Что означает субаренда

 

Субаренда нежилого помещения -довольно прибыльный бизнес в современном мире. При заключении договора, необходимо учитывать, что налогообложение имеет свои тонкости, соответственно, необходимо знать нужный код ОКВЭД. Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды.

Если истек срок аренды

Ранее уже было сказано о совпадении сроков договоров аренды и поднайма. Однако на практике бывают ситуации, когда по каким-либо причинам отношения между сторонами прекращаются ранее оговоренного срока. Как в таких случаях необходимо поступить субарендатору?

По общим правилам, если истек срок договора аренды, то прекращается и субаренда, если договором не предусмотрен иной порядок. Таким образом, учитывая диспозитивность нормы, стороны свободны в определении условий о действительности договора, что может их обезопасить. Как только соглашение прекращается, то арендодатель связывается договором с поднанимателем напрямую, уже без посредника, а сам договор поднайма превращается в договор найма. В таких случаях заключение нового соглашения не требуется.

Внимание. Для того чтобы избежать неприятных последствий для каждой из сторон, рекомендуется включать в текст соглашения пункт о досрочном прекращении действия договора аренды, где будут указаны все условия и особенности. Такую оговорку можно сделать и в поднайме, что станет еще одним подтверждением согласования воли сторон.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
  • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
  • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Понятие дополнительного соглашения к основному договору аренды

Не каждый арендатор имеет право на субаренду Чтобы полностью понимать суть вопроса, субаренда, что это такое, необходимо знать правовое его основание. Как уже было отмечено выше, что без согласия собственников невозможно заключать соглашения на субаренду недвижимого имущества.

Подобная норма изложена в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. На эту норму в большинстве случаев опираются юристы при совершении подобной сделки. Но в данном законодательном документе полностью отсутствует механизм, как такое согласие должно выглядеть и каким образом оно оформляется.

Для того, чтобы обойти такую брешь в законодательной базе, юристы советуют обговаривать данный вопрос в ходе составления контракта аренды, и принятое решение включать в договорной документ. Вторым выходом из подобной патовой ситуации является составление дополнительного соглашения.

В нем следует четко прописать, на каковых условиях арендатор обладает правом предавать третьему лицу в субаренду взятое в наем недвижимое имущество. Также в нем надлежит указать согласие хозяина, сданного в аренду нежилой недвижимости или земельного участка, на подобные действия.

Порядок заключения договора

Если вы хотите заключить подобное соглашение, то первым шагом должно быть получение согласия арендодателя. Кроме того, есть примерный перечень необходимых документов: договор аренды с первоначальным арендатором (копия), акт приема-передачи имущества и договор поднайма.

Примечание. Аренда и субаренда недвижимого имущества на срок более 1 года подлежат государственной регистрации, поэтому нужно предоставить документ, подтверждающий регистрацию.

Субарендатор – кто это

Субарендатор – сторона договора субаренды, получает имущество во временное владение и пользование не от собственника, а от арендующего его лица. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Оформление соглашения о субаренде

Фото 2

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Скачайте

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 337 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 624 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 611 hits)

Договор субаренды: понятие и признаки

Рынок коммерческой недвижимости является динамично развивающимся, что обусловлено недостатком свободных офисных площадей. Эта причина способствует развитию такой договорной конструкции, как субаренда. Для цивилизованных стран субаренда является одной из основных форм пользования коммерческой недвижимостью.

По различным оценкам, в настоящее время доля офисных помещений, предлагающихся в субаренду, в общем объеме сдаваемых в аренду и субаренду площадей в Нью-Йорке составляет примерно 10 – 15% <1>.

Опыт не только Соединенных Штатов Америки, но и других развитых стран позволяет прийти к выводу, что субарендные отношения представляют собой естественную договорную форму, которая приемлема не только для арендаторов и субарендаторов, но и для собственников. Одна из главных проблем при заключении договоров субаренды в российских условиях связана с недостаточной правовой регламентацией вопросов субаренды и противоречивой судебной практикой.

Арендатор в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество по договору субаренды другому лицу. Относительно получения согласия на передачу имущества по договору субаренды данная норма носит императивный характер и поэтому не может быть изменена соглашением сторон.

В свою очередь, в договоре аренды может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, что не требует получения дополнительного согласия арендодателя на заключение договора субаренды.

При заключении договора субаренды необходимо применять правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения, если иное не установлено законом или иными нормативными правовыми актами (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Правовому регулированию договора субаренды посвящены ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, некоторые из которых определяют правила в отношении с недвижимым имуществом.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества

В специальных нормах, посвященных регулированию правоотношений по субаренде, не дается определения рассматриваемого субдоговора. Поэтому определить понятие договора субаренды, а также выявить характерные признаки попытаемся сквозь призму общих положений об аренде.

На основе анализа общих правил о договоре аренды необходимо выделить следующие присущие договору субаренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

По своей родовой принадлежности договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Поэтому передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Законодательство четко регулирует договор аренды в сфере как общих положений, так и его отдельных видов. При этом большая часть норм, посвященных договору аренды, носит диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Указанные нормы применяются к договору субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды и субаренды.

