фирмы застройщика и продаются наравне со всеми квартирами. Покупать нежилое помещения может каждый желающий (о сделках с нежилой недвижимостью читайте здесь). О том как оформить и какие нужны для этого документы, стоит узнать более детально.

Правила и нормы снабжения коммунальными ресурсами

Закон предоставляет владельцам нежилых объектов многоквартирного дома выбор:

1. Подписать прямые договоры о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими компаниями.
2. Заключить договор с ТСЖ или управляющей организацией.

Список оказываемых услуг включает энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение. Предоставляются в том же объеме, что и остальным жильцам. Затраты собственники жилых и нежилых помещений тоже несут одинаковые.

К сведению: владельцы квартир и нежилых объектов здания в равной степени ответственны за надлежащее содержание предметов индивидуального учета коммунальных услуг (различного рода счетчиков), доклад об их повреждении или аварийном состоянии, своевременную передачу показаний в уполномоченные организации.