Различие между жилыми и нежилыми помещениями. Аренда, ее виды и порядок расчета. Пределы стоимости. Арендный договор и его содержание. В статье рассказывается о методике оценки рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения. Что в нее входит? Приведем пример калькуляции и образец счета. Как проводится индексация по договору и кто вносит средства за коммунальные услуги?
Содержание
Что такое арендная плата
Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.
Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.
На объем цены могут повлиять следующие факторы:
- Размещение нежилого помещения;
- Его техническое состояние;
- Уровень изношенности помещения;
- Вид материалов, используемых при постройке объекта;
- Назначение строения (здания);
- Видовая принадлежность сдаваемого помещения.
Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.
Что входит в плату?
В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.
Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.
Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.
Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.
Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).
Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.
Договор аренды нежилой площади в помещении.
Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.
Как составить договор субаренды нежилого помещения, читайте по ссылке:
Важно все учесть
Важно все учесть
Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.
— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.
Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.
— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.
Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?
Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:
- По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
- Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.
В результате возможны два варианта:
- Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
- Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей. Президиум ВАС РФ в информационном письме №66 от 2002 года указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными.
Источники
Использованные источники информации.
- http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/primer-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie.html
- https://gubdaily.ru/blog/promo/yurfineks/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/
- https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/raschet-i-poryadok-oplaty.html