Договор субаренды можно выделить в качестве вида договора аренды. В основе этого лежит зависимость договора субаренды от основного договора аренды, т.е. от прав вторичного арендодателя (арендатора по основному договору), а не в силу сдаваемого в аренду имущества.

Согласно общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор субаренды необходимо отнести к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор субаренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества субарендатору.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Даже в том случае, когда арендная плата сразу направляется арендодателю, договор субаренды остается возмездным, поскольку в этом случае субарендодатель в этой части освобождается от арендной платы в пользу арендодателя.

Возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы

Двусторонний характер договора субаренды заключается в том, что каждая из сторон этого договора (субарендодатель и субарендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

При этом в договоре субаренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность субарендодателя передать субарендатору имущество во владение и пользование и обязанность субарендатора вносить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга. Даже в том случае, когда в силу договора субаренды арендодатель и субарендатор связаны какими-либо правами и обязанностями, в отношении друг друга они остаются третьими лицами.

Нередко в юридической литературе можно встретить мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие о предмете договора.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Относительно предмета договора субаренды им являются: действия субарендодателя по предоставлению во владение и пользование субарендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия субарендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению субарендной платы, а также возврату субарендованного имущества по окончании срока субаренды. В предмет договора субаренды включено два рода объектов.

Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование субарендатора, а по окончании срока субаренды возвращается субарендодателю или непосредственно арендодателю. Таким образом, для признания договора субаренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом субаренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.
К числу условий договора, указанных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть отнесены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Названные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды

Третью группу существенных условий составляют условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

В четвертую группу существенных условий договора входят все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Арбитражно-судебная практика существенными условиями признает далеко не все условия, которые при его заключении содержались в оферте или акцепте. Для этого требуется, чтобы в отношении соответствующего условия одна из сторон прямо заявила о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, например о размере договорной неустойки, и только при возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон заявляет о том, что договор следует считать незаключенным, так как в свое время не было достигнуто соглашение по условию договора неустойки.

В этом случае договор признается заключенным в том случае, если ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Учитывая выявленные признаки договора субаренды и его общую характеристику, необходимо сформулировать его определение. Договор субаренды – это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В целях полного уяснения сущности договора субаренды необходимо, на наш взгляд, уделить внимание в рамках данного вопроса и некоторым другим особенностям правового регулирования субаренды.

Так, срок владения и пользования арендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. Законодательством, в свою очередь, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества

ГК РФ предусматривает также предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества.

В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
По нашему глубокому убеждению, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Так, по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, то он при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Необходимо также отметить порядок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, о праве по заключению договора аренды на новый срок лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.
Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и т.д.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме. Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя).

В заключение хотелось бы отметить, что договор субаренды по своей правовой природе является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа. Если в специальных нормах о субаренде не закреплено иное, то к рассматриваемому договору применяются общие положения об аренде. При этом договор субаренды неразрывно связан с основным договором аренды, на основе которого заключен.

Договор субаренды

Фото 3

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

  • предмет договора с указанием площади и других характеристик;
  • сумму арендной платы, порядок расчетов;
  • права и обязанности каждой стороны;
  • ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
  • срок действия договора;
  • юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Фото 3

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

  • Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия
Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Фото 4

Субаренда на практике

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору.

Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках.

С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Фото 5

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

  1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
  2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.
Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями. Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы. Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Общее определение соглашения субаренды

Субаренда — это определенный вид правовых отношений

Субаренда — это определенный вид правовых отношений. Субаренда в контексте Гражданского кодекса нашего государства представляет собой определенный вид правовых отношений, когда контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение на сдачу в наем свободных площадей.

На первый взгляд такое определение является немного запутанным. Но на самом деле ничего сложного в нем нет, и его следует понимать следующим образом. Одно лицо арендует, например, у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания под складские помещения.

Часть взятых в наем площадей по какой-либо причине остаются не задействованными. Чтобы сократить расход за простой и покрыть издержки за аренду, арендатор заключает второе соглашение с третей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Вот в этом и заключается весь смысл субаренды. Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска.

Но в законодательной базе нашего государства работает механизм, позволяющий значительно снизить вероятность появления непредвиденных ситуаций, когда появляются претензии и имущественные споры между собственником и его арендаторами.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса России определяет порядок составления контракта аренды и соглашения субаренды. В данном нормативном акте существует норма, исходя из которой, арендатору предоставляется право на передачу в наем субарендатору арендованных квадратных метров.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Риски субаренды

Фото 7

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, посуточно или на более долгий срок. Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные. Многие граждане, как вариант временного проживания, между отелем и сдающейся квартирой, часто выбирают последний вариант.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://101jurist.com/nedvizhimost/subarenda-i-subarendator.html
  • https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/subarenda-nezhilich-pomescheniy.html
  • http://nedviginform.ru/arenda/subarenda-chto-eto.html
  • https://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/subarenda-chto-eto/
  • https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/chto-takoe-subarenda-ili-v-tret-i-ruki.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий